商報消息清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心（CCWE）日前發(fā)布3季度宏觀報告稱，進(jìn)入2014年以來，中國的房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入一個長周期的調(diào)整過程，房地產(chǎn)大格局已變，倒逼實體經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型。
 

總體來看我國居民自有住房的比率已經(jīng)很高，城鎮(zhèn)居民的住房需求逐步得到滿足，同時我國人口結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化，急需住房的年輕人占總?cè)丝诘谋戎卦谙陆担?其次，最為重要和關(guān)鍵的是，利率市場化的推進(jìn)在客觀上降低了房地產(chǎn)的投資性需求，各類理財產(chǎn)品及其他金融類投資產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，使人們可選擇的投資渠道和投資收益增加，投資者的偏好發(fā)生變化，由過去的買房保值，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼉A向于持有現(xiàn)金?；谝陨吓袛?，結(jié)論是房地產(chǎn)市場拐點已到。
 

對此，萬科企業(yè)股份有限公司高級副總裁毛大慶認(rèn)為，首先是消化不良的問題。從2003年到2013年國家共計出臺179份調(diào)控政策，指向就是60-70個城市，這些城市過去兩年里發(fā)生了很大分化。先是土地超賣，結(jié)果導(dǎo)致現(xiàn)在需求量跟不上，然后消化不良。
 

哪些城市患上了消化不良癥呢？國五條強(qiáng)調(diào)調(diào)控的50個對象里，主要是二線城市，約27個屬于弱調(diào)控的對象。2012年政府迎合投資賣了很多地，市場吸納很多土地。其實，這類城市經(jīng)濟(jì)聚合力很強(qiáng)，省會城市在科技、教育、醫(yī)療能力本身不弱，為什么它今天消化不良？一是地賣的太多太快，二是導(dǎo)入人口不足。這些城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大約都是傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)，有些城市以鋼鐵、煤炭、陶瓷、建材為主的，轉(zhuǎn)型步履艱難，所以消化起來就很累。
 

以北京為例，60%的市場被30%的人群壟斷著。“如果這個情況沒了，這個市場的結(jié)構(gòu)會重新變化，可能會變成70%、80%的產(chǎn)品面對的是70%、80%的人群，這個時候面對的是老百姓錢包里真實的錢，這個就是實體經(jīng)濟(jì)的問題。”毛大慶認(rèn)為，北上廣深的房子蓋多少也不夠，因為城市資源聚合度高，通過行政命令、主觀意愿打散這個聚合度很難。
 

毛大慶認(rèn)為，未來房地產(chǎn)商部分會變成服務(wù)商。萬科今年30年了，下個30年要做卓越的城市配套服務(wù)商，這個概念很大且該領(lǐng)域有著非常寬廣的市場。這些資產(chǎn)發(fā)展到住宅的邏輯是不行的，所以要打通國際市場，以求更好的輕資產(chǎn)模式往前運作。