媒體日前報(bào)道，重慶隆鑫地產(chǎn)已將其位于上海的兩宗地塊轉(zhuǎn)手出讓，其中一幅土地更是以低于當(dāng)時(shí)競(jìng)買價(jià)轉(zhuǎn)讓。隆鑫地產(chǎn)獲得該地塊到距離出售地塊的時(shí)間，前后不足4個(gè)月。隆鑫地產(chǎn)此舉，標(biāo)志著其全面退出上海市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)傳聞這家甚少露面的非公眾公司已經(jīng)陷入資金困局。
競(jìng)地4月后即轉(zhuǎn)手“賤賣”
據(jù)了解，隆鑫地產(chǎn)獲得的青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)44A-06A、45A-09A商住地塊于3月轉(zhuǎn)讓給鑫苑中國(guó)；嘉定工業(yè)區(qū)滬宜公路以西、回城南路以北地塊(C2-6)于4月轉(zhuǎn)讓給新城地產(chǎn)。
記者了解到，這兩宗土地都于去年12月競(jìng)得，前后相隔不過(guò)6天。“幾日內(nèi)相繼購(gòu)入兩宗土地，隆鑫地產(chǎn)毫不掩飾其進(jìn)軍上海的野心。”多家機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)評(píng)論。
然而僅在4個(gè)月之后，隆鑫地產(chǎn)就迅速將兩宗土地轉(zhuǎn)手讓人，青浦區(qū)的地塊更是以低于競(jìng)得價(jià)賣出。急轉(zhuǎn)直下的劇情也讓坊間傳聞這家甚少露面的非公眾公司已陷入資金緊張的困局，根本無(wú)力顧及上海市場(chǎng)的開發(fā)。
記者致電隆鑫地產(chǎn)核實(shí)求證，對(duì)方表示不方便回應(yīng)。查閱過(guò)往的資料顯示，隆鑫地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的運(yùn)作較為頻繁，其謀劃上市的腳步從未停歇。
據(jù)新城地產(chǎn)今年4月14日發(fā)布的《江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司關(guān)于子公司收購(gòu)股權(quán)的公告》（以下簡(jiǎn)稱新城收購(gòu)公告）顯示，其子公司上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司以4.66億元受讓重慶隆鑫地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司持有的上海嘉定華銳置業(yè)有限公司100%的股權(quán)。
資料顯示，華銳置業(yè)為隆鑫地產(chǎn)全資子公司，擁有上海市嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)滬宜公路以西、回城南路以北地塊（C2-6）的產(chǎn)權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，新城創(chuàng)域持有華銳置業(yè)100%的股權(quán)并擁有上海市嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)滬宜公路以西、回城南路以北地塊（C2-6）100%的權(quán)益，而隆鑫地產(chǎn)不再擁有華銳置業(yè)及其持有地塊的任何權(quán)益，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)總額為4.66億元。
記者查閱上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該宗地塊于去年12月6日以掛牌方式被隆鑫地產(chǎn)摘下，成交價(jià)為31712萬(wàn)，略高于31512萬(wàn)的起拍價(jià)，溢價(jià)率0.63%。土地用途為商住辦公，出讓面積25209.2平方米，容積率2.5。
此外，新城收購(gòu)公告還顯示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該宗地塊尚未有任何開工建設(shè)。
媒體援引知情人士的說(shuō)法稱，早在今年3月份，隆鑫地產(chǎn)就已經(jīng)將青浦區(qū)新城一站土地項(xiàng)目以13000元/平方米左右的樓板價(jià)轉(zhuǎn)讓給鑫苑中國(guó)。
截至記者發(fā)稿時(shí)，該說(shuō)法尚未得到鑫苑中國(guó)的回應(yīng)。上述知情人士表示，青浦區(qū)新城地塊樓板價(jià)達(dá)到14526元/平方米，加上5%的保障法和1000平方米的養(yǎng)老院，再算上建安成本，房?jī)r(jià)超2萬(wàn)元才可盈利。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前青浦區(qū)新城在售住宅均價(jià)在20000元/平方米到25000元/平方米之間。這也意味著如今高企的樓面價(jià)已經(jīng)對(duì)該地塊未來(lái)的發(fā)展造成較大壓力。
資料顯示，該地塊為商住用地，出讓面積28600.1平方米，容積率2.2，成交時(shí)間為12月12日，距離此前隆鑫地產(chǎn)購(gòu)入嘉定地塊不過(guò)6天。
值得注意的是，青浦新城一站地塊以91400萬(wàn)溢價(jià)率高達(dá)123%的價(jià)格成交，隆鑫地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入上海的決心由此可見一般。
隆鑫地產(chǎn)高調(diào)進(jìn)入上海后僅4個(gè)月就“賤賣”資產(chǎn)，對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，如今市場(chǎng)不景氣，企業(yè)資金壓力較大，變賣資產(chǎn)也是無(wú)奈之舉，“行情不好，企業(yè)也只能忍痛割肉。”
