“每當(dāng)我們聽(tīng)到要用政府的力量去進(jìn)行城鎮(zhèn)化，把城鎮(zhèn)化作為未來(lái)幾十年發(fā)展的主要?jiǎng)恿Φ臅r(shí)候，我們就認(rèn)為它是制造鬼城。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在6月27日舉行的2014年度第十一屆中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)上指出。

 

任志強(qiáng)以曹妃甸為例介紹，很多這樣靠行政力量、政府調(diào)配而形成的城鎮(zhèn)化，最后導(dǎo)致自然資源擁擠，這些城鎮(zhèn)化就是我們說(shuō)的鬼城?？空α繉?shí)現(xiàn)的城鎮(zhèn)化，除了有保衛(wèi)任務(wù)的邊鎮(zhèn)外，其他都是鬼城。只有靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形成的城鎮(zhèn)化，在未來(lái)的發(fā)展中才能有活力。

 

任志強(qiáng)辯證地指出城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化的關(guān)系。他說(shuō)，城鎮(zhèn)化是因?yàn)槭袌?chǎng)化才存在，如果沒(méi)有市場(chǎng)化就沒(méi)有城鎮(zhèn)化。譬如羅馬古跡最大的是市場(chǎng)，而當(dāng)?shù)叵扔惺袌?chǎng)才有羅馬城市，如果沒(méi)有市場(chǎng)做基礎(chǔ)，羅馬這個(gè)城市根本就建立不起來(lái)。

 

中國(guó)的城鎮(zhèn)化，也將來(lái)自市場(chǎng)。任志強(qiáng)解釋稱(chēng)，如果沒(méi)有市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)制度改革的承包制，就不能解決農(nóng)民從土地解放出來(lái)的問(wèn)題，沒(méi)有私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也解決不了吸納大量勞動(dòng)就業(yè)的問(wèn)題。只有當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造就業(yè)條件，人有了勞動(dòng)收入時(shí)，才有可能在這個(gè)地區(qū)聚集而形成城鎮(zhèn)化。同時(shí)大量私有經(jīng)濟(jì)增加勞動(dòng)收入，這些人才能活得下來(lái)。

 

任志強(qiáng)指出，在改革開(kāi)放前中國(guó)只有17.9%的城鎮(zhèn)化率，到30%的城鎮(zhèn)化率用了15年時(shí)間，這個(gè)發(fā)展的過(guò)程恰恰是市場(chǎng)化和私有化的過(guò)程。而城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關(guān)系，可分為四個(gè)階段：一是農(nóng)村人口進(jìn)入城市；二是從小城市進(jìn)入大城市，到今天中國(guó)仍處于這樣的階段，所以目前所有政策出臺(tái)都是限制人口向超大城市轉(zhuǎn)移，希望所有人留在小城鎮(zhèn)；第三階段是人口由城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)，第四階段則是人口聚集形成城市群，但土地所有制限制了第三、四階段發(fā)展的過(guò)程。

 

任志強(qiáng)進(jìn)一步指出，土地所有制條件導(dǎo)致商品資源不可能自由交換，也進(jìn)而影響到市場(chǎng)供求關(guān)系，同時(shí)影響市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格。目前看到的限購(gòu)、限貸等政策，實(shí)際是對(duì)產(chǎn)權(quán)的一種侵犯。而目前來(lái)看，很多城市取消限購(gòu)的舉動(dòng)，首先我們要明確限購(gòu)政策本身就是在破壞市場(chǎng)，取消限制性措施才叫回歸市場(chǎng)化。

 

從開(kāi)發(fā)商的角度，任志強(qiáng)說(shuō)，恰恰是非市場(chǎng)化給了地產(chǎn)商機(jī)會(huì)。如果沒(méi)有過(guò)去幾十年政府對(duì)資源的壟斷，地產(chǎn)商都不會(huì)發(fā)這么多財(cái)，應(yīng)該感謝非市場(chǎng)化。因?yàn)槿绻耆袌?chǎng)化就變成完全自由競(jìng)爭(zhēng)，如資源自由競(jìng)爭(zhēng)。很多地產(chǎn)商敢于舉高價(jià)地，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為政府會(huì)再繼續(xù)壟斷資源，每年只按制定的指標(biāo)供應(yīng)土地，這些無(wú)法解決當(dāng)下市場(chǎng)的供求關(guān)系。

 

任志強(qiáng)提示，也應(yīng)看到一些城市大量供應(yīng)土地導(dǎo)致供給過(guò)剩房?jī)r(jià)下跌，地方政府為土地財(cái)政還再繼續(xù)供地，就出現(xiàn)了土地流拍。“這些不是由市場(chǎng)決定價(jià)格，真正市場(chǎng)化改革的目標(biāo)是希望通過(guò)完全市場(chǎng)的手段來(lái)調(diào)整我們經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理。”任志強(qiáng)說(shuō)。

 

而在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，任志強(qiáng)從貨幣貶值的角度，論證了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。他指出，房子還會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，2008年美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)又漲了百分之十幾，歷史上這么多案例說(shuō)明實(shí)際不需要再繼續(xù)討論。另外，貨幣永遠(yuǎn)是貶值，房?jī)r(jià)肯定也會(huì)漲，“如果貨幣永遠(yuǎn)貶值什么東西不漲價(jià)？麥當(dāng)勞都漲價(jià)。”