周科律師回憶了一件其親歷代理的案件：買家遞交按揭貸款申請(qǐng)一個(gè)多月，但銀行遲遲沒有做出答復(fù)，其實(shí)私下已經(jīng)告知不能取得貸款，但是銀行卻不肯出具拒絕貸款的書面證明。此時(shí)賣方如果視為買方違約有如下風(fēng)險(xiǎn)：

首先，買方考慮到要承擔(dān)違約責(zé)任，可能不惜成本打通銀行關(guān)系及時(shí)取得貸款承諾函，這樣買方的“回馬槍”足以讓賣方中箭，不但不能獲賠反而要賠償對(duì)方；

其次，法院可能去銀行調(diào)查貸款原因，有時(shí)候可能不去調(diào)查貸款原因，也許對(duì)賣家有利的銀行證明法院沒去調(diào)取，也許對(duì)賣家不利的銀行證明法院又去調(diào)取了，這個(gè)時(shí)候賣家的命運(yùn)就被法院掌控了；

最后，銀行在法院要求說明貸款情況的時(shí)候，也許因?yàn)闀r(shí)過境遷、人員調(diào)換等原因銀行未必能出具符合當(dāng)時(shí)情景的證明，一旦銀行證明對(duì)賣家不利，賣方就只能自求多福了?；谶@么多不確定因素的考慮，賣家往往只能忍辱負(fù)重，浪費(fèi)無謂的等待時(shí)間，或者直接投降，同意解除合同，不要求承擔(dān)違約責(zé)任。而買家可能利用這一問題故意推遲交易，延緩付款時(shí)間，惡意違約。

律師建議

合同增設(shè)貸款條款

周科律師認(rèn)為，綜合各方的利益，可以在二手房買賣合同中考慮設(shè)定如下條款：

1、買方有能力支付的最高首期款為×元，雙方于×年×月×日去×銀行監(jiān)管首期款×元，買方承諾在×年×月×日前取得銀行貸款承諾函，如果銀行要求支付的首期款超過買方有能力支付的最高首期款或買方不能按時(shí)取得貸款承諾函，則賣方有權(quán)解除合同，買方同意補(bǔ)償賣方×元，同意支付中介必要費(fèi)用×元。

律師說明：現(xiàn)行版本買方出現(xiàn)不能取得貸款或首期款不夠時(shí)，買方要承擔(dān)補(bǔ)足首期款或一次性付款的責(zé)任。對(duì)于很多買方尤其是首次置業(yè)者來講無異于強(qiáng)人所難。拼夠首付已將是砸鍋賣鐵了，還要一次性付款幾乎不可能做到，若做不到就可能首付款就變成了違約金。三方均清楚可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，然后約定果然出現(xiàn)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，買方給賣家、中介補(bǔ)償幾萬或幾千元，應(yīng)該是皆大歡喜?？陀^來說如果買家是善意的，另外兩方應(yīng)該可以理解，況且在極短的時(shí)間內(nèi)賣方損失可控，然后可以及時(shí)另行賣給他人，否則，賣方及時(shí)回籠資金的想法也會(huì)落空?，F(xiàn)實(shí)中大部分也是按照這個(gè)辦法和解的，可行性強(qiáng)。

2、買家應(yīng)向貸款銀行提交的資料包括身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件、單身證明、離婚證明，以及戶口本、家庭房產(chǎn)證明、工作收入證明、銀行流水記錄、征信記錄、財(cái)產(chǎn)證明和社保證明。

律師說明：很多初次貸款的人不知道要準(zhǔn)備什么資料，等到去銀行時(shí)才知道這個(gè)文件也沒有，那個(gè)文件也出了問題，導(dǎo)致不能貸款，在簽合同時(shí)就應(yīng)準(zhǔn)確查詢自己是否符合貸款條件，約定清貸款銀行，不然雙方可能因?yàn)殂y行的選擇導(dǎo)致糾紛。