融資遇阻上市折戟
隨著隆鑫地產(chǎn)倉(cāng)促賣地的消息曝光，業(yè)界對(duì)其資金緊缺的議論就不絕于耳。實(shí)際上，隆鑫地產(chǎn)對(duì)資金的渴求，向來(lái)不是什么秘密。
而搭上通往資本市場(chǎng)的快速列車，更是隆鑫地產(chǎn)高層一直掛在嘴邊的話。
去年5月，隆鑫地產(chǎn)與來(lái)自新加坡的星展銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，內(nèi)容主要針對(duì)隆鑫地產(chǎn)與國(guó)際金融資本的合作。“爭(zhēng)取本年度就會(huì)有實(shí)質(zhì)性的海外融資動(dòng)作。”隆鑫地產(chǎn)副總張劍峰曾表示，通過(guò)公開募股在境外上市，將是隆鑫地產(chǎn)海外融資的最終選擇。
有重慶業(yè)內(nèi)知情人士表示，“作為重慶地產(chǎn)圈的二線房企，隆鑫地產(chǎn)迫切需要通過(guò)系列運(yùn)作成為第一集團(tuán)軍的成員，其中一個(gè)最重要的策略，就是謀劃上市大局”。記者也了解到，隆鑫內(nèi)部很早就啟動(dòng)了上市節(jié)奏，并嘗試了多種路徑。但遺憾的是，上市一路坎坷仍未成功。
之前，隆鑫地產(chǎn)欲以1億元的代價(jià)撬動(dòng)ST得亨殼公司26億元資產(chǎn)蛋糕的計(jì)劃，在輾轉(zhuǎn)近7個(gè)月后宣告破產(chǎn)。同樣的時(shí)間點(diǎn)，恒大和龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)如愿以償?shù)顷懜劢凰晒ι鲜?，或多或少啟發(fā)了隆鑫地產(chǎn)。在A股借殼失敗后，其將視線轉(zhuǎn)向香港。
上述知情人士稱，2010年前后，隆鑫地產(chǎn)除了不斷調(diào)整并確立了“住宅+商業(yè)+旅游”三大塊產(chǎn)品線以及全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略外，還重組并理順了旗下新城股份、隆鑫花漾湖及騰翔實(shí)業(yè)等所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“這主要是希望在股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理等指標(biāo)上達(dá)到香港上市公司標(biāo)準(zhǔn)”。
據(jù)了解，自2009年起隆鑫地產(chǎn)進(jìn)入瘋狂土地儲(chǔ)備期，即便是在2011年新一輪的國(guó)家最嚴(yán)樓市調(diào)控之際，其也未曾改變激進(jìn)擴(kuò)張拿地的作風(fēng)。其拿地路徑顯示，除了在大本營(yíng)重慶大量拿地以外，隆鑫還拓展四川、天津、云南騰沖及海南等異地項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。加上去年底于上海置地，隆鑫的版圖已擴(kuò)張到一線城市。
“早在2011年9月，隆鑫地產(chǎn)就完成近萬(wàn)畝的相關(guān)土地儲(chǔ)備。”這是隆鑫地產(chǎn)前董事長(zhǎng)劉衛(wèi)此前透露的數(shù)據(jù)，而在他一手操辦的隆鑫地產(chǎn)赴港上市計(jì)劃書中，這樣設(shè)定了公司未來(lái)的三步走計(jì)劃：2011年完成項(xiàng)目土地儲(chǔ)備，2012年完成100億元銷售額，2013年登陸香港資本市場(chǎng)。
但這些計(jì)劃顯然難以實(shí)現(xiàn)。
作為一家非上市公司，隆鑫地產(chǎn)的具體銷售數(shù)據(jù)難以獲取。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，隆鑫地產(chǎn)2012年的銷售規(guī)模在50億元左右，這與其預(yù)想的銷售目標(biāo)還有很大差距。“這些年，隆鑫發(fā)展的速度比較慢，與原來(lái)規(guī)模差不多的金科、協(xié)信等重慶房企相比，沒(méi)有人家跑得快。”業(yè)內(nèi)人士如是表述。
據(jù)了解，在隆鑫地產(chǎn)整合后的三大板塊中，旅游地產(chǎn)涉及資金量最大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，隆鑫地產(chǎn)在重慶的仙女山、瀾天湖、巫山，成都的三岔湖以及云南、海南等地，上馬了一系列大型旅游度假項(xiàng)目，其中最大單體項(xiàng)目的投資額高達(dá)100億元，資金需求量可見一斑，而這些項(xiàng)目大多數(shù)還未到成熟收益期。
2013年，隆鑫地產(chǎn)出現(xiàn)較大的人事變動(dòng)，在業(yè)界看來(lái)，就是其近年來(lái)業(yè)績(jī)不佳所致，試圖通過(guò)換血來(lái)調(diào)整和執(zhí)行發(fā)展思路。
一位旅游地產(chǎn)行業(yè)人士表示，旅游地產(chǎn)不具有住宅市場(chǎng)高周轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，其投入大、周期長(zhǎng)。“企業(yè)需要長(zhǎng)期持有，而這行業(yè)資金的回流較慢，如果把太多精力投入旅游地產(chǎn)這塊，對(duì)企業(yè)的短期業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流都會(huì)造成較大影響。”
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