中國(guó)證券報(bào)記者從上海市國(guó)資監(jiān)管部門及部分上海市國(guó)企高層了解到，國(guó)企土地的存量盤活與創(chuàng)新使用是本輪上海國(guó)資改革的重要議題。目前上海市已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)文件推動(dòng)土地節(jié)約集約化利用，促進(jìn)存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新利用。

7月3日，在上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院聯(lián)合漕河涇開發(fā)總公司舉辦的國(guó)資智庫(kù)沙龍上，上海市國(guó)資系統(tǒng)人士表示，在國(guó)企改革中，特別涉及國(guó)企整體上市、發(fā)展混合所有制等改革，上海將探索國(guó)有土地在劃撥過(guò)程中，引入國(guó)有土地作價(jià)入股機(jī)制，充分體現(xiàn)國(guó)有土地價(jià)值。

國(guó)企土地成盤活對(duì)象

上海節(jié)約集約化用地、盤活存量土地已成為必然選擇。據(jù)上海市建設(shè)用地和土地整理事務(wù)中心主任顧守柏介紹，上海建設(shè)用地總規(guī)模接近“天花板”，新增空間極其狹小。2012年底，上海市現(xiàn)有建設(shè)用地3034平方公里，約占全市陸域面積的45%。預(yù)估到2013年末，上海市現(xiàn)有建設(shè)用地總規(guī)模將達(dá)到3070平方公里，距3226平方公里的總量只剩156平方公里的增量空間。

此外，上海市現(xiàn)有建設(shè)用地還存在著諸多問(wèn)題。其中，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理、空間布局分散、整體績(jī)效水平偏低等問(wèn)題也比較突出。結(jié)合國(guó)家宏觀層面對(duì)上海建設(shè)用地的要求以及上海市土地使用情況的現(xiàn)狀，顧守柏認(rèn)為，上海市已經(jīng)到了推進(jìn)土地節(jié)約集約化利用的關(guān)鍵時(shí)刻。

在此背景下，上海國(guó)企旗下的土地將成為推進(jìn)土地節(jié)約集約化利用的重要“存量資源”。據(jù)上述上海國(guó)資系統(tǒng)人士透露，在本輪上海國(guó)資國(guó)企改革的醞釀階段，上海市國(guó)資監(jiān)管部門對(duì)上海國(guó)企旗下土地資源進(jìn)行了摸底。統(tǒng)計(jì)顯示，目前上海市屬國(guó)資系統(tǒng)企業(yè)旗下土地總量達(dá)100多萬(wàn)畝，約合700平方公里。目前，整個(gè)上海市的面積為6300多平方公里，存量土地資源非常可觀。

目前上海國(guó)企旗下土地主要分為三類：劃撥地、空轉(zhuǎn)地以及出讓地。其中劃撥地為國(guó)有土地?zé)o償劃撥，并未繳納土地出讓金；空轉(zhuǎn)地在名義上實(shí)現(xiàn)土地出讓而事實(shí)上并未繳納土地出讓金。兩者占上海國(guó)企旗下土地資源的60%左右，其余40%為實(shí)施招拍掛的出讓土地。根據(jù)上海市1995年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)行盤活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)試點(diǎn)的實(shí)施意見》，空轉(zhuǎn)土地主要集中在上海錦江集團(tuán)、儀電(控股)集團(tuán)、建材集團(tuán)等試點(diǎn)推進(jìn)國(guó)有土地空轉(zhuǎn)的單位。

國(guó)企改革配套土地政策

國(guó)企改革配套土地節(jié)約集約化利用政策成為上海市國(guó)資監(jiān)管部門的既定政策。據(jù)透露，在去年年初醞釀上海國(guó)資國(guó)企改革時(shí)，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資委將出臺(tái)土地政策作為重要的議題。作為國(guó)企土地政策的需求方，上海市國(guó)資委對(duì)國(guó)企改革中的土地政策大致有三方面的需求：空轉(zhuǎn)土地問(wèn)題的解決、工業(yè)用地的存量盤活以及國(guó)有土地價(jià)值在國(guó)企改革中的體現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1996年到2000年間，上海共有24個(gè)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)該市政府批準(zhǔn)實(shí)施土地空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的核準(zhǔn)土地出讓金額達(dá)到340多億元。目前，上海市土地部門以及相關(guān)國(guó)企已在進(jìn)行空轉(zhuǎn)類土地的價(jià)值梳理與合理體現(xiàn)工作。

