從2005年香港REITs上市“半路夭折”，到2007年A股IPO受阻，再到現(xiàn)在由于未能及時更新申報材料，內(nèi)地上市之路被宣告終止，萬達商業(yè)地產(chǎn)長達9年的資本夢，踴躍嘗試慘遭“屢戰(zhàn)屢敗”，卻在順風(fēng)順?biāo)畷r，出現(xiàn)“技術(shù)性”失誤。萬達商業(yè)地產(chǎn)A股IPO終止的背后，是否意味著其上市目標(biāo)已改變？

 

王健林曾言：“在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。”為了打通一個低成本的融資通道，萬達從2005年開始就籌謀上市之路。

 

2005年香港REITs上市受挫

 

時間倒回2005年，那時萬達與麥格理銀行約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬達9家商業(yè)廣場打包到香港發(fā)行REITs，募集目標(biāo)在10億美元以上。如果萬達REITs成功，這將會是繼越秀地產(chǎn)之后，中國內(nèi)地第二只籌備香港上市的REITs。

 

據(jù)悉，REITs是一種重要的金融創(chuàng)新方式，把流動性較低的、非證券形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)金融交易?？梢哉f，REITs是商業(yè)地產(chǎn)最高的境界，如果萬達境外REITs嘗試一旦成功，將開啟中國內(nèi)地首個純商業(yè)地產(chǎn)REITs的先河。

 

同年年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過，萬達似乎已經(jīng)萬事俱備，可惜卻始終沒有等來“東風(fēng)”。2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)“171號文”，嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)，最終，萬達REITs上市棋差一著，遺憾地與香港資本市場失之交臂。

 

REITs上市的道路受阻之后，“機智”的萬達將目光投向了A股IPO。2007年，萬達將IPO架構(gòu)搭建好后，準(zhǔn)備開始IPO之旅。這時，一場聲勢浩大的金融危機席卷全球，緊接著房企A股被卡，再次上市受挫。

 

直至2010年，萬達商業(yè)地產(chǎn)宣布準(zhǔn)備向中國證監(jiān)會提交上市申請。那時，萬達已經(jīng)推出了第一代、第二代、第三代產(chǎn)品，但實際上并沒有從模式上解決盈利問題，而正在收緊的房地產(chǎn)融資渠道形勢來看，其前景很不明朗。

 

那時，就有業(yè)內(nèi)人士指出，萬達商業(yè)不動產(chǎn)的不盈利比例大約占到三分之二左右，存在大面積的不盈利，萬達商場出租收入與支出相比是虧的，顯然不可能通過國內(nèi)A股上市的審核。

 

萬達商業(yè)的A股IPO“戛然而止”

 

2012年，萬達商業(yè)地產(chǎn)與萬達院線正式向中國證監(jiān)會提交上市申請，其中申請上市的商業(yè)地產(chǎn)包括：房地產(chǎn)開發(fā)、商場出租、酒店業(yè)務(wù)三大部分。

 

在上市審核過程中，萬達的商業(yè)地產(chǎn)的模式已經(jīng)明朗——以售養(yǎng)租、現(xiàn)金滾資產(chǎn)，提供了租售并舉的中國化嘗試，也一舉成為了中國商業(yè)地產(chǎn)的第一大品牌。對于上市的目的，王健林則認(rèn)為是為了建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，而不再提及解決融資上的問題。

 

顯然，建立現(xiàn)代化企業(yè)制度的理由似乎更加理所當(dāng)然。如今，萬達已經(jīng)持有兩家境外上市公司，擁有更多樣的融資渠道，似乎比選擇A股IPO，萬達商業(yè)地產(chǎn)有更多進入資本市場的選擇。

 

據(jù)悉，雖然萬達商業(yè)地產(chǎn)整體上市未果，但2013年萬達已經(jīng)通過收購恒力房地產(chǎn)，成功借殼在香港上市，隨后，將“恒力房地產(chǎn)”改名為“萬達商業(yè)地產(chǎn)”，達成資本市場的初步夢想。

 

此外，從2012年開始，經(jīng)過萬達一年多的改造，美國第二大院線AMC在多年虧損之后，在2013年12月18日終于成功盈利并登陸紐交所。在AMC上市時，媒體評價說：“在王健林指揮下，萬達從商業(yè)地產(chǎn)、到自持院線、到AMC、到好萊塢，資源連接圖近乎完美。”

 

如今的萬達商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)讓所有人“士別三日，刮目相看”。

 

而據(jù)中國證監(jiān)會7月1日公告，萬達商業(yè)地產(chǎn)A股上市因未更新申報材料已終止審核。萬達商業(yè)地產(chǎn)正式終結(jié)A股上市，而同期申報的萬達影院A股上市則為“中止”。

 

探索多種融資途徑 或再次伺機REITs上市

 

萬達商業(yè)地產(chǎn)A股IPO終止，一石激起千層浪。有人認(rèn)為萬達商業(yè)的物業(yè)回報率偏低，屬于“技術(shù)性”處理停止上市；有人認(rèn)為目前A股市場低迷，并不是合適進入的時機；有人指出，萬達已經(jīng)擁有兩家境外上市公司作為融資渠道，目前并不一定需要A股上市……各種不同的言論紛紛出現(xiàn)。

 

據(jù)記者了解，目前萬達商業(yè)地產(chǎn)主要的融資方式為包括銀行資金、國內(nèi)私募、信托融資和海外融資渠道等，由于不是上市公司，多年以來資金流都是靠物業(yè)出售和銀行借貸。王健林也曾一度表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)項目的啟動、注冊資金約占40%左右，銀行融資約占30%，預(yù)收款約占30%。

 

而隨著萬達融資成本壓力顯現(xiàn)，從去年開始，首次發(fā)行的美元債券，其票面利率為4.875%，不僅遠低于上述銀行利率，也低于同期發(fā)行債券的恒大、綠城和碧桂園等香港上市內(nèi)房企債券利率。

 

專家指出，萬達通過更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務(wù)，屬于“以債養(yǎng)債”的模式。隨著萬達海外投資規(guī)模的加大，其融資方式越來越多樣化，海外融資手段日漸成熟。

 

至于萬達商業(yè)地產(chǎn)整體上市的夢想，已經(jīng)歷時9年，為此萬達已經(jīng)花費了巨大的時間、精力與財力。此次國內(nèi)A股上市失敗后，萬達表示，今后將繼續(xù)探索多種上市途徑。

 

某專業(yè)機構(gòu)金融分析師告訴贏商網(wǎng)記者，目前，國內(nèi)REITs有松閘的前兆，相對于選擇A股上市，似乎萬達商業(yè)地產(chǎn)更愿意等待REITs的開放，畢竟萬達商業(yè)地產(chǎn)采取租售并舉、現(xiàn)金滾資產(chǎn)的模式，其IPO并沒有很大的優(yōu)勢。對于資本市場而言，商業(yè)地產(chǎn)更重要看重物業(yè)價值體現(xiàn)，這正是萬達商業(yè)地產(chǎn)的軟肋。在融資暫無壓力的前提下，萬達商業(yè)地產(chǎn)A股IPO不成功，或者是萬達在期待更符合其自身特點的方式出現(xiàn)，以便更好對接上資本市場。