中國(guó)的地產(chǎn)基金發(fā)展不過(guò)短短十余年時(shí)間，管理規(guī)模已經(jīng)達(dá)到數(shù)千億元。目前，在地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸融資越來(lái)越困難而信托等渠道融資成本越來(lái)越高的情況下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司傾向于成立自己的房地產(chǎn)基金。

和當(dāng)年企業(yè)主要為募資而成立房地產(chǎn)私募基金不同，如今開(kāi)發(fā)商更看重的是，使用房地產(chǎn)私募基金是否能夠提升公司的盈利能力。以極低的自有資金比重實(shí)現(xiàn)高額凈利潤(rùn)，進(jìn)而取得超過(guò)行業(yè)平均值的凈資產(chǎn)收益率，這當(dāng)然是一種理想的狀況，但同時(shí)，行業(yè)低迷帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也如影隨形。如何做好地產(chǎn)基金的運(yùn)營(yíng)與風(fēng)控，是擺在地產(chǎn)商和基金管理者面前的一道難題。

保利地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，公司投資的主要房地產(chǎn)基金—信?；鸸芾淼馁~面資產(chǎn)價(jià)值只有2.24億元，但當(dāng)年的投資收益卻達(dá)1.07億元，投資收益超過(guò)40%；此外，保利地產(chǎn)2013年的攤薄凈資產(chǎn)收益率為20.76%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)11%的平均凈資產(chǎn)收益率。

億翰智庫(kù)上市公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東說(shuō)，通過(guò)利用私募基金，開(kāi)發(fā)商的平均負(fù)債杠桿可以提高將近一倍。隨著負(fù)債杠桿的提升，房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率也能得到大幅提高。

克而瑞研究分析師朱一鳴說(shuō)，股權(quán)類的私募基金還會(huì)帶給開(kāi)發(fā)商代建、開(kāi)發(fā)管理、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)的收益，類似鐵獅門的模式，最高甚至可以達(dá)到40%的凈資產(chǎn)收益率。

在行業(yè)平均毛利率已降至30%左右之時(shí)，超過(guò)30%的凈資產(chǎn)收益率，顯然能大大提升公司在資本市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，而這對(duì)公司之后的募資、擴(kuò)張都將至關(guān)重要。

利用基金提升盈利能力

2002年，當(dāng)萬(wàn)科、萬(wàn)通、建業(yè)等公司發(fā)起成立中城聯(lián)盟投資管理公司時(shí)，他們也許并未想到，有一天公司的地產(chǎn)基金管理規(guī)模能超過(guò)千億元。根據(jù)《中國(guó)企業(yè)家》的報(bào)道，上述公司成立一年半時(shí)，公司募集的資金只有1500萬(wàn)美元。

十多年后的今天，朗詩(shī)、保利、金地等公司管理的基金規(guī)模已經(jīng)達(dá)到數(shù)十億甚至數(shù)百億元，復(fù)星地產(chǎn)控股有限公司的資產(chǎn)管理規(guī)模更是達(dá)到千億元。同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司傾向于成立自己的房地產(chǎn)基金。

和當(dāng)年企業(yè)主要為募資而成立房地產(chǎn)私募基金不同，如今開(kāi)發(fā)商更看重的是，使用房地產(chǎn)私募基金是否能夠提升公司的盈利能力。

據(jù)克而瑞分析師朱一鳴介紹，以美國(guó)的鐵獅門為案例，房地產(chǎn)私募基金對(duì)該公司凈資產(chǎn)收益率提升的幫助較大。一是實(shí)現(xiàn)了“小股操盤”，以極低的自有資金比重實(shí)現(xiàn)高額凈利潤(rùn)，進(jìn)而取得超過(guò)行業(yè)平均值的凈資產(chǎn)收益率；二是向私募基金的投資者收取項(xiàng)目管理費(fèi)、代建費(fèi)以及資產(chǎn)管理費(fèi)。

