6月房企迎來(lái)期中考，上海商品住宅成交量卻未能突破百萬(wàn)平方米大關(guān)。上半年上海樓市呈現(xiàn)供大于求的狀況，進(jìn)入酷熱的傳統(tǒng)淡季7月后，供應(yīng)量萎縮六成。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，由于銀行信貸尚未放寬，在庫(kù)存壓力下，大部分開(kāi)發(fā)商或在下半年將以?xún)r(jià)換量，上海房?jī)r(jià)或出現(xiàn)松動(dòng)。

上半年供大于求

數(shù)據(jù)顯示，6月上海商品房成交面積112.30萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4.99%。同比減少23.37%。商品住宅成交面積為71.37萬(wàn)平方米，環(huán)比增加19.85%，同比減少36.50%。成交均價(jià)為26550元/平方米，環(huán)比下跌3.79%，同比上漲10.66%。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理盧文曦表示，6月并沒(méi)有擺脫交易低迷的格局。月初不溫不火，進(jìn)入6月中下旬后開(kāi)發(fā)企業(yè)為半年“中考”作準(zhǔn)備，剛需項(xiàng)目加快入市步伐，推盤(pán)策略也講究“以?xún)r(jià)換量”，受此推動(dòng)，6月下半月交易量開(kāi)始緩步向上，但反彈量依然有限。由于剛需產(chǎn)品比重上升，本月成交均價(jià)出現(xiàn)小幅回調(diào)。

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，由于開(kāi)發(fā)商總體上優(yōu)惠不夠，6月商品住宅的成交量算是令開(kāi)發(fā)商失望的。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)（截至6月24日）全市一手商品住宅共計(jì)成交381.9萬(wàn)平方米，同比減少33.8%；成交均價(jià)為2.64萬(wàn)元/平方米，同比上漲12.2%。

黃志堅(jiān)表示，年初傳統(tǒng)淡季，成交量下滑。經(jīng)過(guò)2個(gè)月的蟄伏，3月成交有過(guò)一次反彈，但交易量還不到90萬(wàn)平方米，僅接近去年的月均交易量。6月成交量雖較前有所上升，但依然是一個(gè)很低的水平。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，今年以來(lái)全市一手商品住宅市場(chǎng)處于較為低迷的狀態(tài)。上半年成交量較去年同期下滑了三成多，供銷(xiāo)比達(dá)到1.3：1，供過(guò)于求的情況較為明顯，也導(dǎo)致了全市一手商品住宅存量突破1100萬(wàn)平方米大關(guān)。不過(guò)由于成交結(jié)構(gòu)的變化，今年全市一手商品住宅均價(jià)上漲明顯，已突破2.6萬(wàn)元大關(guān)。

盧文曦指出，自去年三季度來(lái)，信貸政策始終沒(méi)有好轉(zhuǎn)，今年年初也沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的放松，相反，很多銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)停貸，房貸利率居高不下。剛需買(mǎi)房主要基本上都要貸款，沒(méi)有貸款支持，樓市交易情況不會(huì)有好轉(zhuǎn)。另外，供求關(guān)系出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。目前上海新房庫(kù)存超過(guò)1100萬(wàn)平方米，以前5月月均銷(xiāo)量計(jì)算，去化周期將近16個(gè)月。變相而言，后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力跟近乏力，目前樓市正從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。最后，市場(chǎng)心態(tài)不成熟。3月市場(chǎng)反彈時(shí)還有不少人覺(jué)得市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)回升，后市可期，但4月成交數(shù)據(jù)出來(lái)后市場(chǎng)人氣馬上渙散，看空之聲充斥市場(chǎng)，受此影響交易量在低位盤(pán)整。

7月供應(yīng)縮水六成

在供大于求的市場(chǎng)背景下，7月上海樓市供應(yīng)量進(jìn)一步減少。據(jù)上海某數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至6月20日統(tǒng)計(jì)，2014年7月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有25個(gè)住宅（20個(gè)公寓，5個(gè)別墅）開(kāi)盤(pán)或加推，環(huán)比大幅萎縮60.94%，同比減少26.47%。

