編者按：2014年的上半場樓市，風云幻變。從2月初的降價潮打響今年樓市“第一炮”，到全國兩會中政府工作報告“分類調控”思路的提出；從城鎮(zhèn)化工作進入實質階段，到不動產統(tǒng)一登記的推進；從地方政府明緊暗松“救市”疑云，到央行喊話力挺剛需……2014年的上半年樓市，天天“上頭條”。

 

城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略出臺 房地產行業(yè)迎春天？

 

今年3月，國務院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，提出要推進“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右。消息一出，不少業(yè)界人士將此視為對房地產商而言“喜大普奔”的好消息：新型城鎮(zhèn)化的推進必然會衍生出更多的住房需求，這會不會是房地產行業(yè)的又一個春天？

 

住建部政策研究中心主任秦虹在公開場合發(fā)表的言論更是加劇了這種期待：“從市場層面來看，未來60%左右的新增住房需求將由城鎮(zhèn)化帶來。”她指出，到2020年，如果實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的目標，其中60%的需求來自于城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化新增城市人口需求主要是初次置業(yè)的需求，也就是所謂的剛性需求，其次是改善性需求。這意味著，未來的住房供給依然要高度關注首次置業(yè)的家庭中小戶型的需求。

 

利好背后，新型城鎮(zhèn)化要注意的一些問題也備受關注。

 

在接受新華網(wǎng)記者采訪時，廣東體制改革研究會副會長彭澎認為，這次的新型城鎮(zhèn)化更加強調人的城鎮(zhèn)化，即身份的城鎮(zhèn)化，待遇的城鎮(zhèn)化，與以前以土定中心的城鎮(zhèn)化有所區(qū)別。許學鋒則強調，不能讓房地產成為獨行者，房子建起來之后，產業(yè)的規(guī)劃和建設要跟上。“有了產業(yè)，人到了城鎮(zhèn)里才有工作，有工作才有收入，人才有支付能力，才能夠在這個地方生活，在這個地方成家立業(yè)。”

 

除了業(yè)界關注，市場也對新型城鎮(zhèn)化給出了熱烈的回應。6月30日，中共中央政治局審議通過了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，指出要完善農村產權制度，維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。要區(qū)別情況、分類指導，由各地因地制宜地實行差別化落戶政策。

 

這一意見的出臺，被市場視為對新一輪城鎮(zhèn)化的有利助推。據(jù)相關媒體報道，當天，多個建設類行業(yè)股票相繼漲停。該報道續(xù)指，有六大行業(yè)率先受益于城鎮(zhèn)化建設。首先受益的無疑是房地產行業(yè)。其次，建材、基建行業(yè)也將充分受益于城鎮(zhèn)化建設。再者，隨著新型城鎮(zhèn)化建設的推進，包括供水、供氣、公共交通、醫(yī)療等公共服務行業(yè)也將迎來高速發(fā)展期。

 

不動產登記列入時間表 難點未破阻力仍大

 

去年3月，全國人大審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》，明確“建立不動產統(tǒng)一登記制度”，國辦隨后下發(fā)任務分工通知，要求今年6月底前出臺《不動產登記條例》。

 

其后，國土資源部部長姜大明公開表態(tài)，今年國土部將在6月前提出不動產登記條例，建立不動產部際聯(lián)席會議制度和不動產信息共享平臺。

 

在廣東，不動產統(tǒng)一登記工作領導小組及辦公室已于四月成立，建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度也被廣東省國土資源廳列為今年的一項重點工作。

 

種種跡象似乎都在指向住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產登記終于要千呼萬喚始出來。

 

然而，隨著七月的到來，這短暫的期待又幻化成空，其最大的阻力來源，是住房信息聯(lián)網(wǎng)要比想象中難得多。

 

事實上，不動產登記遇阻并不是頭一遭了，有媒體指，早在七年前，“不動產統(tǒng)一登記制度”就已寫入《物權法》，但因分歧較大，未規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、機構和辦法，最終不了了之。

 

盡管不動產登記條例未能如期報到，但其一旦推出，其預期產生的作用振奮人心：房產的擁有分布狀況將更加透明；二手房市場將有更多房源入市，空置房總量將會減少；房產大佬潘石屹更是公開表示，它將使房價大跌。這對于有購房需求的人來說，或許也算是喜大普奔的期待吧。

 

以房養(yǎng)老啟動試點 實行之路尚需探討

 

6月23日，中國保監(jiān)會公布了《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》。自7月1日起為期兩年內，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。與以往的試行不同的是，本次的以房養(yǎng)老放寬了準入條件，年滿60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，就可以投保反向抵押養(yǎng)老保險。這對于部分有需要的老年人來說，無疑是喜大普奔的利好消息。

 

然而，喜大普奔背后也存在問題。中山大學嶺南學院風險管理與保險學系副教授宋世斌認為，在人口老齡化嚴重的背景下，保險公司提供一種新的養(yǎng)老保險產品，把老年人房產的價值發(fā)揮出來，這個產品毫無疑問具有價值。但在中國推行，首先面臨的障礙是住宅僅有70年產權的事實。“很多老人手里的房子都比較舊了，70年產權剩下的不多，不解決產權的問題，后面的價值很有限。”宋世斌分析，中國的房價目前已處于高位，市場對未來房價波動的預期較高，因此，鑒于房屋未來價值難以估量，保險公司作出的價值評估將會比較保守，按相對較低的標準發(fā)放養(yǎng)老金，對老年人而言，這是最大的不理想因素。

 

另一不理想因素是，老年人在進行以房養(yǎng)老的過程中，還需要承擔房屋抵押本身的手續(xù)費。“價值評估需要一級的評估師，法律手續(xù)包括抵押這些也都需要成本，保險公司不大可能承擔這部分成本。”宋世斌補充道。

 

以房養(yǎng)老的利益分配問題也備受關注。“政府如果要關注孤寡老人，讓他們晚年過得更好的話，這項業(yè)務就不要完全商業(yè)化、暴利化地去運作，最好用帶有一些公益色彩、保本經營的方式來設計產品。”廣州市知名房地產專家韓世同建議應當設計為沒有固定年限，一旦跟保險簽約，就可以保障到終老的產品。

 

但與此同時，他也指出如果要實現(xiàn)公益化的以房養(yǎng)老，不排除保險公司出現(xiàn)虧損的可能，這時，政府的財政支持或是機構介入進行兜底十分必要，否則沒有利益的話，保險公司的參與熱情也難以提振。

 

此外，中國人傳統(tǒng)的觀念成為一道難以逾越的障礙。在廣州市社科院研究員談錦釗認為：“這是家庭財產如何盤活的問題，是一個比較長遠的方向。對于沒有子女撫養(yǎng)、或者是退休收入比較低、沒有養(yǎng)老資金來源的老人而言，被采用程度或許會高一點。但目前來看，這部分人還是少數(shù)。對于大多數(shù)家庭而言，房子是很重要的不動產，人們的傳統(tǒng)觀念還是要把家庭財產傳承下去。畢竟大部分國人眼中，家庭最大的財產就是一套房子。”談錦釗說道。