向全民線上募資的網(wǎng)絡(luò)眾籌概念火速蔓延至房地產(chǎn)，多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)均推出了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等種類繁多的項(xiàng)目。
《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查了解到，一些打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店公寓建設(shè)等名號(hào)的眾籌房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上隱藏著不少經(jīng)營問題，有些甚至瀕臨爛尾。通過網(wǎng)絡(luò)眾籌的方式重新包裝，這些經(jīng)營不善的項(xiàng)目真實(shí)情況得以掩蓋。
“房地產(chǎn)眾籌規(guī)模越來越大，大家都想借此分一杯羹。不過，目前房地產(chǎn)眾籌仍處于野蠻生長階段，隱藏著較大風(fēng)險(xiǎn)。”廣東一家知名風(fēng)投公司總經(jīng)理告訴記者，他選擇投資了眾籌行業(yè)，但對(duì)于房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)則非常謹(jǐn)慎。
爛尾樓盤變身優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目
“線下集資模式很難推行，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，大家都擔(dān)心監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)。而將類似的模式搬到線上，與現(xiàn)在比較火的網(wǎng)絡(luò)眾籌融合在一起，籌集資金的速度和規(guī)模都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)提升。”廣州一位從事網(wǎng)絡(luò)眾籌的人士曾先生坦言，“與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變大。”
曾先生表示，從最初的定義，眾籌項(xiàng)目只是單純的商品買賣，并不涉及資金的收益保證和投資行為。但發(fā)展到現(xiàn)在，眾籌項(xiàng)目已從商品買賣向投資投機(jī)方向演變。一些集資項(xiàng)目披著眾籌外衣，游走在法律邊緣的“灰色地帶”。
“一些停工幾年的疑似爛尾項(xiàng)目在四處尋找合適的機(jī)構(gòu)合作，希望借助眾籌這個(gè)新玩法讓項(xiàng)目東山再起。”廣州白云區(qū)一位小開發(fā)商梁先生告訴記者，受到房地產(chǎn)眾籌盛行的影響，有些運(yùn)作不佳的項(xiàng)目被重新包裝，通過眾籌融資成功。
梁先生表示，他曾將白云區(qū)一個(gè)酒店公寓和一個(gè)停車場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，接盤方由于資金緊張，無力支撐這兩個(gè)項(xiàng)目，酒店公寓遭遇停工，瀕臨爛尾，停車場(chǎng)也無法正常經(jīng)營。由于項(xiàng)目出現(xiàn)問題且接盤方難以支付較高的融資成本，導(dǎo)致無法從包括小貸公司等渠道獲得資金支持。
輾轉(zhuǎn)之下，接盤方找到了一家以眾籌為主營業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公司，經(jīng)過重重包裝，項(xiàng)目在較短時(shí)間內(nèi)順利完成第一期融資近百萬元。在眾籌平臺(tái)上，在爛尾邊緣的項(xiàng)目“華麗轉(zhuǎn)身”為優(yōu)質(zhì)且盈利能力較強(qiáng)的項(xiàng)目，以較高的融資收益吸引眾籌參與者，隱藏了其經(jīng)營不佳的真實(shí)面目。
“如果只是將項(xiàng)目放在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上融資，項(xiàng)目的背景調(diào)查很難有專業(yè)的力量參與，項(xiàng)目的資金情況、股權(quán)情況以及各種遺留問題都很難核實(shí)。”某房地產(chǎn)信托公司負(fù)責(zé)盡職調(diào)查的人士分析，如果這些問題不核實(shí)清楚，后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)很大，包括捐款跑路、債權(quán)分配、債權(quán)人承擔(dān)項(xiàng)目債務(wù)等等。