上海某數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師王佳賢認(rèn)為，一直以來(lái)7月份是樓市比較冷清的月份，推盤(pán)量始終不高。由于近期樓市成交持續(xù)的低迷，購(gòu)房者觀望心態(tài)越發(fā)彌漫，開(kāi)發(fā)商對(duì)于推盤(pán)普遍信心不足。不少開(kāi)發(fā)商在蓄客不充分的情況下，將開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖或直接取消開(kāi)盤(pán)。但基于6月預(yù)計(jì)推盤(pán)的項(xiàng)目有23個(gè)未按期推出，其中22個(gè)項(xiàng)目延期至7月開(kāi)盤(pán)，故7月的供應(yīng)量還有上升空間。

盧文曦表示，在目前沒(méi)有特別利好的因素下樓市仍然缺乏回暖的動(dòng)力。7月本是傳統(tǒng)淡季，買(mǎi)家觀望心態(tài)會(huì)持續(xù)加重，若開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意在價(jià)格上多做出讓步，那么交易量仍會(huì)維持在低位盤(pán)整的局面。

王佳賢補(bǔ)充說(shuō)，雖然5月中旬央行“喊話(huà)”，要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款提供支持。但一月過(guò)去，銀行對(duì)于按揭貸款的政策并無(wú)明顯松動(dòng)。同時(shí)，在首套房貸款利率方面，幾乎沒(méi)有打折優(yōu)惠的情況，且大多數(shù)銀行最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，還有部分銀行利率上浮。信貸的緊縮使剛需購(gòu)房者受到限制，購(gòu)房需求無(wú)法釋放，無(wú)法拉動(dòng)樓市成交，進(jìn)一步導(dǎo)致了開(kāi)盤(pán)數(shù)量的下降。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔表示，6月滬上開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榻禍亍⒎抠J持續(xù)收緊，成交市場(chǎng)未見(jiàn)起色，大市整體走低。預(yù)計(jì)7月上?；?qū)⒕植砍霈F(xiàn)更有力降價(jià)行情，一部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商，會(huì)加大推盤(pán)、促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)換量。不過(guò)，擁有優(yōu)質(zhì)稀缺項(xiàng)目、資金鏈充足的大型房企、降價(jià)力度和范圍有限，更可能選擇小批量推盤(pán)、試探需求、提前累積客戶(hù)的策略，甚至不排除部分樓盤(pán)延遲入市可能。

降價(jià)幅度或放大

目前，空方開(kāi)始占據(jù)后市主力。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶“看空”樓市的言論引起熱議后，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也在無(wú)錫發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩，房?jī)r(jià)面臨下行壓力，對(duì)樓市前景很悲觀。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹微博調(diào)侃樓市近來(lái)的頹勢(shì)，“見(jiàn)一些地方政府的官員和一些開(kāi)發(fā)商朋友，對(duì)未來(lái)互相打氣，互相壯膽。開(kāi)發(fā)商朋友們悠著點(diǎn)。”難掩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的隱憂(yōu)。

而經(jīng)濟(jì)學(xué)界也出現(xiàn)了看一片空聲，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，取消限購(gòu)亦難改房?jī)r(jià)調(diào)整。房?jī)r(jià)的調(diào)整將是中國(guó)房地產(chǎn)的“成人禮”，不要害怕，也不要拒絕，更不要幻想。

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院弗里曼講席教授李稻葵在清華五道口全球金融論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)的確進(jìn)入了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但不會(huì)出現(xiàn)美次貸危機(jī)時(shí)的大跌。

業(yè)內(nèi)指出，此輪市場(chǎng)下行趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。一二線(xiàn)成交量穩(wěn)中有跌，三四線(xiàn)成交量普遍看跌，總量下跌的可能遠(yuǎn)大于上升，建議企業(yè)尤其上市公司將業(yè)績(jī)目標(biāo)適度放低。

盧文曦判斷，下半年庫(kù)存去化壓力增加。由于5、6月，全市樓市已經(jīng)處于低位水平，因此7月樓市成交量大幅下滑的可能性并不大，但是成交量依然難有起色。金九銀十將是今年房企重要的資金回籠窗口，預(yù)計(jì)會(huì)隨著供應(yīng)放大和姿態(tài)親和，形成一波交易熱潮。降價(jià)和需求的激活，會(huì)在走向年底的過(guò)程中繼續(xù)有所發(fā)展。而想要激活交易，降價(jià)幅度應(yīng)在15%-20%。