就目前而言，前者的意義更為重大。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年一季度開(kāi)發(fā)商自籌資金占開(kāi)發(fā)資金總規(guī)模接近40%。對(duì)此，億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說(shuō)，利用私募基金，開(kāi)發(fā)商可以解決10%~20%的資金需求。

保利年報(bào)充分顯示出地產(chǎn)基金模式所能達(dá)到的規(guī)模。根據(jù)公司年報(bào)，保利在信?；鸬臋?quán)益只有2億多元，但信?；鸬馁Y金規(guī)模卻達(dá)到了40多億元。

除此之外，代建、開(kāi)發(fā)管理以及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)帶來(lái)的收益雖然不算高，也有可觀的毛利。根據(jù)張化東的介紹，僅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)就可以獲得2%左右的提成，而代建的收益則可以達(dá)到銷售總金額的8%，開(kāi)發(fā)管理業(yè)務(wù)的收益也能達(dá)到項(xiàng)目總銷售收入的5%左右。這些收入無(wú)疑大大彌補(bǔ)了房企因?yàn)樾袠I(yè)毛利下滑而帶來(lái)的損失。

房地產(chǎn)基金試驗(yàn)領(lǐng)域廣泛

雖然理論上房地產(chǎn)私募基金能夠提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)杠桿，使開(kāi)發(fā)商的凈資產(chǎn)收益率大幅提升，但是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率并沒(méi)有因成立并管理大規(guī)模的地產(chǎn)基金而大幅增長(zhǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此采訪了金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，他告訴記者，房地產(chǎn)基金管理作為獨(dú)立的公司，不會(huì)并入到集團(tuán)的年報(bào)里，而募集的資金中雖然有一部分被用于金地旗下的項(xiàng)目，但也有資金運(yùn)用到其他房地產(chǎn)公司項(xiàng)目。

對(duì)于上述說(shuō)法，蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，目前房地產(chǎn)基金對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，更大的意義是產(chǎn)業(yè)協(xié)同試驗(yàn)，并不指望借助基金給房地產(chǎn)公司帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前調(diào)查了解到，目前開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)基金試驗(yàn)的領(lǐng)域非常廣泛，并不只是涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

辦公空間提供商蜂巢辦公空間的相關(guān)人士就表示，目前在服務(wù)式辦公領(lǐng)域，有一部分投資商就是出自專業(yè)的房地產(chǎn)基金。據(jù)他介紹，服務(wù)式辦公室的收益也像房地產(chǎn)基金一樣由多個(gè)部分組成。除了傳統(tǒng)的租金收益外，還有金融服務(wù)、行政服務(wù)配套服務(wù)等收益。

同樣，房地產(chǎn)并購(gòu)類型的基金，也是開(kāi)發(fā)商目前正在嘗試的一種類型。以金地為例，其嘗試的低成本“夾層基金”就可以用來(lái)并購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。

除此之外，還有部分地產(chǎn)公司通過(guò)舊改項(xiàng)目成立的有限合伙公司，為地方城市建設(shè)提供融資平臺(tái)的案例。

宋延慶說(shuō)，這些基金對(duì)開(kāi)發(fā)商更大的意義不只是提升業(yè)績(jī)，還在于通過(guò)基金試驗(yàn)，完成由開(kāi)發(fā)商向金融投資商的轉(zhuǎn)型。

風(fēng)險(xiǎn)控制

地產(chǎn)基金或現(xiàn)局部?jī)陡段C(jī)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?區(qū)家彥 發(fā)自廣州

自2010年起出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的房地產(chǎn)基金，今年將迎來(lái)第一道坎。

隨著今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，給房地產(chǎn)基金帶來(lái)巨大的兌付壓力。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)數(shù)年野蠻成長(zhǎng)，越來(lái)越多的大型地產(chǎn)私募基金公司建立了多重風(fēng)險(xiǎn)控制體系，包括股權(quán)質(zhì)押、全程財(cái)務(wù)監(jiān)控、母公司擔(dān)保等。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫會(huì)給不少房地產(chǎn)基金帶來(lái)壓力，甚至可能出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)的可能性比較小，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)基金反而有望借助此次調(diào)控脫穎而出。

