從4月份以來，包括福建、銅陵、沈陽、無錫等多個省市，都陷入了救樓市“政府放風(fēng)—輿論聚焦—反響強(qiáng)烈—政府辟謠”的怪圈。
然而，呼和浩特的兩次公文發(fā)布，直接撕開了地方政府迫切救市的遮羞布。記者獲悉的政府文件內(nèi)容是，居民購房不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，意即完全取消限購。
至此，呼和浩特成為第一個真正扛起救樓市大旗的省會城市。市場的解讀是，中央或?qū)Φ胤骄仁行袨殚_始默認(rèn)?，F(xiàn)在的問題是，呼和浩特之后，有多少跟風(fēng)者？曾經(jīng)瘋漲的樓市，真的容不得下跌嗎？救樓市是避免市場崩盤還是強(qiáng)拉房價？
“呼和浩特樓市接近崩潰，有其特殊性，原則上，住建部仍要求省會城市不能公開放松限購，更多只能暗中執(zhí)行。”一位參加5月底住建部廣東座談會的人士告訴《華夏時報》記者。
目前，廣州、沈陽、無錫等城市都已在暗中放松限購，“只做不說”。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有杭州、天津、長沙等約20個城市通過放寬落戶條件、大學(xué)生購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款等方式，直接或間接地實行了“寬松”。
蹊蹺的取消限購
呼和浩特公開救市過程充滿了戲劇性。
6月20日，呼市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)出《關(guān)于切實做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》的通知，提出居民購買商品住房（含二套住房）時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。
盡管全文回避了“取消限購”幾個字，但不再對購房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢，意味著徹底放開限購，由此引發(fā)輿論高度關(guān)注。
5天后的25日，呼市房管局稱，因出現(xiàn)兩個字打印錯誤而緊急收回了上述《通知》，其文件也從官網(wǎng)撤銷。
對此，就連某地方規(guī)劃國土委內(nèi)部人士也對本報記者表示，地方文件成文都是字斟句酌，打印錯誤只是借口，呼和浩特的救市可能又是“一日游”。
“先讓媒體報出來，結(jié)果反響過大，政府心里沒底，就向住建部請示，住建部明確表示不允許，呼市只能以打錯字為由收回去了。”某市國土局人士向《華夏時報》記者透露，這是他從呼和浩特房管局內(nèi)部了解到的情況。
但意外的是，呼和浩特在26日晚間，把上述《通知》改動了一個字后重新發(fā)出。呼市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)表“更正聲明”稱，將第七項第二行括號內(nèi)“含二套住房”改為“含二手住房”。
這也意味著，此前被認(rèn)為是救市禁區(qū)的限購“紅線”，由呼和浩特率先打破。
“很可能是又和住建部反復(fù)溝通了，住建部也知道呼和浩特存在的問題，最終只能默認(rèn)放行吧。”上述國土局人士對記者說，呼和浩特編出打印錯誤的插曲恰恰也說明，地方與中央的艱難博弈。
“按道理，只改一個字，是不需要收回文件的，何況二手住房也不是大問題，原本商品住房里沒有單指新建商品房，已經(jīng)包括了所有商品房。”北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉分析稱，這只能說明地方政府的謹(jǐn)慎和糾結(jié)心態(tài)。
而在呼和浩特之前，公開發(fā)文救市的城市還有銅陵和沈陽。
安徽銅陵被稱為“裸奔”救市，但從5月1日起實施的文件被媒體報道后，立刻從網(wǎng)上撤銷，此后再未公開。沈陽市房管局人士則告訴記者，沒有放開限購，“不是我們說了算，沈陽放不放開，要問市里，要問中央。”
更早前，福建的“閩十條”，以及寧波、無錫、長沙、杭州等地都傳出救市版本，但最終政府主管部門均予以否認(rèn)。
市場深陷調(diào)整
上述參加廣東座談會的人士告訴記者，住建部的風(fēng)向是，要求省會城市原則上不能放開限購。作為省會城市，呼市何以能成功突圍？
“呼和浩特雖屬于省會城市，但從人口規(guī)模上，還不及很多三線城市，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，屬于典型的資源型城市。如今放開，只能說明呼和浩特房地產(chǎn)太供過于求了。”上述人士說。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特常住人口300萬人，其中城市人口僅200萬人。
中原地產(chǎn)根據(jù)呼和浩特房地產(chǎn)官網(wǎng)統(tǒng)計，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套數(shù)為3780套，而目前可售庫存高達(dá)約12萬套。按照目前的去庫存速度，需要10年之久。但最近5年，政府出讓住宅用地合計2120萬平米，未來潛在供應(yīng)還有10萬套以上。
“呼和浩特樓市瀕臨崩潰，問題遠(yuǎn)不止庫存過大，而是城市的有錢人現(xiàn)在手里都沒錢了。”張大偉說，在房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)調(diào)整雙重疊加時期，呼和浩特的需求急劇萎縮。
與?？凇⑽錆h、貴陽等城市以推進(jìn)城鎮(zhèn)化、購房落戶的名義曲線救市不同的是，呼和浩特雖然也是打著新型城鎮(zhèn)化的旗號，但卻沒有解決落戶問題，很顯然只是為了刺激樓市。
