2014年上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪由成交萎縮、庫存積壓、中小企業(yè)資金告急為標(biāo)志的“寒潮”，大中城市房價也在兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比下滑，樓市熱冷交替的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也逐漸顯現(xiàn)。在成都，樓市出現(xiàn)了相似而不相同的特點(diǎn)。在冷熱不均，區(qū)域市場分化明顯的同時，成都上半年主城區(qū)土地市場成交金額高達(dá)195.5億元，同比上漲18.3%，6月成交土地出讓金更是環(huán)比大漲四倍，樓市“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者出局”的格局越發(fā)凸顯。大勢之下，華西都市報聯(lián)合銳理數(shù)據(jù)獨(dú)家發(fā)布《2014樓市半年報》，深度解析上半年成都樓市變遷。

 

數(shù)據(jù)全景

 

熱冷交替從郊區(qū)向主城區(qū)進(jìn)軍

 

2014年上半年，土地市場呈現(xiàn)典型的冷熱不均狀態(tài)，高價地王仍然出現(xiàn)，同時區(qū)域市場分化明顯，成都房產(chǎn)市場開發(fā)趨勢有從郊區(qū)向主城區(qū)進(jìn)軍趨勢，主城區(qū)住宅土地存量減少50%以上。

 

記者從中國指數(shù)研究院獲悉，上半年成都主城區(qū)土地市場成交面積447.7萬平方米，成交金額高達(dá)195.5億元，同比上漲18.3%，成交土地均價達(dá)到每平方米4366.7元，而這一數(shù)據(jù)在2013年上半年僅為2679.3元/平方米，同比增長63%。

 

住宅市場方面，銳理數(shù)據(jù)顯示，今年上半年大成都商品住宅市場新增供應(yīng)93251套，供應(yīng)面積為866.7萬㎡。從區(qū)域供應(yīng)來看，遠(yuǎn)郊從2月份供應(yīng)急劇下跌后整體進(jìn)入供應(yīng)放緩期。

 

而在商業(yè)市場方面，商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)出明顯的向外擴(kuò)張趨勢，新都成為上半年銷冠。而作為成都主城區(qū)商業(yè)物業(yè)主戰(zhàn)場的城南，商業(yè)物業(yè)供銷存遙居榜首。新增供應(yīng)17.4萬㎡，占主城區(qū)總供應(yīng)的47%；成交12.2萬㎡，占主城區(qū)總成交的49%。

 

6月回暖成交額環(huán)比大漲四倍

 

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有半數(shù)的城市房價環(huán)比下降，對此國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，絕大部分城市房價同比繼續(xù)上漲。

 

而在寒潮之下，成都的樓市卻在6月回暖。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年6月，成都市國土局通過公開招拍掛方式出讓23宗土地，累計出讓面積1748.29畝，最終成交18宗，流拍4宗，因故終止1宗，總成交面積1063.39畝，環(huán)比上漲249.8%，同比下降37.39%。本月成交土地出讓金總額為67.48億元，環(huán)比大漲421.88%，同比上漲11.18%。

 

本土房企占成都房產(chǎn)20強(qiáng)近1/3

 

2014年上半年，房地產(chǎn)市場再度進(jìn)入調(diào)整期，行業(yè)下行壓力較大，多數(shù)房企的銷售業(yè)績增長乏力。而品牌房企表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場把握力，靈活操作營銷策略，繼續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢。

 

在成都，不同于“北上廣”等城市，這里的房地產(chǎn)房企的梯隊已然形成，市場競爭格局相對合理，開發(fā)商們博弈更看重的是商業(yè)模式、銷售策略、資本運(yùn)作的創(chuàng)新。與此同時，上半年房企的表現(xiàn)也同樣超出人們的預(yù)期。在房聯(lián)地產(chǎn)研究院7月1日發(fā)布的“成都房地產(chǎn)銷售排行榜”中，四川本土房企頻頻發(fā)力，并占據(jù)了成都房地產(chǎn)市場20強(qiáng)中近三分之一的席位。

 

企業(yè)看市

 

保利

 

順勢而為分化發(fā)展考驗戰(zhàn)略眼光

 

保利（成都）實業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理吳章焰

 

對于上半年的樓市，保利（成都）實業(yè)有限公司董事長吳章焰坦率承認(rèn)，“現(xiàn)在買房的不是剛需，就是改需，但目的都是自住，已經(jīng)很難見到投資客。”

 

在吳章焰看來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展，也確實需要緩一緩。

 

未來，房地產(chǎn)市場最大的變化是分化，不同城市的機(jī)會不一樣，就同一個城市，東南西北的發(fā)展可能都大不相同，將越來越考驗開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光。

 

同時吳章焰表示，在順應(yīng)樓市大形勢的同時，還要順應(yīng)當(dāng)前國家的開發(fā)號召，參與到棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的開發(fā)過程中，從更多方面為企業(yè)發(fā)展提供有力的業(yè)務(wù)支撐。