部分風(fēng)控要求高于信托

日前，位于廣州南沙區(qū)的住宅項(xiàng)目南沙一品完成了項(xiàng)目交接，項(xiàng)目實(shí)際控制人從廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)換成中山市通大房地產(chǎn)有限公司，主導(dǎo)此次交易的正是項(xiàng)目的合作基金德信資本。

南沙一品是廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)在南沙打造的一個(gè)綜合體項(xiàng)目，2013年創(chuàng)鴻集團(tuán)與德信資本合作推出德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金，基金總募集規(guī)模為3億元，基準(zhǔn)投資日為2013年8月28日，投資期限為24個(gè)月。

然而，去年11月，創(chuàng)鴻集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃鴻明因涉嫌行賄被廣東省人民檢察院依法刑事拘留，受此影響，當(dāng)時(shí)在售的南沙一品隨后停止項(xiàng)目的所有宣傳。

突如其來(lái)的危機(jī)，正是考驗(yàn)基金風(fēng)控能力的機(jī)會(huì)。根據(jù)雙方的合作協(xié)議，基金直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)章、銀行賬戶等均由基金管理人德信資本監(jiān)管，即基金方擁有對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目的獨(dú)立開(kāi)發(fā)權(quán)、處置權(quán)。為此，德信資本與項(xiàng)目方多次交鋒，最終說(shuō)服其引入戰(zhàn)略投資方對(duì)項(xiàng)目做整體并購(gòu)。

德信資本董事長(zhǎng)陳義楓告訴記者，經(jīng)過(guò)反復(fù)甄選，德信資本挑選了中山市通大集團(tuán)作為項(xiàng)目的并購(gòu)合作方。6月上旬，通大集團(tuán)順利完成項(xiàng)目交接，并重新派遣施工隊(duì)推進(jìn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展，德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金更名為德信·通大南沙房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金，最終化解了潛在的危機(jī)。

德信資本南沙項(xiàng)目的案例并非孤例。歐陽(yáng)捷告訴記者，“根據(jù)我所接觸的情況看，地產(chǎn)基金的風(fēng)控能力并不像外界所想象的那么差”。他說(shuō)，大多數(shù)地產(chǎn)私募基金在投資前會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目公司擁有絕對(duì)控股權(quán)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)派駐管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全程監(jiān)控，財(cái)務(wù)章、法人章由基金公司親自管理，銷售回款中絕大部分由基金支配，這些措施杜絕了大多數(shù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

陳義楓向記者表示，地產(chǎn)基金的募資門檻看似比信托公司低，但不能就簡(jiǎn)單認(rèn)為地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)一定比信托公司高。地產(chǎn)基金對(duì)于風(fēng)控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融機(jī)構(gòu)。

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小

不可否認(rèn)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)基金陷入兌付危機(jī)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會(huì)出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但是行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。一方面，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年出現(xiàn)明顯下滑，但如果與前幾年的市場(chǎng)狀況比較其實(shí)并不差；另一方面，主流房企業(yè)績(jī)大多數(shù)仍然在增長(zhǎng)或者持平，銷售大幅衰退的企業(yè)極少，這說(shuō)明在行業(yè)內(nèi)占主導(dǎo)地位的大型房企并不存在生存危機(jī)，由于這些房企普遍擁有自己的房地產(chǎn)基金，這批地產(chǎn)基金從目前來(lái)看并不存在危機(jī)。

不過(guò)，與大型房企相比，由于大量的中小型房企缺乏融資渠道，所以局部風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)在這類型房地產(chǎn)基金上。

陳義楓透露，如果項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，基金擁有決定權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，盡快回籠資金以保障投資者利益。

