出風(fēng)頭是需要付出代價(jià)的。
如今的北京城建投資發(fā)展股份有限公司（下稱(chēng)“北京城建”）正在為2013年在土地市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)埋單。
日前，北京城建發(fā)布公告，擬在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓其所持有的位于海南三亞紅塘灣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，此前北京城建就準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓項(xiàng)目。另其有一樓盤(pán)也被媒體報(bào)道出大幅度降價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)認(rèn)為，北京城建賣(mài)項(xiàng)目和降價(jià)行為或是為了緩解其資金壓力。2013年，北京城建耗資74.2億元先后在北京拿下7宗土地，其中不乏高溢價(jià)拿地（專(zhuān)題閱讀），由于頻繁拿地，北京城建2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-41.81億元。
在樓市下行的大背景下，如何提高去化率、消耗庫(kù)存回籠資金，成了北京城建不得不面對(duì)的問(wèn)題。
雪上加霜的是，北京城建樓盤(pán)的質(zhì)量也遭遇信任危機(jī)。6月17日，北京市工商局通報(bào)了“打擊假冒偽劣專(zhuān)項(xiàng)整治”的7大假冒偽劣典型案，北京城建赫然在列。
時(shí)代周報(bào)記者曾試圖采訪北京城建的相關(guān)負(fù)責(zé)人了解情況，多次致電北京城建新聞中心主任任學(xué)才先生，但卻一直沒(méi)有得到任何答復(fù)。
激進(jìn)拿地踩錯(cuò)時(shí)點(diǎn)
在過(guò)去幾年中錯(cuò)過(guò)了在大本營(yíng)北京拿地機(jī)會(huì)的北京城建，2013年開(kāi)始加入北京的搶地大戰(zhàn)。
粗略統(tǒng)計(jì)，北京城建2013年先后在大興魏善莊、房山竇店、延慶沈家營(yíng)、昌平北七家、朝陽(yáng)東壩等區(qū)域拿下6塊土地，規(guī)劃建筑面積108.21萬(wàn)平方米。此外，還獲得順義平各莊項(xiàng)目一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)資格，規(guī)劃建筑面積44.89萬(wàn)平方米。在拿地過(guò)程中，北京城建也盡顯“土豪”本色。
僅以去年11月，北京城建以21.45億元競(jìng)得的北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)1105-655、657號(hào)地二類(lèi)居住、小學(xué)用地（配建限價(jià)商品住房）國(guó)有建設(shè)用地為例，如果按照整體規(guī)劃建筑面積算，樓面價(jià)為23340元/平方米。
如果除去限價(jià)商品房和自住型商品房的銷(xiāo)售額，計(jì)算出的樓面地價(jià)為27168元/平方米。而根據(jù)相關(guān)地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，朝陽(yáng)東壩南區(qū)周邊區(qū)域的二手房單價(jià)只在2.8萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米，其成本之高可見(jiàn)一斑。
步入2014年，在限購(gòu)、限貸、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，樓市的行情急轉(zhuǎn)直下，一線城市籠罩在濃重的觀望氛圍中，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京住宅成交面積處于歷史最低位，為240.33萬(wàn)平方米，同比降45.2%，成交套數(shù)為20148套，與去年36211套相比，同比亦大跌44.3%。
“北京城建戰(zhàn)略上太過(guò)于冒進(jìn)，沒(méi)有掌握好一個(gè)度。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，北京城建大舉回歸一線城市沒(méi)有錯(cuò)，但是步伐太過(guò)于激進(jìn)，導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。
也有業(yè)內(nèi)人士表示：“北京城建踩錯(cuò)了時(shí)點(diǎn)。”
拋售項(xiàng)目緩解資金困局
日前，北京城建發(fā)布公告稱(chēng)，為優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，公司擬以不低于1億元的掛牌底價(jià)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%的股權(quán)，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價(jià)不低于4.65億元。
事實(shí)上，這已經(jīng)不是北京城建第一次拋售項(xiàng)目了，今年3月6日和4月9日，北京城建集團(tuán)便將其持有的北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司80%股權(quán)及6.2億元債權(quán)兩度掛牌轉(zhuǎn)讓。
據(jù)悉，這個(gè)位于北京密云的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一直處于虧損狀態(tài)。2013年年報(bào)顯示，當(dāng)年該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入僅為347.39萬(wàn)元，總負(fù)債高達(dá)6.85億元。直至第二次掛牌期滿(mǎn)，該項(xiàng)目依舊處于無(wú)人接手的狀態(tài)。
雖然北京城建表示，此次“割肉”是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但卻有很多機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家表示，其根本目的還是為了緩解其資金壓力。
為了滿(mǎn)足資金需求，2013年，北京城建獲得中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行30億元集團(tuán)整體授信，又與西藏信托簽署了總額3億元的結(jié)構(gòu)性融資。通過(guò)信托和銀行累計(jì)獲得50億元貸款。
北京城建還通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行的方式，計(jì)劃融資39億元，用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。
