房產(chǎn)稅紛紛擾擾爭(zhēng)論多年。6月30日召開的政治局會(huì)議通過了《深化財(cái)稅體制改革總體方案》為新一輪財(cái)稅體制改革奠定了基調(diào)。而“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”是稅制改革中的一項(xiàng)重要任務(wù)。

 

盡管房產(chǎn)稅只是諸多稅收改革內(nèi)容之一，但因?yàn)樯婕扒Ъ胰f戶而備受關(guān)注。在一名資深稅務(wù)官員看來，房地產(chǎn)稅改革的方向早已明確。其對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，房地產(chǎn)稅主要定位為財(cái)產(chǎn)稅，為純地方稅。區(qū)別于現(xiàn)在房產(chǎn)稅根據(jù)原值計(jì)稅，未來要根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值計(jì)稅；房產(chǎn)升值主要因?yàn)橥恋厣?，所以有必要更名?ldquo;房地產(chǎn)稅”；征稅范圍會(huì)擴(kuò)展到個(gè)人住房。

 

他進(jìn)一步對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，征稅是件嚴(yán)肅的事情，要保障公平公允，需要法律確定計(jì)稅依據(jù)，如房屋征稅的法定價(jià)值數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)稅的開征，需要在房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的階段，過高過低都不適合。

 

先立法再開征

 

房地產(chǎn)稅為稅制改革框定的六大改革稅種之一。

 

現(xiàn)行房產(chǎn)稅，是依據(jù)1986年通過的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》來計(jì)征的。暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。其中，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，屬于免納房產(chǎn)稅的范疇。即，個(gè)人自住型房產(chǎn)，無需繳納房產(chǎn)稅。

 

房產(chǎn)稅屬于地方稅。實(shí)施細(xì)則由各省、自治區(qū)、直轄市政府自行規(guī)定，從各地情況來看，多數(shù)省份采取在房產(chǎn)原值減除30%的基礎(chǔ)上計(jì)稅。

 

按照原值計(jì)征的房產(chǎn)稅，在全國整體稅收盤子中占比較小。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2013年前三季度房產(chǎn)稅收入1151億元，占同期所有稅收的比重約為1.4%。跟諸如增值稅、企業(yè)所得稅等主體稅種，動(dòng)輒占比20%以上，不在一個(gè)量級(jí)上。

 

上述稅務(wù)官員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)稅未來要根據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來征稅，這個(gè)方向是既定的。原值不能反映房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

 

十八屆三中全會(huì)決定要求“逐步提高直接稅比重”，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，隨著其規(guī)模的擴(kuò)大，能改變目前國內(nèi)流轉(zhuǎn)稅比重過高的局面。

 

計(jì)稅依據(jù)要法定

 

之所以要法律先行，也在于房產(chǎn)原值是固定不變的，而市場(chǎng)價(jià)值則在不斷波動(dòng)，如何確定其計(jì)稅價(jià)值，需要有一個(gè)公允的口徑。

 

上述稅務(wù)官員表示，現(xiàn)在住房數(shù)據(jù)由住建部門管理，稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)從何而來，需要法律進(jìn)行規(guī)定。

 

他進(jìn)一步指出，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值數(shù)據(jù)，究竟是根據(jù)稅務(wù)局的數(shù)據(jù)庫來計(jì)稅，還是選用第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估數(shù)據(jù)庫，現(xiàn)在看來都欠缺一定的“公允性”。

 

稅務(wù)局用自己的數(shù)據(jù)庫來征稅，會(huì)被懷疑有抬高計(jì)稅價(jià)值的沖動(dòng)；按市場(chǎng)評(píng)估值來征稅，價(jià)值評(píng)估的彈性空間很大，包含的主觀因素較多，第三方機(jī)構(gòu)是否能免于利益誘惑，做出“公允評(píng)估”也有待考量。

 

不過，房產(chǎn)評(píng)估計(jì)稅技術(shù)在不斷完善中。比如現(xiàn)在往往先對(duì)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣，得到回歸模型；再結(jié)合房屋年代、結(jié)構(gòu)、朝向、區(qū)位等參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，評(píng)估出相關(guān)房產(chǎn)價(jià)值。這些數(shù)據(jù)，往往會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，不斷更新。

 

大數(shù)據(jù)管理落后

 

2011年，上海、重慶兩地開始試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，但兩地實(shí)際征收率并不高。

 

重慶其征稅對(duì)象包括個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，還有在重慶同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含）以上的普通住房。

 

在他看來，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)掌握不充分，容易造成征管上的不公平，是重慶房產(chǎn)稅征收率不高的主要原因之一。比如，重慶征稅范圍中的“第二套”住房，實(shí)踐中很難確定。

 

他進(jìn)一步指出，近十年來的商品住房，基本在住建部門有相關(guān)登記，但對(duì)存量房的數(shù)據(jù)管理非常落后。住建委的住房信息，要轉(zhuǎn)換成稅務(wù)上可用的數(shù)據(jù)庫，需要花時(shí)間；存量房數(shù)據(jù)不全，難以確定“二套房”。

 

不動(dòng)產(chǎn)登記建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，開始整合國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)也是從今年開始。據(jù)國土部消息，全國已有17個(gè)省明確由國土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。而平臺(tái)搭建成功，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的互通互聯(lián)，尚沒有確切的時(shí)間。

 

上述稅務(wù)官員表示，房地產(chǎn)稅出于財(cái)產(chǎn)保護(hù)，會(huì)跟“人”捆綁在一起，即計(jì)稅依據(jù)比較可能采用上海的方式，按照人均居住面積來扣除。房地產(chǎn)稅具體設(shè)計(jì)，要保障公平公正，涉及到很多細(xì)節(jié)問題，還有待進(jìn)一步討論完善。