上述廣東知名風(fēng)投公司總經(jīng)理向記者表示，很多參與眾籌的投資者容易受到收益、回報(bào)等因素的誘惑，對(duì)項(xiàng)目隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和自身需承擔(dān)的隱性責(zé)任缺乏理性的判斷，這給不少經(jīng)營不善的項(xiàng)目留下了“鉆空子”的空間。
易引發(fā)“全民炒房”風(fēng)潮
網(wǎng)絡(luò)眾籌讓本屬于資金雄厚的投資方的專屬領(lǐng)域，向普通投資者開啟大門，并滲透到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)作中，很容易引發(fā)“全民炒房”、“全民建房”的風(fēng)潮。
近日，一款以網(wǎng)絡(luò)眾籌為方式的“房寶寶”正式在P2P網(wǎng)貸平臺(tái)團(tuán)貸網(wǎng)上線，對(duì)外宣稱眾籌近4億元資金。
該產(chǎn)品定位在房產(chǎn)項(xiàng)目的升值投資上，與大部分已變身的眾籌項(xiàng)目一樣，已具備投資投機(jī)的色彩，被外界稱之為“全民集資炒房”。項(xiàng)目第一期選擇的房源是廣東東莞市別墅項(xiàng)目中信御園，眾籌目標(biāo)1491萬元，眾籌最小單位僅1000元，總份數(shù)14910份。
“其實(shí)，我并沒有具體了解過這個(gè)項(xiàng)目。”參與了該眾籌項(xiàng)目的一位人士向記者表示，該項(xiàng)目并沒有參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營，而是在投資上，更具有理財(cái)屬性。
對(duì)此，深圳一位網(wǎng)貸平臺(tái)負(fù)責(zé)人董先生表示，他和團(tuán)隊(duì)曾有與“房寶寶”類似的產(chǎn)品計(jì)劃，將眾籌吸引力放在房產(chǎn)的升值空間上。“不過，眾籌炒房投資的方式，如果籌集的資金較少，產(chǎn)品的盈利空間將會(huì)受到限制。但是，如果眾籌規(guī)模太大，我們擔(dān)心觸碰到非法集資的紅線，所以最終放棄了該計(jì)劃。”
董先生表示，眾籌向不特定人群公開募集資金，人群規(guī)模成為判斷是否涉嫌非法集資的標(biāo)準(zhǔn)之一?！豆痉ā芬?guī)定，非上市公司的股東人數(shù)不能超過200人。
此外，此前較為盛行的房地產(chǎn)眾籌融資、股權(quán)眾籌也隱藏著法律風(fēng)險(xiǎn)。
佛山某項(xiàng)目一位工程負(fù)責(zé)人告訴記者，他們項(xiàng)目曾嘗試與眾籌網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)合作，在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，資金能夠比較快就籌集起來。但他對(duì)這種融資方式是否會(huì)被納入非法集資表示擔(dān)心，“互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的出資者角色、資金的性質(zhì)等無法得到考察和清晰判斷，如果這種方式被越來越多的房企效仿，那么成本、安全系數(shù)都會(huì)受到考驗(yàn)。”
據(jù)公開報(bào)道，深圳融資城網(wǎng)絡(luò)公司推出一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，3萬平方米的旅游地塊拆分為300份額，融資660萬元，每份2.2萬元，相當(dāng)于購買了該項(xiàng)目100平方米土地的權(quán)益。
事實(shí)上，在市面上的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中，通過眾籌的方式以資金換股權(quán)的方式最為普遍。眾籌融資后，運(yùn)營方利用募集資金進(jìn)行開發(fā)，然后按照約定獲得相應(yīng)回報(bào)，額外收益則按參與眾籌的投資者申購份額的多少進(jìn)行分紅。
上述從事眾籌的曾先生認(rèn)為，股權(quán)眾籌等集資項(xiàng)目包括資金池規(guī)模、資金收益、本金保障、權(quán)益讓渡等諸多復(fù)雜問題。“購買者用資金換來股權(quán)，股權(quán)會(huì)帶來一定收益，脫離了購買產(chǎn)品和服務(wù)，是眾籌的一種變形。”
中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會(huì)法律顧問趙占領(lǐng)在接受媒體采訪時(shí)表示，個(gè)人或組織扮演信用中介，由購房人共同籌資買地、建房，眾籌建房的方式是否可行，目前在國內(nèi)并沒有成功案例，也沒有任何法規(guī)為其正名，一旦資金運(yùn)作缺乏透明度，將陷入非法集資的泥淖。
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