今年中國很多城市房價出現(xiàn)了下跌，原因主要有三個：1.商品房供大于求 2. 房地產(chǎn)資金供不應求 3. 房貸和開發(fā)貸利率上升。商品房供大于求引起房價下跌，這是最簡單的經(jīng)濟規(guī)律，不用多講。

我們來分析一下資金供不應求怎么引起房價下跌，首先會造成開發(fā)商缺錢，一旦開發(fā)商缺錢，他唯一的辦法就是通過降價增大銷量來回籠資金，其次會造成購房者貸款難度增加，貸款量不夠，從而引起購房需求下降。

對于房貸利率上升，會增加購房成本，造成購買力下降，引起需求下降，而開發(fā)貸利率上升，造成開發(fā)商的融資成本升高，促使開發(fā)商要加快資金周轉(zhuǎn)才能減少利息，所以開發(fā)商需要加快房子的建設速度和銷售速度，必然造成商品房供應量增加，供應速度加快。而需求卻在下降，必然導致供大于求，房價下跌。

一 為什么今年的商品房會供大于求？

因為今年的商品房供應量要大于去年的供應量

由于去年的房價瘋狂上漲，給開發(fā)商感覺中國的商品房是嚴重的供不應求的，所以從去年下半年開始，開發(fā)商就瘋狂的買地，那時地王基本上每天都有新聞報道，他們都是希望在今年增大供應量，大部份開發(fā)商都大大的提高了今年的銷售業(yè)績，所以今年的商品房供應量肯定會比去年多很多，這就是典型的市場經(jīng)濟現(xiàn)象，當一種商品出現(xiàn)供不應求，導致價格過快上漲時，生產(chǎn)者就會瘋狂的加大生產(chǎn)，最后導致供過于求，價格下降。溫州2010年房子還是供不應求房價上漲，到了2011年商品房就出現(xiàn)了供過于求房價下跌。這就是一個明顯的例子。

今年的二手房供應會增大，因為很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了房價下跌，這對炒房者的心理影響非常大，一旦他們預期房價下跌，就會加大二手房的供應。還有就是國家大力反腐，以及不動產(chǎn)的登記也會加速二手房的供應。

長期以來我們忽略了二手房對房價的影響，因為這幾年房價一直處于上漲，炒房者是買得多，賣得少，所以這幾年二手房的供應不大，對房價的影響不大，但是房價一旦出現(xiàn)預期下降，炒房者就會賣得多，買得少，由于中國有非常巨量的二手房，一旦這些二手房推向市場，房價肯定會出現(xiàn)崩潰，這時二手房就會成為房價下跌的主因。這一點希望大家一定要引起重視。

因為今年的商品房需求量要小于去年的需求量

注意，我這里說的需求量是指有購買力的需求量，由于去年房價過快上漲，導致購房者預期房價還會大漲。在這種購房心理的作用下，他們的購房需求被嚴重提前了，購房能力也被嚴重透支了，大家想一下，去年房地產(chǎn)如此火暴，大部份人都預期房價還會大漲，遲買一天都可能因為房價上漲而虧錢，在這種情況下去年還沒買房而又有住房需求的人主要是那些連首付都交不起的人，至于炒房客，只要他們想炒，去年還是有大量的房子供他們炒的，事實上，好多炒房客在去年已經(jīng)使出了吃奶的力氣了，今年有再好的房子他們也沒能力炒了，所以今年不管是剛需是炒房需求，他們的購買力都比去年下降了，因為在去年他們嚴重透支了。很多購房需求被提早滿足了。

今年的個人房貸利率比去年更高，貸款難度比去年更難，這也導致今年的購房者購買力下降，購房需求減少。

因為很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了房價下跌，這對炒房者的心理影響非常大，這是引起需求下降的一個最重要因素，現(xiàn)在好多購房者都處于觀望狀態(tài)，特別是炒房者，更不敢出手。

基于以上觀點，今年的商品房會出現(xiàn)嚴重的供過于求，商品房供過于求，價格自然會下降。價格預期下降反過來又會極大的影響供求關(guān)系，一旦價格預期下降，不僅炒房需求和剛需會極大的減少，而且二手房也會爆發(fā)式的增大供應，這時就會出現(xiàn)非常嚴重的供過于求。這時二手房會成為引起房價下跌的一個最重要因素，預期是一個很可怕的東西，一旦房價預期下降，中國的商品房就會從2013年的供不應求瞬間變成2014年非常嚴重的供過于求。

溫州，鄂爾多斯已經(jīng)出現(xiàn)了這種現(xiàn)象，只可惜大部份中國人不吸取教訓。很多人覺得中國目前只是個別二三線城市會出現(xiàn)供過于求，一線城市是沒有出現(xiàn)的，其實越是一線城市，炒房客越活躍，一旦出現(xiàn)價格預期下降，需求只會下降得更快，二手房供應會更多，最終房價會跌得更快。