據(jù)省地稅局介紹，隨著廣東房地產(chǎn)市場的發(fā)展和稅收征管的加強(qiáng)，廣東省土地增值稅已由2006年的30億元，大幅增長至2014年的418億元，其已成為廣東財(cái)產(chǎn)行為稅的第一大稅種，在全省地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度中僅次于營業(yè)稅。盡管稅收總額不斷增長，但土地增值稅清算卻長期存在程序不清、責(zé)任不明，清算慢、質(zhì)量差等問題，而《規(guī)程》的出臺，正是因此而生。

 

記者從稅務(wù)部門獲悉，土地增值稅的實(shí)際繳納分為“預(yù)繳及清算”兩個(gè)階段，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

 

記者獲悉，土地增值稅目前實(shí)行30%、40%、50%和60%等四級超率累進(jìn)稅率，由于其需要等到項(xiàng)目結(jié)束后再進(jìn)行清算，因此地方稅務(wù)部門往往先行按照銷售金額，對房企按照1%或2%的比例進(jìn)行預(yù)征稅；但在實(shí)際執(zhí)行中，房企為了利用資金，往往對該稅目進(jìn)行拖延繳納，各種問題也因此而生。

 

拖延清算？取得最后一份銷售許可滿三年即須清算

 

按照《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。但按照條例要求，土地增值稅系可先行預(yù)繳，后續(xù)再進(jìn)行清算，但何時(shí)進(jìn)行清算卻是個(gè)問題。對此有稅務(wù)人士表示，“房子沒賣完就可以不進(jìn)行清算，房企就可以通過故意剩下幾個(gè)房子不賣等方法，來拖延清算繳納土地增值稅。”

 

對此問題，《規(guī)程》規(guī)定，從7月1日起，納稅人只要符合“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的”等四項(xiàng)條件的其中之一，就應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

 

對于房企故意拖延清算等問題，《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，或“取得清算項(xiàng)目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準(zhǔn)的”，三者只要符合其中一個(gè)條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，從而解決故意拖延清算問題。

 

“累死稅官”：企業(yè)須自行清算或引入第三方中介

 

“累死稅官”，是以往房企應(yīng)對土地增值稅清算的另外一個(gè)辦法。稅務(wù)人士表示，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目跨度往往數(shù)年，資金動輒上十億或數(shù)十億元，因此以往僅靠稅務(wù)部門有限的人手，根本難以有效、高質(zhì)地對房企進(jìn)行清算，“這么海量的資料和數(shù)據(jù)交給稅務(wù)機(jī)關(guān)自己審核，稅務(wù)人員真是要累死。”

 

改變清算主體，是此中的關(guān)鍵?！兑?guī)程》指出，土地增值稅的納稅人，是土地增值稅的清算主體，且其應(yīng)對清算申報(bào)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。讓房企自己清算，或者是委托第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅的清算鑒證，從而避免“累死稅官”。

 

“秋后算賬”造假或事后查出問題都將追責(zé)

 

省地稅局特地指出，依照《規(guī)程》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如果審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的，將由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定，追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。這就意味著，涉事房企和第三方中介，無論在事前還是在事后，都必須對其清算報(bào)告嚴(yán)格負(fù)責(zé)，否則將面臨被追究法律責(zé)任和追繳罰金風(fēng)險(xiǎn)。

 

觀點(diǎn)

 

暨南大學(xué)財(cái)稅系主任沈肇章：

 

“樓市發(fā)展十多年到清算的時(shí)候了”

 

記者了解到，根據(jù)國家稅務(wù)總局的部署，2014年土地增值稅清算計(jì)劃已被列入稅務(wù)機(jī)關(guān)績效考核范圍。包括廣東在內(nèi)，目前海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西、大連等地也先后公布了20 14年度土地增值稅清算計(jì)劃、調(diào)整土地增值稅征收政策等文件，如河北省地稅局近日就宣布，年內(nèi)至少清算828個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。要求納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

 

暨南大學(xué)財(cái)稅系主任沈肇章說，中國樓市高速發(fā)展已有十多年時(shí)間，而土地增值稅此前都是預(yù)征，目前很多樓盤都已賣完進(jìn)入大規(guī)模清算階段，所以國家稅務(wù)總局要求各地加強(qiáng)對土地增值稅的清算管理，其實(shí)也是中國樓市發(fā)展到了現(xiàn)階段需要做的一件事。

 

影響

 

房子不允許欠稅三年，或?qū)⑵揭珠_發(fā)商降價(jià)沖動

 

若按60%收，將有三成房企倒閉？

 

長期關(guān)注樓市動態(tài)的廣州市社科院高級研究員彭澎表示，土地增值稅號稱反房地產(chǎn)暴利稅，“如果廣東要嚴(yán)格清算土地增值稅，對開發(fā)商來說，肯定是一個(gè)比較大的打擊。”

 

房企的壓力會更加大

 

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，目前房企融資渠道收窄，融資成本上升，市場銷售不暢，稅務(wù)部門又來敲門，房企的壓力會更加大。

 

中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，因?yàn)橐酝芏嚅_發(fā)商的確長期拖著不交土地增值稅，“至少有1/3存在不及時(shí)交”。因?yàn)?%- 2%的預(yù)繳可以預(yù)見，所以很多開發(fā)商都按這個(gè)做預(yù)算，將項(xiàng)目獲得的利潤投到新的項(xiàng)目去了，手上壓根沒有那么多的現(xiàn)金流，如果政府按30%來收的話，一些開發(fā)商可能還可以承受，但若按60%來實(shí)交的話，那很多項(xiàng)目就會馬上停工，資金鏈會斷裂，“至少有三成以上的房企會退市，或者會死掉。”

 

30%-60%的征收比例太高  

 

“目前稅局落實(shí)新的政策前提是好的，但一定要設(shè)一個(gè)過渡的方法”。黃韜認(rèn)為，該新政的實(shí)施“威脅的意味更多，只不過是再次強(qiáng)調(diào)而已，應(yīng)該不會真正去實(shí)施”。黃韜表示，目前對于土地增值稅很多開發(fā)商都是拖，慢慢做，很少開發(fā)商拿著幾十上百億去交增值稅，而30 %至60%的征收比例也太高了，“這是開發(fā)商從來沒有遇到過的，其實(shí)15%或20%才是合理的。”

 

或平抑開發(fā)商的降價(jià)行為

 

家和地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張建勛認(rèn)為，目前市場本身遇冷，開發(fā)商原來打算降價(jià)10%還有5%的利潤可圖，但政府在此時(shí)實(shí)施新政，相當(dāng)于把5%的利潤也拿走了，“假如資金鏈不緊張的話，這會降低開發(fā)商的降價(jià)沖動。當(dāng)然，不排除在合理利潤的情況下，開發(fā)商跑量的也會有，但主要取決于開發(fā)商資金鏈，如果資金充足，開發(fā)商肯定會重新調(diào)整售價(jià)。”