截至昨天上午，據(jù)青島市國土資源和房屋管理局官網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我市目前可售樓盤為1989個，可售總套數(shù)為208867套，可售總面積達(dá)2459萬平方米。根據(jù)克而瑞2014系統(tǒng)監(jiān)測統(tǒng)計，截至5月底，青島市商品住宅存量達(dá)到1639萬平方米，同比有19%的漲幅，而2014年上半年市場成交受大環(huán)境銀根緊縮及觀望情緒影響，去化周期不斷延長，已經(jīng)達(dá)到19個月的風(fēng)險周期范圍，中短期內(nèi)青島市的市場存量去化壓力明顯。

黃島區(qū)穩(wěn)居庫存量首位

據(jù)思源經(jīng)紀(jì)各區(qū)住宅存量最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，黃島區(qū)庫存420.4萬平方米，套數(shù)38480套，存銷比33月，存量位列第一；膠州市庫存267.05萬平方米，套數(shù)24295套，存銷比26.2月，存量位列第二；即墨市庫存201.02萬平方米，套數(shù)17417套，存銷比21.2月，存量位列第三。

而庫存量最少的三個區(qū)域分別是，高新區(qū)庫存45.15萬平方米，套數(shù)3561套，存銷比26.3月；嶗山區(qū)庫存48.42萬平方米，套數(shù)3224套，存銷比16.1月；市南區(qū)庫存53.27萬平方米，套數(shù)3401套，存銷比31.9月。

備受關(guān)注的剛需重地市北區(qū)庫存162.76萬平方米，套數(shù)15066套，存銷比36.5月；李滄區(qū)庫存121.3萬平方米，套數(shù)10998套，存銷比15.5月；城陽區(qū)庫存173.98萬平方米，套數(shù)13933套，存銷比21.4月。

“白富美”市南區(qū)也愁嫁

據(jù)克而瑞青島首席分析師鄧國華分析，目前青島各區(qū)域庫存情況分為三個梯隊，第一梯隊主要為青島市的郊區(qū)五市和城陽區(qū)黃島等區(qū)域。青島市當(dāng)前穩(wěn)步實施三城聯(lián)動，環(huán)灣發(fā)展的城市戰(zhàn)略，膠州市的空港新城、即墨市的藍(lán)色硅谷、膠南市的西海岸新區(qū)等規(guī)劃不斷完善，帶動相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)市場長熱不衰，存量持續(xù)攀升，已成為青島市最主要的存量區(qū)域，去化周期屬于中等偏上水平；第二梯隊主要是李滄區(qū)、原四方區(qū)、市北區(qū)等區(qū)域。受益于城市發(fā)展外溢，土地供應(yīng)充沛，這些城區(qū)供求比較小，庫存穩(wěn)定，去化周期較小，風(fēng)險是相對最小的；第三梯隊的市南區(qū)、嶗山區(qū)是傳統(tǒng)高端住宅聚集區(qū)，也就是傳說中的“白富美”、“高富帥”。受制于土地供應(yīng)不足，存量最小，但是去化周期相對最長，市南區(qū)隨著近期海逸天成、綠城深藍(lán)中心、遠(yuǎn)洋公館等當(dāng)年的地王項目陸續(xù)入市，存量有所上升，去化周期已經(jīng)拉長到30個月以上。

以價換量或引發(fā)區(qū)域價格戰(zhàn)

隨著庫存壓力增大，開盤項目去化不如預(yù)期，在售項目出現(xiàn)去化困難，青島市雖未出現(xiàn)大規(guī)模降價的情況，但變相降價，送車位，延期首付等方式已經(jīng)成為很多項目爭相攬客的常用手段。

對于全國下半年房價走勢，青島思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理趙輝表示：“今年房地產(chǎn)市場變化之大，可能會超出所有業(yè)內(nèi)人士的想象，有較大幾率探到大U型底部。我們判斷，這樣的態(tài)勢將延續(xù)1~2年的時間。”

青島房價又將會怎樣呢？趙輝認(rèn)為，作為二線城市的青島，市場需求仍然存在。當(dāng)前開發(fā)商和代理商目標(biāo)一致—把房子賣出去，把錢收回來，加快資金周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。在這個前提下，堅守價格并非明智的做法，特別是對一些資金壓力較大的開發(fā)商而言，現(xiàn)金才是王道，因此以價換量是較為可行的方式。從市場監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，近幾個月局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了降價現(xiàn)象。但局部熱點板塊受到的影響則不是很大，如李滄區(qū)、嶗山區(qū)等區(qū)域的一些項目，只要產(chǎn)品應(yīng)市，價格合理，營銷動作及時還是可以保證去化的。這證明市場需求依然存在，只不過購房者的心態(tài)已日趨成熟，投資客戶減少，剛需客戶大幅增加。對于已經(jīng)出現(xiàn)量降價跌趨勢的西海岸，趙輝判斷，“開發(fā)商為了保證未來的銷售任務(wù)和目標(biāo)，將會出現(xiàn)更多的以價換量現(xiàn)象，不排除區(qū)域競爭項目聚集的板塊出現(xiàn)價格戰(zhàn)的可能。”