房地產(chǎn)信托報(bào)告：451只項(xiàng)目到期千億承壓，安信29億亞運(yùn)城項(xiàng)目測壓
2014年全年預(yù)計(jì)共有451只集合房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期，到期規(guī)模破千億，其中過半到期項(xiàng)目集中于下半年。
高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)、市場需求低迷、降價(jià)自保、資金鏈承壓，被公認(rèn)為不少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)寫照。
蝴蝶效應(yīng)下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也命運(yùn)多舛。自2013年以來，已有超過10家信托公司陷入房地產(chǎn)項(xiàng)目兌付危機(jī)。
早在2010-2011年房地產(chǎn)市場加速發(fā)展，房企為開發(fā)新項(xiàng)目大量融資，信托產(chǎn)品的周期讓2014年進(jìn)入房地產(chǎn)信托兌付高峰。
據(jù)理財(cái)周報(bào)金融研究院不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)完成兌付的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品規(guī)模約1039億元，平安信托、新華信托、中融信托兌付規(guī)模分列前三。
雖然2014年以來，各信托公司對(duì)小房企、三四線城市項(xiàng)目發(fā)行愈發(fā)謹(jǐn)慎，但今年將到期的存量項(xiàng)目還是讓多家信托公司感到憂慮。
北京地區(qū)一家信托公司業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人坦言：“潛在風(fēng)險(xiǎn)很多，誰都無法掌控市場走向，對(duì)于我們更重要的是如何在它暴露前先出手控制。”
兌付：高峰來臨
2014年全年預(yù)計(jì)共有451只集合房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期，到期規(guī)?？傆?jì)約為1039.71億元，其中過半到期項(xiàng)目集中于下半年。
今年以來，寧波興潤置業(yè)、海寧立德房產(chǎn)、南京盈嘉地產(chǎn)、合肥瑞和房產(chǎn)、深圳
光耀地產(chǎn)、杭州中都置業(yè)、上海悅合置業(yè)等多家中小房地產(chǎn)商資金鏈接連斷裂，多家信托公司來不及抽身，亦被牽扯其中。
因關(guān)乎大量投資人的利益，2014年又恰逢兌付高峰期，房地產(chǎn)信托兌付問題被推上風(fēng)口浪尖。
理財(cái)周報(bào)金融研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2014年全年預(yù)計(jì)共有451只集合房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期，到期規(guī)?？傆?jì)約為1039.71億元，其中過半到期項(xiàng)目集中于下半年。
日前，瑞銀北亞太區(qū)首席投資總監(jiān)浦永灝也表示，地產(chǎn)類信托產(chǎn)品可能會(huì)受到中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)的影響。
根據(jù)其預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入長期的調(diào)整階段，一二線城市房價(jià)高，三四線城市庫存高，調(diào)整至少需要3至4年。
根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，今年到期的集合類房地產(chǎn)信托大部分仍在沿海城市或是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。其中有房企融資過百億的地區(qū)包括江蘇、河北、浙江，規(guī)模分別為128.61億元、117.45億元、102.57億元。
北京地區(qū)一位信托公司總裁對(duì)記者表示：“根據(jù)我的了解，與東南沿海相比，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場需求下降更明顯。今年西部地區(qū)房屋銷售量下降了2-3個(gè)百分點(diǎn)，但東部地區(qū)銷售數(shù)量尚沒明顯降低。”