在土地節(jié)約集約化利用以及工業(yè)用地的盤活方面，今年上半年上海市密集出臺(tái)了三個(gè)文件。2月，上海市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平若干意見的通知》，提出了今后上海市對(duì)于土地利用方面的五大總綱，即“總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”。3月底，上海市國(guó)土資源局制訂的《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》與《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》正式公布。上海將實(shí)現(xiàn)存量工業(yè)用地的有效利用作為提高土地節(jié)約集約化利用的主要措施，并明確將對(duì)存量工業(yè)用地采取區(qū)域整體轉(zhuǎn)型、土地收儲(chǔ)后出讓和有條件零星開發(fā)等實(shí)施路徑。

上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院秘書長(zhǎng)羅新宇認(rèn)為，隨著上述文件的出臺(tái)，沉寂已久的上海工業(yè)用地市場(chǎng)再次成為焦點(diǎn)，盤活優(yōu)化國(guó)資國(guó)企存量工業(yè)地產(chǎn)、積極探索土地創(chuàng)新利用將是上海國(guó)資國(guó)企面臨的重大課題。

國(guó)資國(guó)企存量工業(yè)地產(chǎn)的盤活并創(chuàng)新利用一個(gè)核心的問(wèn)題是國(guó)有土地價(jià)值的合理體現(xiàn)。據(jù)上述國(guó)資系統(tǒng)人士透露，在本輪國(guó)資國(guó)企改革、發(fā)展混合所有制過(guò)程中，上海將探索國(guó)有土地作價(jià)入股機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地價(jià)值的合理、充分體現(xiàn)。在具體實(shí)施上，對(duì)融資需求高、土地使用量大的國(guó)企或是成為上海國(guó)資平臺(tái)公司的企業(yè)將可以實(shí)施國(guó)有土地的作價(jià)入股，此外對(duì)有改革改制需求或是尋求實(shí)現(xiàn)整體上市的國(guó)企，也可以配合企業(yè)改革推進(jìn)土地作價(jià)入股。據(jù)透露，上海預(yù)計(jì)將不會(huì)出臺(tái)政策性文件推動(dòng)國(guó)有土地作價(jià)入股，而將采用一事一議、一企一議的方式推進(jìn)。

國(guó)企或面臨多重影響

目前，上海市部分國(guó)企已在推進(jìn)旗下土地資源的盤活，但在土地資源盤活中的受益情況將會(huì)有較大不同。一位不愿透露姓名的上海國(guó)企高層表示，目前上海提出的盤活存量、原地開發(fā)等政策給了企業(yè)整合土地的動(dòng)力，但上海國(guó)企擁有土地的規(guī)模差別很大。此外，在存量土地盤活中，企業(yè)與政府的收益分享模式還未建立，企業(yè)的利益需要得到保障。

據(jù)上汽集團(tuán)上海汽車資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司人士介紹，目前上汽集團(tuán)在上海的土地總共有1500萬(wàn)平方米，其中廠房700萬(wàn)平方米，主要集中在安亭、金橋、臨港等上海郊區(qū)。在上海市區(qū)，上汽集團(tuán)擁有50萬(wàn)平方米的廠房。未來(lái)上汽集團(tuán)部分土地將進(jìn)行存量?jī)?yōu)化，對(duì)部分土地將進(jìn)行結(jié)構(gòu)以及容積率等方面的調(diào)整，將推進(jìn)部分廠房向主題性園區(qū)轉(zhuǎn)變。但該人士同時(shí)對(duì)如何保障企業(yè)分享土地開發(fā)利益等方面表示了關(guān)切。

而作為上海老牌化工國(guó)企，華誼集團(tuán)旗下土地的整合轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始。據(jù)華誼集團(tuán)內(nèi)部人士透露，集團(tuán)旗下吳涇化工項(xiàng)目地塊將轉(zhuǎn)變用途，成為公司管理、營(yíng)銷、研發(fā)等的中心，生產(chǎn)項(xiàng)目將向其他化工區(qū)轉(zhuǎn)移。此外，華誼集團(tuán)已明確整體上市或核心資產(chǎn)上市的改革目標(biāo)，目前華誼集團(tuán)部分項(xiàng)目土地關(guān)系不清晰的問(wèn)題已成為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的一大難題。國(guó)有土地作價(jià)入股的推動(dòng)或?qū)⒗眄樇瘓F(tuán)部分資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，推進(jìn)企業(yè)改革。

但有國(guó)資分析人士指出，存量土地盤活利用、國(guó)有土地作價(jià)入股等政策或?yàn)閲?guó)企帶來(lái)復(fù)雜局面。一方面，國(guó)企可以借旗下土地盤活中分享部分收益，甚至借土地整合實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型；另一方面，大量國(guó)有土地作價(jià)入股或出現(xiàn)國(guó)有股份大量擴(kuò)充的情況，企業(yè)的改革改制需要做出相應(yīng)調(diào)整。政策推行的同時(shí)將伴隨復(fù)雜的利益博弈。