 

正合

 

依托優(yōu)勢提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力

 

成都正合地產(chǎn)董事長毛勇成都正合地產(chǎn)董事長毛勇認(rèn)為，市場從絕對的供應(yīng)短缺時代進(jìn)入供求均衡時代。樓市的開發(fā)量、銷量已相對飽和，但價格仍將保持增長，漸漸與經(jīng)濟(jì)和人均收入的增長速度相匹配。同時，雖然在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行壓力下，相對寬松政策或?qū)⒊雠_支持經(jīng)濟(jì)維持7.5%的增速，但房地產(chǎn)資金面并未松動，而供求也正在重新尋找平衡點(diǎn)。毛勇指出，純住宅的開發(fā)利潤越來越小，開發(fā)商或修煉自己的商業(yè)開發(fā)能力，轉(zhuǎn)去拿商業(yè)比例更大的地塊，獲得相對便宜的地價，住宅銷售保本回現(xiàn)，商業(yè)運(yùn)作或銷售實現(xiàn)盈利。開發(fā)商也可依靠優(yōu)秀的配套服務(wù)能力，提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，如萬科城市配套服務(wù)商、保利新成都生活引領(lǐng)者的定位。

 

洲際

 

多樣互補(bǔ)以購房者需求打造物業(yè)

 

洲際置業(yè)營銷總監(jiān)劉健民今年上半年，鴻展集團(tuán)、藍(lán)潤集團(tuán)、四川溫資等企業(yè)，勢頭強(qiáng)勁意外擠入備案總面積、備案總金額前二十強(qiáng)，成為上半年成都樓市幾匹黑馬。

 

洲際置業(yè)的營銷總監(jiān)劉健民在接受華西都市報采訪時表示，這主要得益于二圈層地緣客的大量成交，“近幾年二圈郊縣的政策引導(dǎo)以及交通、商業(yè)的興起，促進(jìn)大量購房者選擇經(jīng)濟(jì)實惠、環(huán)境優(yōu)美、性價比極高的二圈層房產(chǎn)”。在目前房地產(chǎn)的大環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)該避開飽和市場的競爭，以購房者需求打造物業(yè)尤為重要，深度貼近地緣性客戶的需求。同時，物業(yè)形態(tài)多樣化呈互補(bǔ)性，在產(chǎn)品基礎(chǔ)上做到務(wù)實、靈活、引入多家代理競爭的機(jī)制，保證了項目高位走量。

 

專家把脈

 

省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東緩中趨穩(wěn) 房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)大波動

 

對于今年上半年四川的樓市，四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東表示，“房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，目前，總體經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)了工業(yè)投資回穩(wěn)，貨幣金融政策保持相對穩(wěn)定，市場變動未發(fā)生劇烈變動的情況，從整體上看，房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)大的波動，處于緩中趨穩(wěn)的態(tài)勢。”同時，蔣華東認(rèn)為保障性安居工程對改善民生、促進(jìn)社會穩(wěn)定有積極的作用。“在目前的市場環(huán)境條件下，應(yīng)當(dāng)加快建設(shè)保障性安居工程，同時也應(yīng)更加要注重質(zhì)量建設(shè)。目前，保障性安居工程的產(chǎn)權(quán)機(jī)制、價格機(jī)制、退出機(jī)制等均需要進(jìn)一步探索和完善。”仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人馬偉業(yè)

 

私人定制進(jìn)軍旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)

 

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人馬偉業(yè)告訴記者，為了完成半年的銷售任務(wù)，多數(shù)開發(fā)商加大了營銷的力度，不斷探索新的領(lǐng)域以更好地迎合市場需求。在今年5月份舉辦的第43屆成都市房地產(chǎn)交易會上，首次設(shè)置了旅游地產(chǎn)展區(qū)，來自四川省旅游市州及其他省份的旅游地產(chǎn)項目參展，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)將進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)，房企也將依托四川省獨(dú)特的自然和人文資源，對產(chǎn)品進(jìn)行“私人定制”，更好地適應(yīng)市場的需求。中國指數(shù)研究院成都分院運(yùn)營總監(jiān)黃雪

 

競爭激烈內(nèi)外交錯提升開發(fā)水平

 

2014年上半年，四川本土龍頭房企如藍(lán)光、置信等企業(yè)，均相應(yīng)地調(diào)整了營銷策略，力促成交面積和成交金額穩(wěn)居前茅，而藍(lán)潤、邦泰等也逐漸開始在成都市場嶄露頭角。黃雪認(rèn)為，恒大、萬科等外來房企憑借良好品牌口碑、產(chǎn)品精良、營銷推廣策略定位精準(zhǔn)等，在取得優(yōu)異銷售業(yè)績的同時，也帶來了更為激烈市場競爭，這將有利于本土企業(yè)向更多優(yōu)秀房企學(xué)習(xí)和借鑒，全面提升了成都房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平。