歐陽(yáng)捷表示，即便是中小型房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，它們也可以通過(guò)向主流房企出售項(xiàng)目甚至公司股權(quán)完成“自救”，這是地產(chǎn)基金樂(lè)于看到的。歐陽(yáng)捷說(shuō)，“相較于牌照類金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)基金行業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，所以目前可謂是魚(yú)龍混雜。但在這次的市場(chǎng)洗禮下,優(yōu)秀的地產(chǎn)私募基金有望脫穎而出，真正危險(xiǎn)的應(yīng)該那些規(guī)模較小、缺乏有效風(fēng)控制度的機(jī)構(gòu)”。

典型案例

萬(wàn)通立體城市首筆基金完成兌付4道關(guān)口防范風(fēng)險(xiǎn)

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?尚希 發(fā)自北京

風(fēng)險(xiǎn)控制能力是考驗(yàn)地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)的最關(guān)鍵因素。在這方面，萬(wàn)通對(duì)立體城市的投資基金的風(fēng)控措施值得同行借鑒。

立體城市這樣大體量的項(xiàng)目，早在2011年，萬(wàn)通聯(lián)手多家機(jī)構(gòu)發(fā)行了規(guī)模為18億元的立體之城發(fā)展基金，而這只基金也正值到期兌付之時(shí)。首個(gè)立體城市與地產(chǎn)基金合作的成功與否也將直接影響接下來(lái)萬(wàn)通計(jì)劃打造的多個(gè)立體城市項(xiàng)目。

對(duì)于這筆基金的最新?tīng)顩r，北京萬(wàn)通立體之城投資有限公司總經(jīng)理郝杰斌7月3日在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前該基金的部分A類投資已經(jīng)按照投資合伙協(xié)議的要求，在約定的時(shí)間內(nèi)完成了兌付，接下來(lái)B類投資者仍然是基金合伙人。

“立體城市項(xiàng)目進(jìn)入了快速建設(shè)和發(fā)展期，我們也將用之后項(xiàng)目運(yùn)作中產(chǎn)生的收益為基金投資人帶來(lái)預(yù)期甚至超出預(yù)期的優(yōu)良收益。”郝杰斌對(duì)此說(shuō)道。

立體城的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式

“輕資產(chǎn)”模式一直是萬(wàn)通地產(chǎn)提出要堅(jiān)持的發(fā)展方向，來(lái)自萬(wàn)通方面的解釋稱，所謂“輕資產(chǎn)”，便是從公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開(kāi)發(fā)。這樣既可以降低自有資金的投入，同時(shí)還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán)，并享受土地溢價(jià)。

萬(wàn)通地產(chǎn)主管商用物業(yè)的副總經(jīng)理汪慶宏此前表示，萬(wàn)通地產(chǎn)正在籌建萬(wàn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股權(quán)投資基金，主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，投資項(xiàng)目多位于國(guó)內(nèi)一二線城市，部分三線城市高流動(dòng)性的項(xiàng)目也在范圍之內(nèi)。

以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式已經(jīng)逐漸覆蓋了萬(wàn)通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)。但對(duì)于體量較小的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期可控，回款速度自然也較快，基金的引入無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化資金狀況。真正考驗(yàn)其運(yùn)作能力的是周期較長(zhǎng)的大體量項(xiàng)目，最具代表性的則是萬(wàn)通立體城市。

按照馮侖最初的設(shè)想，立體城市的建造地被劃定在廊坊、西安、溫州等城市。目前，位于西咸的立體城市項(xiàng)目已于2013年7月26日正式開(kāi)工。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)通最大的優(yōu)勢(shì)便是多只基金同時(shí)運(yùn)作，“不排除通過(guò)時(shí)間或資金的錯(cuò)配，來(lái)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化作戰(zhàn)。”

“特別是在像立體城市這樣的大型綜合性項(xiàng)目當(dāng)中，如果采用傳統(tǒng)的垂直一體化的投資模式，很容易造成運(yùn)作效率低、開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)，從而帶來(lái)較大的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。”郝杰斌告訴記者，在美國(guó)，通常一個(gè)超大型項(xiàng)目都會(huì)有6~8個(gè)不同的專業(yè)基金參與，立體城市項(xiàng)目也在嘗試這種模式和機(jī)制。