西部省份中，房企融資項(xiàng)目集中于四川和重慶，分別有48.88億元和40.09億元融資等待回籠。
具體到信托公司來看，全年兌付規(guī)模排名首位的是平安信托，預(yù)計(jì)兌付規(guī)模71.5億元。此外，兌付規(guī)模超過50億元的還有新華信托、中融信托、中信信托、四川信托，分別為66.4億元、57.4億元、56.3億元、52.6億元。
然而，這四家公司中，除平安信托外，其余3家的信托資產(chǎn)中，投向房地產(chǎn)的部分均不超過管理資產(chǎn)規(guī)模的20%，到期兌付規(guī)模與本身信托資產(chǎn)規(guī)模有一定正相關(guān)性。
而在對(duì)今年下半年將到期信托項(xiàng)目的排查中發(fā)現(xiàn)，一個(gè)項(xiàng)目一家企業(yè)，兩者的現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。
其一是廣州利合房產(chǎn)操盤的昔日“地王”廣州亞運(yùn)城，一度滯銷，背后安信信托29億元信托貸款仍投入其中，將在今年8月到期，目前距到期日還有約一個(gè)月。
其二是曾經(jīng)的“保障房第一股”中天城投，一年內(nèi)到期負(fù)債超出貨幣資金16億元，而其與中融信托、中鐵信托、吉林信托合作的15只產(chǎn)品都在今年內(nèi)等待兌付。
項(xiàng)目：承壓
“頭號(hào)大單”安信29億亞運(yùn)城項(xiàng)目，還有約一個(gè)月時(shí)間到期，安信信托方面稱：“沒有不能如期兌付的風(fēng)險(xiǎn)。”一個(gè)月后，拭目以待。
在對(duì)2014年預(yù)期兌付的信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，到期兌付額最高的一只產(chǎn)品是安信信托于2011年8月發(fā)行的“廣州亞運(yùn)城貸款集合資金信托計(jì)劃”。
當(dāng)時(shí)的推介材料顯示，該產(chǎn)品實(shí)際募資規(guī)模29.12億元，資金用于向廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放貸款，投資其在建項(xiàng)目廣州亞運(yùn)城。該信托計(jì)劃的續(xù)存期限為36個(gè)月，項(xiàng)目將于今年8月終止。
廣州亞運(yùn)城曾在昔日名噪一時(shí)。2009年底，富力、碧桂園、雅居樂三家地產(chǎn)商聯(lián)合以255億元的高價(jià)拍下亞運(yùn)城地塊，這使得亞運(yùn)城成為當(dāng)時(shí)的“地王”。而后中信地產(chǎn)、世貿(mào)地產(chǎn)也先后入局切分“地王”蛋糕。
然而，距離其2010年一期開盤銷售已近4年，昔日風(fēng)光早已被滿城風(fēng)雨所取代。
今年端午期間，亞運(yùn)城山海灣推出70余套特價(jià)房源，最低售價(jià)9800元/平方米，與其去年1.5萬-1.6萬元/平方米的售價(jià)相比，降幅超過30％。
“亞運(yùn)城所在地距離市中心太遠(yuǎn)，周圍設(shè)施無法跟上，加之項(xiàng)目體量太大，這些年過了當(dāng)時(shí)的炒作期，缺乏對(duì)客源的吸引力。”廣州地區(qū)一家中型地產(chǎn)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“而且，2013年以來，樓市需求也已不如其開盤初期，降價(jià)是必然。”
公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，亞運(yùn)城項(xiàng)目已售8779套，尚有未售2913套。
“房地產(chǎn)項(xiàng)目還款主要看項(xiàng)目銷售情況，如果銷售金額無法覆蓋開發(fā)投入，可能讓融資方陷入困境。”一位房地產(chǎn)信托分析師表示。
據(jù)記者了解，安信信托項(xiàng)目的融資方利合地產(chǎn)是亞運(yùn)城項(xiàng)目的主要運(yùn)作方，其并沒有對(duì)公司資金是否出現(xiàn)困難做出回應(yīng)。
該信托項(xiàng)目的風(fēng)控措施上，有富力、雅居樂、碧桂園、世貿(mào)、中信五家地產(chǎn)公司共同擔(dān)保。其中，世茂置業(yè)擔(dān)保額度為全部債務(wù)金額的20%，其他四方擔(dān)保額度各為全部債務(wù)金額的25%。
安信信托相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱：“截至目前，亞運(yùn)城項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)順利，沒有不能如期兌付的風(fēng)險(xiǎn)。”
