探尋2014下半年房地產發(fā)展趨勢，關注天津新梅江板塊未來發(fā)展前景，由新華網與金僑投資控股集團舉辦的“京津冀的人居典范——中國·天津新梅江區(qū)域發(fā)展論壇”于近日在萬麗天津賓館盛大舉行。本次活動邀請到住建部政策研究中心主任秦虹就“2014房地產發(fā)展趨勢”在津發(fā)表了演講。

秦虹在本次演講中表示，“高基數、低預期、信貸收緊”成為了影響2014年的房地產市場的三大主因，但中國目前住房市場中的需求總量仍然很大，市場健康發(fā)展的空間仍然很大。

商品房銷售出現負增長主要源于高基數

據國家統計局在6月18日發(fā)布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，其中35城價格環(huán)比下降，20個城市與上月持平，僅15個城市出現上漲。在全國樓市低迷的市場背景下，各地房企均面臨轉型的問題，各房企也在紛紛調整自己的戰(zhàn)略及布局，對此秦虹表示“高基數、低預期、信貸收緊”成為了影響2014年的房地產市場的三大主因，“但中國目前住房市場中的需求總量仍然很大，市場健康發(fā)展的空間仍然很大。”秦虹說。

“2012年以來，全國商品房銷售面積增長速度持續(xù)上揚，在2013年達到整個房地產市場歷史上的頂峰，全國商品房銷售面積達到13億平方米，最高速曾一度接近50%。在這樣一個速度的被背景下，今年1到5月份商品房銷售面積出現了負增長。”秦虹說，“同時，購房者‘買漲不買跌’這種對住房愿望的觀望情緒以及今年上半年的信貸政策收緊，特別是個人住房抵押貸款成本上升、額度減少，共同導致了今年銷售出現了負增長。”

據秦虹表示，今年1—5月份商品房銷售面積和銷售額同比低于去年，但從歷史數據顯示，今年1—5月的銷售額高于除了去年之外任何一年的1到5月份，也就是說實際上今年賣了非常多的房子，只不過因為去年賣得更多，和去年相比，的確今年沒有超過去年，第一個原因主要是基數的原因，從總量來看，今年的銷售總量是非常大的。而且5月當月的銷售面積已經出現了環(huán)比正增長11%。

商品房供給增速快于銷售增速

2010年以前，我國商品房的供給增長速度一直大于銷售的增長速度，供求關系成為推高房價的重要因素，商品房市場整體呈供不應求的狀態(tài)。然而供求關系在近幾年悄然發(fā)生轉變，總體的供求關系從過去的整體偏緊，變成現在整體略松，局部地區(qū)明顯供大于求，主要緣于近幾年商品房的供應速度高于銷售增長。

“為什么會導致這一現象？在我看來主要有兩個方面的原因，首先，因為我國近年來寬松的流動性，實體經濟和其他投資渠道回報不足，大量資金涌入房地產市場，導致供給資金體量變大，供給隨之上升。其次，得益于2010年之后中國房地產企業(yè)直接融資的上升，直接導致原來投資房地產的需求，變成了房地產的供給。”秦虹說。

她還表示，正因如此，同步產生的結果就是，近幾年房地產整體投資額增速快于商品房銷售額的增速，所以開發(fā)企業(yè)一直面臨競爭加劇和資金周轉的壓力。特別是今年上半年，開發(fā)企業(yè)的資金開始出現偏緊態(tài)勢，這對開發(fā)企業(yè)來說，又面臨一次新的挑戰(zhàn)，總而言之，中國房地產市場的趨勢性機會已經過去，未來更主要是顯現出結構性機會。

房地產行業(yè)將從趨勢性機會轉為結構性機會

2003年起中國房地產行業(yè)進入快速上升期，投資房地產帶來的豐厚利潤導致房地產投資增長較快，吸引了各行各業(yè)投房地產，千家萬戶買房子。不少企業(yè)甚至用房地產的盈利彌補主營業(yè)務的虧損。然而在如今房地產市場競爭加劇之后，部分曾經轉行房地產開發(fā)與投資的其它企業(yè)，逐漸開始剝離地產業(yè)務。

然而今年在市場大環(huán)境下滑的情況下，仍有一些企業(yè)選擇大規(guī)模進入。4月生命人壽和安邦保險紛紛增持金地，并正式進入金地董事會。6月11日，海博股份獲注80億地產業(yè)務。6月16日，東華實業(yè)擬發(fā)行7.6萬股股份購買房地產資產。這一反常態(tài)的行為引來外界的一致猜測，房地產抄底時代或已到來。

對此，秦虹在接受新華網采訪時表示，在她看來，更多的非房產行業(yè)的企業(yè)進入房地產已是過去幾年的現象，過去幾年大量的企業(yè)進入房地產開發(fā)。今年，雖然還有一些產業(yè)企業(yè)進入房地產業(yè)，但是更多的企業(yè)是在剝離地產業(yè)務。“像浙江有一些過去搞服裝的企業(yè)，損失了政府已經收的幾個億的地款，不再繼續(xù)做了。所以我認為，房地產業(yè)過去是趨勢性機會，投了資、買了地就能賺錢，不需要你有多高的專業(yè)化水平，不需要你的產品是否有競爭力，進入到這個行業(yè)就能賺錢。但是未來，房地產機會仍有很多，但是關鍵是企業(yè)的產品能否有競爭力，企業(yè)是否有創(chuàng)新性的經營模式，所以我是這樣來看的，未來房地產企業(yè)的整合在所難免，好的產品、好的服務、好的經營模式才能真正把握住市場發(fā)展機會，未來才有前景，房地產行業(yè)未來將從趨勢性機會轉為結構性機會，而是否能把握這些結構性機會才是真正對一個開發(fā)企業(yè)的考驗。”秦虹在會議的最后這樣說道。