地方政府絞盡腦汁刺激樓市背后，一個原因在于，房地產(chǎn)確已進(jìn)入深度調(diào)整期，除一線城市降幅相對偏低外，二三四線新樓盤已經(jīng)從4月份前遮遮掩掩地暗降，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃翊髲埰旃牡孛鹘怠７康禺a(chǎn)市場突如其來的逆轉(zhuǎn)令整個行業(yè)始料未及。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年1-5月，54個城市共銷售住宅96.8萬套，同比下調(diào)幅度達(dá)到了22.5%。
“現(xiàn)在土地難賣，流拍現(xiàn)象普遍，各地房地產(chǎn)投資增速更是大幅下降，這些都令地方政府坐立不安。”浙江某市國土局內(nèi)部人士表示，由于銀行去杠桿，過去開發(fā)商利用高杠桿率投資過度的長三角地區(qū)，成為庫存積壓的重災(zāi)區(qū)。
記者發(fā)現(xiàn)，江蘇、浙江、上海三地上萬宗房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，均放在淘寶網(wǎng)上拍賣，但競拍者寥寥無幾。溫州中級法院一位法官告訴記者，很多都是二次掛牌，仍然無人問津。
多地“只做不說”
值得注意的是，最近宏觀風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變，中央“微刺激”政策已經(jīng)明確，重提保住7.5%下限。
6月份以來，黑龍江、河北、四川、廣東、山西等多個省份均出臺了力度頗大的穩(wěn)增長措施；其中，包括棚戶區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施等投資占據(jù)著打頭陣的位置，成為穩(wěn)增長最重要的砝碼。
但房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在又成為敏感詞，地方公開救市容易激起民怨，且將背負(fù)重走過去老路的罵名，因此更多地方政府采取“只做不說”的策略。從“多地被曝出已事實上放開限購，但官方均對外否認(rèn)”就可看出端倪。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，沈陽在收回放松方案之后，轉(zhuǎn)入了“地下”。具體操作就是跟開發(fā)商打好招呼，如果有購房者來買房，確實有誠意下單，才能告訴對方可以放松，而不能在售樓處明目張膽地張貼限購取消的通知。
上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，市場機(jī)制與新型城鎮(zhèn)化是中央的大政方針，“雙向調(diào)控”和“分類指導(dǎo)”又是今年國家房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。類似呼和浩特這樣樓市萎靡、房價止?jié)q的城市，取消限購，理由倒也充分。
不久前，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊對于未來地方政府如何調(diào)整樓市政策表態(tài)稱，各地調(diào)整樓市政策的總基調(diào)是，“始終鼓勵保護(hù)消費需求，遏制投資需求”；而是否取消限購，每個地方應(yīng)根據(jù)自己的實際情況做出判斷。
從供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，無論是天津濱海新區(qū)，還是沈陽、呼和浩特，樓市的通病都是庫存過大，供求關(guān)系失衡。在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)初作為控制房價快速上漲的短期性、行政性應(yīng)急措施，限購已經(jīng)不適應(yīng)目前樓市下行的大環(huán)境。
但令人不解的是，既然決定權(quán)在于地方，多個城市又確實面臨供應(yīng)過剩、房價下跌問題，為何地方政府對于取消限購和救市措施如此惶恐？
“一方面來自輿論壓力，另一方面其實還是中央暗自給的阻力。”深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士告訴《華夏時報》記者，2008年和2011年兩次救市，均是從刺激需求端著手，而這次，中央希望地方政府從供給端解決供求關(guān)系失衡的問題，而不是提前透支未來需求，但很多地方仍在走老路，因此地方也有顧慮。
一位接近住建部的人士表示：“目前的‘潛規(guī)則’是，多地仍不能公開放松限購或堂而皇之救市，地方政府暗中執(zhí)行，只做不說就沒事。”
但在呼市之后會有變化嗎？張大偉認(rèn)為，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消，預(yù)計30個以上城市的限購可能將在年內(nèi)取消。
“敢不敢救，公不公開，都太微妙了。”上述深圳市規(guī)劃國土委人士則對記者說，如今多個地方救市和放開限購的措施，依然在走老路，這與中央的“調(diào)結(jié)構(gòu)，促轉(zhuǎn)型”大方向不符，因此地方免不了瞻前顧后，只要中央能堅持這條路線，就不會允許地方政府隨意放松限購。
而房地產(chǎn)自身的確走到了十字路口。房地產(chǎn)“帶頭大哥”王石近日再次發(fā)聲：目前調(diào)整程度還不夠徹底，調(diào)整期可能會持續(xù)2-4年。如果市場不進(jìn)行調(diào)整，可能房地產(chǎn)市場泡沫真的會破，像日本當(dāng)年那樣就會非常糟糕。
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