呼和浩特成全國首個取消限購城市，微調(diào)政策的城市陣容不斷擴(kuò)大，全國百城住宅均價兩連跌，房地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊……下半年的政策走勢，引人矚目。2014年下半場，不少業(yè)內(nèi)人士把脈，房地產(chǎn)市場調(diào)控將持續(xù)，市場化將更加明顯，地方松綁限購將進(jìn)一步擴(kuò)圍。

到默許后，不到一個星期，濟(jì)南便傳出要松綁限購的消息。除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞頻出。

早在上半年，政府就對樓市調(diào)控表明了態(tài)度，在2014年3月公布的《政府工作報告》對“分類調(diào)控”有著明確體現(xiàn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，這是在“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”的大政策方向不變的前提下，從過去的多為“一刀切”的政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”，從過去偏重需求端的調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”，從過去對房價的直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對住房供求關(guān)系的調(diào)整。

南寧寶資杰房地產(chǎn)項目咨詢有限公司副總經(jīng)理漆四林分析，對房價過快上漲的一線城市堅持限購，其他城市根據(jù)自身情況進(jìn)行微調(diào)，這是現(xiàn)階段中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的基本態(tài)度，但短時間內(nèi)不可能全面放開。這也意味著調(diào)控將傾向于市場化。

德利AICC項目常務(wù)副總沈志凌認(rèn)為，從市場走勢來看，下半年南寧全面放開限購的可能性不大，還是會持續(xù)平穩(wěn)。

房貸收緊，走勢撲朔迷離

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前影響中國樓市最大的因素，在于金融政策。而今年以來，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)警惕性較強(qiáng)，持續(xù)收緊銀行房貸。下半場，房貸走勢仍然撲朔迷離。

盡管上半年，央行、銀監(jiān)會連續(xù)多次喊話力挺首套房貸。但全國范圍，不論是個人房貸，還是房企貸款，都十分緊張，南寧情況也不例外。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，南寧銀行首套房貸利率未降反升，各家銀行首套房貸在基準(zhǔn)利率上上浮2%~10%，最低的是建行，為2%~10%。整體來看，相比年初，首套房貸利率不松反而更緊。年初僅中信[簡介 最新動態(tài)]、光大、興業(yè)等商業(yè)銀行上浮，如今首套房貸利率上浮的風(fēng)潮已擴(kuò)到國有銀行。銀行業(yè)內(nèi)資深人士透露，目前個人房貸、開發(fā)貸款雖比年初有所舒緩，但仍然十分緊張，對于樓市有著直觀的影響。

接下來，南寧銀行房貸會否出現(xiàn)松動？南寧多家銀行工作人員說，南寧下調(diào)的可能性不大，房貸利率優(yōu)惠更難出現(xiàn)。

有資深銀行業(yè)從業(yè)人員分析，按當(dāng)前銀行金融信號來看，防范樓市風(fēng)險的基調(diào)未變，年內(nèi)房貸放松可能性不大。4月29日，銀監(jiān)會召開2014年一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會，明確了今年商業(yè)銀行要防范政府融資平臺債務(wù)、房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸、非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)的風(fēng)險。而一駐邕銀行的工作人員也表示，兩三年內(nèi)，房貸都不大可能會放松。

不過，廣西合富輝煌項目咨詢有限公司副總經(jīng)理陳亞春認(rèn)為，當(dāng)前中國是政策市場，不會單純遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律走，金融政策是目前影響樓市最關(guān)鍵因素，當(dāng)前就連首套房貸也十分緊張。對于接下來的房貸政策，不排除會出現(xiàn)相對寬松的信貸新政。

調(diào)控持續(xù)，市場化將來

隨著國內(nèi)多個城市微調(diào)政策出臺，加上全國百城住宅均價2連跌，調(diào)控市場化的呼聲越來越高。今年5月，中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書也指出，預(yù)計2014年各城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士分析，在樓市持續(xù)低迷、庫存居高不下的壓力下，地方政府松綁樓市調(diào)控政策的沖動，將越來越強(qiáng)烈。而鑒于當(dāng)前中央對樓市的政策硬杠難以突破，一些地方或從限購范圍、戶籍政策等方面“突破”，打擦邊球逐步松綁。

而從陸續(xù)松綁政策的城市來看，除直接松綁限購政策外，一些城市還通過稅費減免、資金補(bǔ)貼、信貸放松等方式，來刺激購買力。

眾多業(yè)內(nèi)人士看來，隨著上半年“雙向調(diào)控”的提出，房地產(chǎn)調(diào)控的市場化特征越來越明顯。今年來，出現(xiàn)的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”，市場化調(diào)整將進(jìn)一步加大。

“未來房地產(chǎn)調(diào)控將更多地依靠市場力量，規(guī)范商品房供應(yīng)，發(fā)揮市場的決定性作用，用市場手段促其健康發(fā)展。同時，政府也要做好保障房建設(shè)，強(qiáng)化政策的民生托底功能，讓中低收入人群居有定所。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一則表示，要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是要加快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