風(fēng)控考驗(yàn)基金運(yùn)作能力

以分散性的基金合伙制構(gòu)建的立體城市的金融格局，在多位行業(yè)人士看來(lái)，萬(wàn)通的做法具有借鑒意義，但關(guān)鍵是一旦出現(xiàn)銷售放緩、不可控的政策調(diào)控因素時(shí)，怎樣降低開(kāi)發(fā)商及基金投資方的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

以西南某城市的立體城市為例，此前有分析文章指出，該產(chǎn)品發(fā)行時(shí)，在風(fēng)控方面設(shè)計(jì)了4道關(guān)口。

首先是鎖定緊密的合作伙伴，合作伙伴在2014年對(duì)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷售金額超過(guò)14億元，用以支付A類（信托計(jì)劃）本息。其次是B類投資人和戰(zhàn)略投資人，共9億元作為劣后（劣后受益人一般與優(yōu)先受益人相較，指的是信托公司發(fā)行的結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品，在同一款產(chǎn)品中，優(yōu)先受益人分享較低的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，而劣后受益人則承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)獲得高收益。）；再根據(jù)進(jìn)度安排，預(yù)計(jì)3年左右完成所有土地的轉(zhuǎn)讓和二級(jí)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入；最后則是本息不足時(shí)，由GP(萬(wàn)通、新希望)負(fù)責(zé)安排資金補(bǔ)足。

“對(duì)于我們企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)包括金融體制的適應(yīng)和人才儲(chǔ)備的不足。”郝杰斌直言。

此外，房地產(chǎn)政策調(diào)控?zé)o疑也是目前地產(chǎn)基金遇到的主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，郝杰斌表示，雖然已經(jīng)有相應(yīng)的預(yù)案來(lái)應(yīng)對(duì)，但唯一能夠解決系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法應(yīng)該是加強(qiáng)企業(yè)管理和項(xiàng)目運(yùn)作的效率。

據(jù)其透露，目前萬(wàn)通立體城市基金的決策委員會(huì)由馮侖、劉永好和陳宏三人組成，“經(jīng)過(guò)多次的經(jīng)濟(jì)周期，他們對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判和預(yù)估能力應(yīng)該很強(qiáng)，而基金的決策委員會(huì)和咨詢委員會(huì)是幫助基金運(yùn)作團(tuán)隊(duì)更好防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)屏障。”

“基金是很重要的角色，帶有股權(quán)性質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)利益共存，并非簡(jiǎn)單的借貸關(guān)系。在贖回的環(huán)節(jié)肯定會(huì)設(shè)立一些第二或第三方案，比如達(dá)到臨界值怎么處理。”劉艷說(shuō)道。

劉艷指出，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金面臨的問(wèn)題是規(guī)模小，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)判和風(fēng)險(xiǎn)控制能力差，開(kāi)發(fā)商對(duì)基金的理解和運(yùn)用不到位，投資文化不成熟等因素，都制約著地產(chǎn)基金的發(fā)展。“嚴(yán)格意義上，基金無(wú)法直接改變中國(guó)目前房地產(chǎn)融資格局，大部分企業(yè)還是借助于銀行。但就萬(wàn)通來(lái)說(shuō)，如果單成立一只基金，成本也是很高的，其意義在于探索一種以立體城市為實(shí)例的地產(chǎn)基金規(guī)?；\(yùn)作模式。”

記者觀察

債權(quán)式地產(chǎn)基金：壓垮房?jī)r(jià)的最后一根“稻草”？

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

德信地產(chǎn)今年在杭州率先降價(jià)。今年2月，公司位于杭州城北的德信北海公園剩余全部房源一口價(jià)15800元/平方米，相比同地區(qū)樓盤的降幅在3000元/平方米以上。之后，德信又連續(xù)推出多個(gè)促銷活動(dòng)。其中之一是6月10日在溫州產(chǎn)聯(lián)合凱銀投資在溫州推出 “三年無(wú)理由120%回購(gòu)”購(gòu)房保障計(jì)劃，以在頹勢(shì)中力挽狂瀾。