無獨(dú)有偶，今非昔比的不只廣州亞運(yùn)城。
曾經(jīng)以“保障房第一股”走進(jìn)公眾視野的中天城投，低調(diào)多年之后，在今年預(yù)期兌付信托產(chǎn)品名單上卻十分搶眼。
中天城投曾在2012年頻繁通過信托融資，與吉林信托、中鐵信托、中融信托分別合作發(fā)行共計(jì)15個(gè)信托產(chǎn)品，合計(jì)金額18.8億元，全部產(chǎn)品均將在今年到期。
2014年1季度報(bào)告顯示，截至1季度末，中天城投（合并報(bào)表）貨幣資金共計(jì)36億元，同期有短期借款10億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債42億元。由此推算，中天城投未來一年內(nèi)需歸還的負(fù)債共計(jì)52億元。
一家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分析師對(duì)記者表示：“業(yè)內(nèi)的確有中天城投今年資金鏈可能會(huì)出問題的說法。它的問題并非銷售方面造成，中天的項(xiàng)目銷售情況穩(wěn)定，但其在建工程多，且政府要求保證工程進(jìn)度，這讓中天在開發(fā)商投入過多。”
截至1季度末，中天城投總資產(chǎn)379億元，總負(fù)債339億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.4%。
目前，上述15只信托產(chǎn)品中，在上半年已經(jīng)進(jìn)入兌付期的包括吉林信托“松花江114號(hào)中天城投資源控股股權(quán)收益權(quán)信托”，據(jù)記者了解，該產(chǎn)品已經(jīng)完成兌付。
中鐵信托“優(yōu)債1216-1218”三期產(chǎn)品，終止日分別在2014年3-4月，然而從其官網(wǎng)上披露的管理報(bào)告來看，三只產(chǎn)品最后一次信息披露為2013年4季度報(bào)告，沒有如其他結(jié)算產(chǎn)品出具清算報(bào)告。
記者就此事進(jìn)行咨詢時(shí)，負(fù)責(zé)該產(chǎn)品的證券投資部相關(guān)人士稱，可能是報(bào)告在審批流程中。而截至發(fā)稿，中鐵信托方面尚未給出回應(yīng)。
風(fēng)險(xiǎn)：不能否認(rèn)
“房地產(chǎn)信托不出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是不可能的，很多風(fēng)險(xiǎn)潛藏在里面，哪家公司在發(fā)項(xiàng)目時(shí)都不可能準(zhǔn)確預(yù)測到未來的市場走向，其實(shí)重要的是風(fēng)險(xiǎn)可控性。”
上述業(yè)內(nèi)人士稱：“現(xiàn)在信托做房地產(chǎn)，企業(yè)融資模式相對(duì)固定，主要是股權(quán)投資和抵押，這兩者都是有安全邊際的。”
實(shí)際上，出現(xiàn)問題的信托產(chǎn)品遠(yuǎn)比進(jìn)入公眾視野的要多，而利用“安全邊際”，信托公司把出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)傳遞到投資者前已經(jīng)解決掉。
前述信托公司總裁向記者描述他的憂慮：“早在2010-2011年，公司做過一批小房企的融資項(xiàng)目，現(xiàn)在有點(diǎn)擔(dān)憂不能如期回款，風(fēng)控部門可以說時(shí)時(shí)緊盯。以前的項(xiàng)目大多已經(jīng)結(jié)構(gòu)固化了，沒有辦法去加更多的風(fēng)控措施，一旦預(yù)計(jì)會(huì)出問題馬上要找人接手項(xiàng)目。”其所在公司亦在兌付規(guī)模統(tǒng)計(jì)中排名前10。
尋找接盤方是信托公司解決問題項(xiàng)目最常用的手段。接手項(xiàng)目的主要是資產(chǎn)管理公司，有時(shí)也會(huì)是其他信托公司。
“信托公司的項(xiàng)目，資管基本都樂于接盤。”上述負(fù)責(zé)人稱，“信托做房地產(chǎn)有432的監(jiān)管要求，抵押貸款項(xiàng)目的話，抵押物的抵押率大都控制在50%以內(nèi)。資管公司接手之后，無論后續(xù)處置抵押物，還是捂在手里幾年，等市場回暖再轉(zhuǎn)手都有利可圖。”
而讓信托人士苦惱的一點(diǎn)，則是項(xiàng)目無展期性。該負(fù)責(zé)人感嘆，信托資金大部分來自投資人，到期就要兌付。如果項(xiàng)目出現(xiàn)突發(fā)問題，給信托公司的解決時(shí)間很短，處置抵押物或轉(zhuǎn)讓股權(quán)，都需要時(shí)間來落實(shí)。
