樓市刮起“零首付”或“低首付”旋風，噱頭成分居多。不僅有騙貸嫌疑，還潛藏巨大的法律風險。律師建議，購房剛需族宜視個人購房能力來決策，厘清利害關(guān)系慎用違規(guī)方式買房。
零首付樓盤現(xiàn)身，剛需族稱系“標題黨”
“搞了半天根本不是零首付，而是貸款來付首付，還款的時候一邊要還首付的貸款，一邊還要還正常的月供，利息還不低。其實就是開發(fā)商玩的文字游戲，一般人根本吃不消，純粹是標題黨。”日前，長沙市民周丹（化名）一通電話打到某樓盤售樓處，咨詢零首付購房細節(jié)，得知所謂零首付的底細后發(fā)出了上述的慨嘆。
看到新入職的同事相繼在長沙買房落戶，在星城某互聯(lián)網(wǎng)公司就職的周丹前不久打算婚前置業(yè)，用足首套房剛需這張牌，最近踏上了看房買房路。“偶然聽廣播里的廣告，說長沙有個樓盤推零首付，還帶某名校指標，我有些喜出望外：自己剛上班，手中積蓄不多，付個首付有些勉強，如果能夠零首付，當然解了圍。但樓盤那邊操作起來，根本不是我想的那樣。”周丹說，所謂的零首付很不簡單。
買房子還能零首付，聽起來很美，但究竟怎么個不簡單？根據(jù)周丹提供的信息，記者聯(lián)系上了這家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部門。一位彭姓工作人員表示，該樓盤的確正在搞零首付促銷活動，但他坦承“零首付的要求比較高”。“主要是申請人名下或直系親屬名下得有一套無負債的房產(chǎn)作為抵押，才能貸出款來抵作首付款，貸款沒還清的不算，得有房產(chǎn)證才辦得下來。”
噱頭成分多，成本遠超正常渠道購房
“零首付”聽似與住房貸款政策要求的“剛需族購房首付最低三成”相左，會否涉嫌違規(guī)？該彭姓工作人員透露，其實并非真正的零首付。公司的具體做法是，與某股份制銀行合作，給申請人的現(xiàn)有房產(chǎn)（或直系親屬的房產(chǎn)）作出評估，按照評估價格的一定比例給出一筆抵押貸款，年利率大約8.6%，發(fā)放一張大額銀行卡，刷出來墊付首付款。付完首付再按正常商貸模式，找另一家國有銀行辦理住房按揭貸款，利率在基準上上浮10%，約為7.2%。
“其實就是兩筆貸款，還款的時候要還兩筆，壓力確實也會比較大。”彭姓工作人員透露，打出這樣的宣傳，其實也是為了“博眼球”，因為“同業(yè)很多也在這么做，其實真正申請的人不多”。姑且不論名下已有房產(chǎn)這一說，僅看抵押貸款利率，已經(jīng)相當于在1年期貸款利率基礎(chǔ)上上浮30%，對購房人而言負擔并不輕。
今年以來，長沙樓盤中如此夸張宣傳的并不止一兩家。記者了解到，所謂的一成首付，多為開發(fā)商墊付資金，幫購房人達到首付三成的要求，購房者需要在約定時間內(nèi)補全墊付的資金。而這種墊付也是有條件的。以望城某至今仍在進行一成首付促銷的樓盤為例，工作人員介紹稱，“個人出一成，兩成開發(fā)商墊付，半年內(nèi)墊付的首付款并沒有費用，但半年后如果還沒補全墊付的資金，就將按照每天萬分之五的比例收取手續(xù)費。”據(jù)她透露，這種方式已經(jīng)有長沙的購房者申請了。
法律風險不可小覷，宜視實力購房
此類現(xiàn)象，潛在的風險有哪些呢？湖南元端律師事務所律師袁嘯表示，零首付和低首付購房的做法，嚴格來講有騙貸的嫌疑。全部或者大部分購房資金都是貸款，也將給購房人帶來前所未有的還款壓力。“不論還款時間拉得多長，終歸是要還的，而且時間成本不低，還容易因此影響到個人的信用。”袁嘯坦言，套取貸款來買房付首付，與央行和銀監(jiān)會有關(guān)住房信貸政策明確的“消費貸款不得用于購房”相違背，而且手續(xù)費和利息偏高，會帶來沉重負擔。
換言之，零首付并不能與免費借款畫等號。而眾所周知，信用卡貸款的手續(xù)費折算成年利率會比一般的消費貸款利率還高，并不劃算。如果是開發(fā)商與小貸公司合作提供貸款支付首付，則借款人面臨的利息將更高。
“這么操作也將構(gòu)成金融風險，無形中回避了監(jiān)管和對房地產(chǎn)信貸額度的控制，由于銀行報送的數(shù)據(jù)會基于首付是真實的假設，這么操作達一定比例其實就存在虛假成分，給真實的住房貸款數(shù)據(jù)打了折。從法律角度看，叫合法形式掩蓋非法目的。”袁嘯建議，有購房需求的剛需族一定要視個人購房實力來決策，一旦自有資金不足貿(mào)然采用此類墊付或零首付方式，將面臨較大風險。
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