保障性住房，也將是下半年的一大關(guān)注點。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日就做好2014年住房保障工作，明確今年全國城鎮(zhèn)保障性遮陽傘安居工程計劃新開工700萬套以上，計劃基本建成480萬套。同時，要求各地加大省級補(bǔ)助支持力度；建立省級巡查機(jī)制，加強(qiáng)對目標(biāo)任務(wù)進(jìn)展情況的督促檢查等，確保完成年度開工和建成任務(wù)。

輝煌集團(tuán)南寧分公司董事總經(jīng)理黃明程表示，從政策層面來看，新一屆中國政府的領(lǐng)導(dǎo)班子以“以陣痛換經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整”的思路不會發(fā)生方向性的改變，調(diào)控政策將保持不變，銀根仍然緊縮。接下來，或許地方政府在政策層面會有所調(diào)整。

限購松綁，或進(jìn)一步擴(kuò)圍

6月26日，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)布取消樓市限購令的實施意見，成為全國首個正式發(fā)文取消限購的城市。記者觀察，今年4月以來，包括南寧、福建、銅陵、沈陽、無錫等20多個城市，通過半公開或全公開的方式，拋出各種救市政策。期間，有部分城市否認(rèn)或者叫停了調(diào)整，但是大部分城市“順利闖關(guān)”，地方救市或進(jìn)一步擴(kuò)圍。

關(guān)乎政策，南寧有著第一個試水調(diào)整限購城市的身份。先后在4、5月，放開北部灣5城居民在南寧置業(yè)的資格，又開通異地公積金貸款業(yè)務(wù)。而今，隨著全國第一個公開取消限購城市的出現(xiàn)，南寧下半年的政策走勢，也引起業(yè)界關(guān)注。南寧限購會否有進(jìn)一步動作？

不少業(yè)內(nèi)人士看來，限購政策再放松只是時間問題。南寧寶資嘉項目咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳偉認(rèn)為，放松限購政策將是大勢所趨，地方調(diào)整限購政策，其實與國內(nèi)政策大勢相吻合，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，政府不會過多打壓。南寧華南城[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]住宅部總經(jīng)理譚志宏也認(rèn)為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)繼續(xù)打壓，接下來還會放松，全面取消限購只是時間的問題，南寧對北部灣城市放開限購是合理的，不排除最終全面解除限購的可能性。

而截止記者發(fā)稿時間，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局等相關(guān)部門，尚未有針對限購政策方面做出調(diào)整的文件出臺。不過，有消息人士透露，關(guān)于限購新政，南寧其實已經(jīng)有了新動向，首套房的界定范圍或進(jìn)行放寬，購房人群則將會得到擴(kuò)大，這也意味著接下來南寧的政策走勢會相對寬松。

分類調(diào)控，將是大勢所趨

地方取消限購，被不少業(yè)內(nèi)人士看作是大勢所趨。不過，分類調(diào)控才是政府對房地產(chǎn)的基本態(tài)度。

“預(yù)計30多個城市的限購政策將可能在年內(nèi)取消。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，因為整體經(jīng)濟(jì)問題，很多樓市現(xiàn)狀與呼和浩特類似的城市放松限購的需求都非常迫切，除一線城市和超過1000萬人口的城市限購仍將存在外，多城取消限購的可能性都較大。

業(yè)界把脈

德利AICC項目

常務(wù)副總沈志凌：

樓市競爭進(jìn)一步加劇

上半年南寧放開北部灣5城居民買房限制，對于樓市是有一定影響，但并不是很大，因為銀行房貸持續(xù)收緊，以致于仍有一大部分人被拒之門外。從走勢來看，下半年南寧全面放開限購的可能性不大，還是會持續(xù)平穩(wěn)。

盡管樓市走勢平穩(wěn)，但今年下半年樓市的競爭會十分激烈。一方面，上半年銷售不理想的樓盤會持續(xù)發(fā)力；另一方面，諸多大牌房企的新盤會陸續(xù)亮相或上市，將加劇樓市競爭。

南寧寶資嘉項目咨詢有限責(zé)任公司

總經(jīng)理陳偉：

放松限購是大勢所趨

從一些政策動向來看，松綁限購是大勢所趨。目前，多個地方發(fā)布松綁限購，政策都較為溫和，與國內(nèi)政策大勢相吻合。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，政府不會過多打壓，松綁限購政策只是時間問題，接下來政策面會相對寬松。

國內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，房價連續(xù)2個月下跌，但都屬于合理波動范圍。接下來，預(yù)計房價走勢不會太大浮動，今年諸多大牌開發(fā)商的新盤會亮相、上市，品質(zhì)、規(guī)劃都較好，不會低于市場價上市，將支撐南寧房價持續(xù)走穩(wěn)。

廣西合富輝煌項目咨詢有限公司

副總經(jīng)理陳亞春：

限購或?qū)⑦M(jìn)一步松綁

從國內(nèi)多個城市發(fā)布相關(guān)政策的文件，大多都是“朝令夕改”，這些新政大部分不溫不火，就如南寧沒有形成過多的促動。當(dāng)前，影響樓市的最大要素還是金融政策，個貸還在上浮且房貸門檻審批很嚴(yán)格。可以看出，中國還是政策市場，不會單純遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律。接下來，不排除金融政策會有所松綁。而政府不會過度打壓樓市，未來還可能進(jìn)一步松綁。