有房企承諾“15年返租100%” 分析稱大公司的 “返租”鋪相對更有保障
商業(yè)物業(yè)供應量大而銷售淡靜，以往許多中小地產開發(fā)商在售賣商業(yè)地產時采取的“返租”優(yōu)惠，目前也開始被不少大型開發(fā)商采用。近日，一千億房企在廣州某商業(yè)項目祭出“15年返租100%”的促銷活動，而近日采取“返租”方式進行銷售的大型房企遠不止一家。
分析稱，雖然目前商業(yè)相對低迷，但對于房企而言，進軍商業(yè)更多是無奈之舉。也有業(yè)內人士認為，雖然目前全國的商業(yè)地產或走下坡路，但未來一線城市的商業(yè)地產依然是發(fā)展方向。而相比起中小型房企的鋪面，大公司的 “返租”鋪相對更有保障。
以往中小地產開發(fā)商在售賣商業(yè)地產時采取的“返租”優(yōu)惠，目前也開始被不少大型開發(fā)商采用。近日，一家千億房企在蘿崗打造的商業(yè)項目祭出“15年統一委托經營計劃，15年回報100%租金回報”的優(yōu)惠，稱“年均回報率高達6.68%”。公開信息顯示，該項目囊括寫字樓 、復式公寓、酒店式公寓、大型自持購物中心、國際潮流BLOCK街區(qū)等多種商業(yè)形式。
賣鋪祭出超長返租期
記者隨之咨詢售樓中心，銷售人員介紹，15年租金返還是按照比例遞增的。“比如你全款購買一個商鋪，前三年每年返還5%的租金，后面每年遞增，到第15年便可以全額返還。”其表示，此次參加活動的商鋪均是街鋪，最小面積為80平方米，預計折后價格大概4萬元/平方米。
無獨有偶，一家本土千億房企也在近日祭出全國范圍內的“5年返租50%”的優(yōu)惠。在記者收到的內部員工信息中，該房企聲稱：“利好不容錯過！6月14日至30日全國各項目在售商鋪及車位，員工介紹可享5年返還50%成交額固定回報特大優(yōu)惠，在此基礎上同享員工推薦9.8折政策。”
而另一家千億房企也從去年年底開始，對其位于番禺的商業(yè)項目進行“5年返租，年7.5%超高穩(wěn)定回報”的促銷。
穗商鋪供應量達歷年之最
“目前商鋪的經營必須統一經營招租，賣給小業(yè)主分散經營基本以失敗告終，所以在賣的時候有一個返租承諾是比較正常的，但是出現大開發(fā)商愿意返租15年確實很特別。”中原地產項目部總經理黃韜表示，這肯定和目前商業(yè)地產大環(huán)境有關，“目前整個商業(yè)地產確實遇到銷售難、招商難，這和整個房地產的大市有關，也和網購等行為沖擊實體商鋪有關。”
機構研究數據也顯示，目前全國商業(yè)地產的供應量驚人。據世邦魏理仕地產咨詢服務公司提供的數據顯示，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個。此外，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。
“整個中國購物中心過多，確實已供過于求。”商業(yè)地產專家楊軍艇對記者表示，由于征地等各方面原因，購物中心建設已呈現井噴狀態(tài)，造成了社會財富的極大浪費。
而另有統計顯示，僅僅在廣州一個城市，今年商鋪新增供應量便將達到54萬平方米，為歷年之最。目前，廣州新開業(yè)或即將開業(yè)的商場接近20個。
周帆認為，現在的商業(yè)地產同質化現象嚴重，差異化現象不明顯，未來商業(yè)地產可能會走下坡路，并且出現大量的空置現象。
大房企為何進軍商業(yè)地產？
萬科、恒大等大型地產商依然在自信滿滿地進軍商業(yè)地產，部分企業(yè)甚至宣稱將打造萬達式的商業(yè)帝國。面對巨大的供應壓力，大型房企為何選擇這一戰(zhàn)略呢？
火拼商業(yè)房企“沒得選”
“目前進入商業(yè)地產的地產企業(yè)，更多是被迫進入，以許多住宅開發(fā)商為例，本身需要做數以百計的住宅項目，相當一部分在拿地時就規(guī)定必須配套了商業(yè)物業(yè)。”廣東流通業(yè)商業(yè)協會執(zhí)行會長黃文杰表示。
而萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶前段時間也公開坦言進軍商業(yè)是“沒得選”：“去年北京拿十塊地八塊半是商用，我們有得選嗎？”
商業(yè)地產仍是一線城市的發(fā)展方向
有業(yè)內人士認為，未來一線城市的商業(yè)地產依然將是發(fā)展方向。廣東省房地產研究會、華南師范大學法學院對于新型城鎮(zhèn)化研討會發(fā)布的主題報告顯示，在新型城鎮(zhèn)化建設中，一線城市的職能主要是研究開發(fā)知識資源，發(fā)展現代服務業(yè)，輻射和帶動周邊城鎮(zhèn)，并稱“與城市職能相匹配，一線城市的房地產業(yè)將更多地傾向商業(yè)地產。隨著一線城市人口的對外分流和人口老齡化，一線城市中心區(qū)域的住宅需求增長幅度將放慢。”
投資參考
小型開發(fā)商難以長時間經營 業(yè)主風險更大
黃韜認為，相比起中小型開發(fā)商，大型開發(fā)商的“返租”更為靠譜，“小型開發(fā)商難以長時間經營，業(yè)主風險更大，而有實力的開發(fā)商會提供更加務實可行的經營方案，選擇合適的經營者，甚至自己經營，對于投資者的利益也是一種保護。”
而勝倫律師事務所律師王欣亮則表示，根據商品房銷售管理辦法而言，房地產開發(fā)企業(yè)不能做返租的承諾，不能采取返本或變相的返本銷售，“不過，現在有可能弄一個其他的殼簽約，比如和物業(yè)管理公司簽一個返租協議，約定出租的時間和收益，這個是合法的，只要簽約公司不跑路，業(yè)主的利益也是有保證的。”
王欣亮同時表示，由于大公司相對有品牌保障，因此購買大公司的現鋪物業(yè)相對來說風險不算太大，但如果是購買小公司的鋪位，或者是樓花，可能會面臨未來收不到房或者貨不對板的風險，“也有部分物業(yè)后期經營不力，也是一種投資風險。”
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