傾巢之下豈有完卵？

綜合多家第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)可見，2014年6月上海商品住宅成交面積約71.37萬(wàn)平米，較去年同比下跌36.50%，環(huán)比5月上漲19.85%；商品住宅銷售價(jià)格為26550元/平方米，同比上漲10.66%，環(huán)比5月下跌3.79%。

上海樓市6月份延續(xù)了2014年初以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。7月1日，克而瑞信息集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱克而瑞）通過(guò)旗下最新升級(jí)上線的“房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)”宣布，下調(diào)全國(guó)21座城市的千余個(gè)樓盤的評(píng)級(jí)，其中不乏萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大等知名房企的旗下項(xiàng)目。

德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理孫扣華等多名業(yè)內(nèi)人士分析，樓市成交的低迷，主要是由于去年以來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲逐漸觸及購(gòu)房者的心理底線，以及房貸的持續(xù)收緊。

7月2日，在上海上半年市場(chǎng)回顧與展望發(fā)布會(huì)上，戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏預(yù)測(cè)：“2014下半年，特別是8-9月份后，打折促銷項(xiàng)目或?qū)⒚黠@增多，而剛需項(xiàng)目或率先開始以價(jià)換量策略。”她的依據(jù)就是今年上半年上海商品住宅成交量正在下跌。綜合第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，上半年上海商品住宅成交量約為400萬(wàn)平方米，環(huán)比2013年下半年下降42.9%，同比跌幅達(dá)32.63%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，6月份上海成交量盡管因?yàn)榉科髶屖瞻肽陥?bào)業(yè)績(jī)出現(xiàn)回升，但上半年商品住宅成交量?jī)H為400萬(wàn)平方米左右，同比下滑32.63%。如果還沒有大幅降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，第三季度市場(chǎng)銷量能否持續(xù)回升仍然是未知數(shù)。

值得關(guān)注的是，上海一手住宅的供應(yīng)量在持續(xù)上升，庫(kù)存已突破千萬(wàn)平方米。

根據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上海一手商品住宅新增供應(yīng)面積為526萬(wàn)平方米，同比上漲6.7%，位于近年同期的相對(duì)高位，卻未能拉動(dòng)成交的增長(zhǎng)。而供過(guò)于求的局面，導(dǎo)致了全市庫(kù)存的大幅上升，上海一手商品住宅存量在6月突破1100萬(wàn)平方米大關(guān)。

來(lái)自金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，新增供應(yīng)比成交量多出了119.79萬(wàn)平方米，多出的量占成交量的比例為29.49%，接近3成。

金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任黃志堅(jiān)指出，在新增供應(yīng)相對(duì)充裕而成交卻不同步的狀況下，必然加大庫(kù)存，增加價(jià)格下行的壓力，但只要開發(fā)商愿意“充分”優(yōu)惠，成交量就能得到釋放。他以今年上半年成交面積第一的新城地產(chǎn)旗下香溢璟庭為例，該項(xiàng)目位于嘉定主城區(qū)板塊，上半年共成交32665平方米，均價(jià)為16664元／平方米，相比去年底均價(jià)20000元／平方米左右，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)超過(guò)10%。

此外，從上海市商品住宅3個(gè)月移動(dòng)存銷比來(lái)看，2014年6月商品住宅存量1202.79萬(wàn)平米，3個(gè)月移動(dòng)存銷比已達(dá)17.43個(gè)月，已經(jīng)超過(guò)降價(jià)指標(biāo)15個(gè)月的范圍值。張宏偉表示，2014年第三季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。尤其是上市房企，半年報(bào)“搶收”不利，三季度在銀行信貸緊縮的背景下，大型房企“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)將更加明朗化，樓市“降價(jià)潮”會(huì)真正來(lái)臨。

上海高端住宅同樣銷售緩慢。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，上半年上海單價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的公寓和5萬(wàn)元/平方米以上的別墅，成交量分別為11.20萬(wàn)平方米和4.30萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅均在30%左右。

伍惠敏指出，“成交量的下滑，必然導(dǎo)致部分開發(fā)商的資金緊張，股權(quán)收購(gòu)將是一個(gè)戰(zhàn)略選擇。資金密集型的行業(yè)特征，集中度正在上升的行業(yè)發(fā)展階段，都決定了境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中股權(quán)收購(gòu)的多發(fā)。”以萬(wàn)科為例，2005年以來(lái)，萬(wàn)科每年主要股權(quán)收購(gòu)合計(jì)金額達(dá)15億元，2008年至2013年萬(wàn)科主要項(xiàng)目所在城市數(shù)量增長(zhǎng)近一倍?？梢哉f(shuō)，萬(wàn)科成功的股權(quán)收購(gòu)是實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)的重要支撐之一。

樓市的持續(xù)低迷，已經(jīng)在土地市場(chǎng)有所反映，2014年上半年，上海全市土地市場(chǎng)成交金額為655.7億元，環(huán)比下跌55.5%，同比下跌11.9%。