這一點(diǎn)也給信托公司的風(fēng)控提出了更高的要求。一些房地產(chǎn)投資激進(jìn)的信托公司也會(huì)采取更多的風(fēng)控辦法。
中融信托相關(guān)人士表示，房地產(chǎn)信托風(fēng)控上，專門設(shè)立單獨(dú)管理部門和獨(dú)立審批人團(tuán)隊(duì)。在股權(quán)投資項(xiàng)目上，信托計(jì)劃成立后以中融信托公司自己的名義成立項(xiàng)目公司，房地產(chǎn)開發(fā)商和中融信托各出資一半，以股權(quán)的方式約束開發(fā)商。
信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年年底，全行業(yè)問題資產(chǎn)約200億元，計(jì)提的信托賠償準(zhǔn)備金已達(dá)90.6億元，可以覆蓋200億元問題資產(chǎn)的45.30%；全行業(yè)凈資產(chǎn)高達(dá)2555.18億元，是200億元問題資產(chǎn)的12.78倍。
而中國建投投資研究院調(diào)研的數(shù)據(jù)則不同，根據(jù)其《中國投資發(fā)展報(bào)告（2014）》顯示，中國信托行業(yè)目前信托資金的不良資產(chǎn)最多可達(dá)到480億元左右，是信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的2.4倍。
“坦白來講，信托公司很少動(dòng)用賠償準(zhǔn)備金，只要項(xiàng)目還在可控范圍內(nèi)，沒有接盤方，可能會(huì)選擇用自有資金先接過來。”前述高層人士對(duì)記者說。
現(xiàn)狀：談三四線色變
“三四線城市的項(xiàng)目，大房企的會(huì)考慮一下，小房企的三四線城市項(xiàng)目根本不碰。”
說及現(xiàn)狀，三四線城市已成為信托公司的項(xiàng)目選擇的“敏感地帶”。
“三四線城市的項(xiàng)目，大房企的會(huì)考慮一下，小房企的三四線城市項(xiàng)目根本不碰。”前述信托公司總裁坦言。
據(jù)浦永灝預(yù)計(jì)，根據(jù)今年房產(chǎn)銷售量下滑趨勢，估計(jì)三四線城市樓價(jià)會(huì)下調(diào)3-4成。一線城市的情況相對(duì)較好，樓價(jià)跌幅或在1-2成。
華北地區(qū)一位信托公司副總分析：“投資區(qū)域很重要，1、2線城市的壓力相對(duì)小，需求不足時(shí)，下調(diào)房價(jià)還可以有效刺激銷售，3、4線城市的壓力就很大。還有一個(gè)背景關(guān)系，3、4線城市項(xiàng)目有些是跟銀行合作的，也就是銀行介紹來走的項(xiàng)目，信托做通道，有銀行背書的基本不會(huì)出問題。”
實(shí)際上一二線城市房地產(chǎn)需求上沒有過多的不樂觀顯現(xiàn)出來。
另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的“5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，新商品住宅與上月相比，70個(gè)城市中50%的城市價(jià)格下降，最低下降1.4%。與去年同月相比，70個(gè)城市中價(jià)格下降的僅有1個(gè)。5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。
上述人士還表示，對(duì)于三四線城市，根據(jù)目前對(duì)需求前景不太樂觀的預(yù)測，不是說這里的房子賣不出去，但它可能是5年或更長的一個(gè)周轉(zhuǎn)期，這就與信托期限不符合，信托一般來講項(xiàng)目期限是3年以內(nèi)，所以普遍選擇現(xiàn)在不碰三四線城市。
而對(duì)于信托公司來說，項(xiàng)目所在地只是選擇中很小的一部分。
“還要結(jié)合房企的綜合情況，現(xiàn)金流狀況。”前述負(fù)責(zé)人指出，“大房企一般都不做單體項(xiàng)目，看它的其他項(xiàng)目是否缺錢，就能判斷該項(xiàng)目是否支持充足。同時(shí)，銀行給企業(yè)的融資額和有無海外融資、債券等多種融資渠道也很重要。一家融資渠道豐富的企業(yè)現(xiàn)金流出問題的可能性極低。其融資渠道充足與否，在融資成本上得以體現(xiàn)。”
“此外，如果一個(gè)項(xiàng)目所在地點(diǎn)、拿地成本、資金進(jìn)入時(shí)處于的開發(fā)階段綜合起來滿足公司風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)去做，房地產(chǎn)項(xiàng)目畢竟利潤可觀。”該負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