據(jù)其年報(bào)顯示，北京城建2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-41.81億元。“一般來(lái)說(shuō)，房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量金額為負(fù)值，說(shuō)明屬于戰(zhàn)略擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，但在2014年的運(yùn)營(yíng)中就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。
可是，面對(duì)業(yè)內(nèi)對(duì)于其資金鏈的質(zhì)疑，北京城建顯得似乎很坦然。
日前，北京城建發(fā)布公告稱(chēng)，公司現(xiàn)有債務(wù)性融資綜合成本平均為7.15%，低于市場(chǎng)平均水平。而負(fù)債率和凈負(fù)債率也要低于行業(yè)平均水平（根據(jù)WIND資訊提供的數(shù)據(jù)測(cè)算，行業(yè)加權(quán)平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.41%，加權(quán)平均凈負(fù)債率為91.48%）。
在拋售項(xiàng)目上，北京城建也是與之撇清關(guān)系，公告稱(chēng)北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓有限公司只是其控股股東北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司的控股子公司，與其沒(méi)有任何關(guān)系。
有業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，平均水平并不代表其不存在危險(xiǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量上市公司負(fù)債水平的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%說(shuō)明自有資金不足以?xún)斶€負(fù)債，而超過(guò)70%更是超越了警戒線。
不只如此，已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的北京城建也面臨著股價(jià)倒掛再融資擱淺的風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京城建收盤(pán)價(jià)為7.47元/股，而其再融資計(jì)劃價(jià)格為9.38元/股，折價(jià)約20%。
有專(zhuān)家表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)看空的預(yù)期下，房企股價(jià)大幅下挫，部分企業(yè)股價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)再融資方案發(fā)布時(shí)的平均價(jià)格，若按原計(jì)劃價(jià)格進(jìn)行再融資，恐將難以實(shí)現(xiàn)。因此，該類(lèi)房企或選擇更改發(fā)行價(jià)格，甚至取消再融資計(jì)劃。
廣發(fā)證券認(rèn)為，北京城建將大量現(xiàn)金壓在土地上，而且項(xiàng)目集中在北京，因此受北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響會(huì)超過(guò)其他開(kāi)發(fā)商。
資金鏈緊張，再融資不暢，使得北京城建的資金鏈雪上加霜。
激進(jìn)拿地所帶來(lái)的高庫(kù)存，在樓市銷(xiāo)售形勢(shì)疲軟的今天，成了北京城建的“心頭大患”，如何提高去化率、消耗庫(kù)存回籠資金，成了其不得不面對(duì)的問(wèn)題。北京城建無(wú)奈地打起了“降價(jià)”牌。
今年4月，有媒體在《亦莊海梓府直降40萬(wàn)元背后：去化率不足兩成》一文中稱(chēng)，從去年年底開(kāi)盤(pán)至今，歷時(shí)5個(gè)月，北京城建海梓府推出的364套房源，僅完成銷(xiāo)售71套，去化率不足20%。
5月，北京城建將其開(kāi)發(fā)的海梓府項(xiàng)目均價(jià)下調(diào)至3.2萬(wàn)-3.4萬(wàn)元/平方米，明顯低于開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.5萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米，不僅如此，還推出了單價(jià)為2.88萬(wàn)元/平方米的100套團(tuán)購(gòu)特價(jià)房源，北京城建瞬間成了降價(jià)跑量的典型。
成員企業(yè)使用假冒建材被罰
一波未平一波又起，最近的北京城建可當(dāng)真是麻煩不斷。
北京城建房將自己的企業(yè)使命定位為“城建，讓生活更美好”，一直標(biāo)榜著其“彰顯卓越品質(zhì)，營(yíng)造幸福港灣”的開(kāi)發(fā)理念，要成為“中國(guó)最受客戶(hù)信賴(lài)的房地產(chǎn)企業(yè)”。
作為一個(gè)老牌品牌房企，品質(zhì)服務(wù)一直都是北京城建的重要推廣手段之一，在2013年北京城建更是獲得了“2013中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任地產(chǎn)10強(qiáng)”第3名，房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)AAA級(jí)企業(yè)，但就是這樣一個(gè)標(biāo)榜著品質(zhì)為先的品牌房企，最近卻在品質(zhì)上栽了個(gè)跟頭。
6月17日，北京市工商局通報(bào)了“打擊假冒偽劣專(zhuān)項(xiàng)整治”的7大假冒偽劣典型案，其中，北京城建集團(tuán)成員企業(yè)北京城建長(zhǎng)城建筑裝飾工程有限公司，因在建筑工程中使用假冒侵權(quán)的建材，遭到處罰。
據(jù)悉，北京市昌平工商分局日前接到線索，對(duì)北京城建長(zhǎng)城建筑裝飾工程有限公司承建的一個(gè)工程工地展開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，工程使用的“龍牌”及北新建材字樣的輕鋼龍骨、“龍牌”耐水石膏板、BnBm北新建材字樣的耐水石膏板，經(jīng)正規(guī)廠家鑒定均為侵權(quán)商品。
報(bào)道一出，北京城建再一次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖之上。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然不是北京城建自身建筑質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，但是作為集團(tuán)成員，北京城建一般會(huì)優(yōu)先采購(gòu)該企業(yè)提供的建筑裝飾材料，這將給北京城建的信譽(yù)帶來(lái)負(fù)面影響，對(duì)企業(yè)無(wú)疑是雪上加霜。
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