沒(méi)有人注意到，在這一系列降價(jià)促銷活動(dòng)背后，德信地產(chǎn)控股股東—德信控股集團(tuán)旗下房地產(chǎn)基金所發(fā)揮的“壓垮”房?jī)r(jià)的作用。上述基金發(fā)行的項(xiàng)目融資基金中，大部分都是有固定收益率的債權(quán)基金。

樓盤的銷售速度，將決定上述固定收益率債權(quán)基金的實(shí)際融資成本，銷售速度越慢，融資成本越高；反之，則成本越低。這使得開(kāi)發(fā)商的銷售在市場(chǎng)下行時(shí)變得很有壓力。無(wú)論是回購(gòu)計(jì)劃，還是降價(jià)銷售，顯然均與公司的固定收益?zhèn)鶛?quán)融資有關(guān)。房地產(chǎn)基金會(huì)不會(huì)因此成為壓垮房?jī)r(jià)的最后一根“稻草”，成為很多人關(guān)注的話題。

地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本較高

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，德信地產(chǎn)論銷售規(guī)?？隙ㄅ挪簧锨?0名，但若看私募基金利用比重，則居于行業(yè)前列。根據(jù)德信控股集團(tuán)旗下凱銀投資官網(wǎng)和德信地產(chǎn)網(wǎng)站透露的信息，德信地產(chǎn)目前至少有一半的銷售項(xiàng)目通過(guò)私募基金募資。在這些項(xiàng)目中，前期募集的主要是股權(quán)類基金，后期募集的則主要是債權(quán)類基金，有固定的收益。收益率大部分在12%~15%之間。

事實(shí)上，德信地產(chǎn)在今年推出的諸多銷售計(jì)劃，可能都與公司使用的高融資成本有關(guān)。比如，德信地產(chǎn)在宣布針對(duì)其在溫州的三個(gè)項(xiàng)目，推出“三年無(wú)理由120%回購(gòu)”購(gòu)房保障計(jì)劃。購(gòu)房者購(gòu)買德信上述三盤的新房源，全款到賬3年之后，可以選擇無(wú)理由退房，由凱銀投資按照《商品房買賣合同》房屋總價(jià)的120%進(jìn)行回購(gòu)，且凱銀投資承擔(dān)所有過(guò)戶稅費(fèi)。

德信地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷副總方靜表示，溫州項(xiàng)目選擇回購(gòu)和開(kāi)發(fā)商的融資成本無(wú)關(guān)。溫州市場(chǎng)經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)低迷，消費(fèi)者的信心不強(qiáng)，回購(gòu)計(jì)劃的推出，有利于提升消費(fèi)者信心。但德信地產(chǎn)溫州項(xiàng)目確實(shí)使用了收益率超過(guò)12%的債權(quán)基金。

債務(wù)到期將迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)

衛(wèi)明智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，能夠迫使開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的原因是即將到期的債務(wù)。

上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，對(duì)很多房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，提前贖回私募基金需要支付一筆違約金，此外，再融資時(shí)需要付出的利息可能比現(xiàn)有的房地產(chǎn)私募基金融資成本更高。

億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東他告訴記者，規(guī)模在百億以內(nèi)，融資渠道相對(duì)單一的公司，因?yàn)閮斶€到期債務(wù)的壓力，可能會(huì)選擇銷售不佳的項(xiàng)目打折讓利，以最快的速度回籠資金。

在這樣的背景下，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇降低純債權(quán)基金的規(guī)模，代以股權(quán)+債權(quán)的組合，進(jìn)而降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免公司為回籠資金而不得不虧損甩賣的風(fēng)險(xiǎn)。