中國(guó)樓市要持續(xù)下跌到何時(shí)？整個(gè)市場(chǎng)將要向哪個(gè)方向發(fā)展？政府會(huì)不會(huì)、應(yīng)不應(yīng)該出手救市？真的要面臨崩盤嗎？……最近，針對(duì)中國(guó)樓市現(xiàn)狀各種言論、觀點(diǎn)、表態(tài)層出不窮，有的甚至是截然相反針鋒相對(duì)。整個(gè)樓市觀望情緒也越來(lái)越明顯，零首付、特價(jià)房、送面積、送裝修……開發(fā)商使出渾身解數(shù)聚攏人氣，即便如此，一手房的成交量依然處于下滑態(tài)勢(shì)。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市進(jìn)一步增加，新建和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)雙雙占比一半，是2012年6月以來(lái)首次，并創(chuàng)兩年內(nèi)新高。

 

新房和二手房售價(jià)環(huán)比下降城市過(guò)半

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。在二手住房的價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有16個(gè)，上漲的城市有19個(gè)。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀5月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯減少，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下降。5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為15個(gè)和19個(gè)，分別比4月份減少了29個(gè)和16個(gè)；持平的城市個(gè)數(shù)分別為20個(gè)和16個(gè)，分別比4月份增加了2個(gè)和3個(gè)；下降的城市個(gè)數(shù)均為35個(gè)，分別比4月份增加了27個(gè)和13個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的15個(gè)城市中，漲幅比4月份回落的城市有6個(gè)；最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的35個(gè)城市中，環(huán)比從4月份上漲或持平轉(zhuǎn)為5月份下降的城市有28個(gè)；最大降幅為1.4%，比4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

 

事實(shí)上，部分城市由于庫(kù)存壓力較大，加上近期市場(chǎng)預(yù)期不明，購(gòu)房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優(yōu)惠，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降。

 

報(bào)告稱去年城鎮(zhèn)住房空置率22.4%

 

近日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，去年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套，這在業(yè)界引起了不少爭(zhēng)議?？罩寐释ǔ１挥脕?lái)佐證樓市泡沫，在幾年前就曾引起廣泛關(guān)注和熱議。此前，市場(chǎng)曾強(qiáng)烈要求國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布住房空置率。

 

在國(guó)際上，2000年至今美國(guó)的空置率介于1%至3%。香港地區(qū)的住房空置率低于5%。歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國(guó)平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。不過(guò)，這一數(shù)據(jù)也受到一些業(yè)界知名人士的質(zhì)疑。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在其個(gè)人微博上稱，絕不可能有5000萬(wàn)套或更多的空置房。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2010年曾回應(yīng)空置率，目前關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。“房子空置也是近幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問(wèn)題，調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度還沒(méi)有來(lái)得及作出統(tǒng)計(jì)，更重要的一點(diǎn)是空置率和待售面積概念很清楚，但是要清楚計(jì)算出來(lái)很難。”發(fā)言人稱。

 

對(duì)于該不該救市業(yè)內(nèi)人士各執(zhí)己見(jiàn)

 

針對(duì)樓市現(xiàn)狀，多個(gè)地方也早已采取各種靈活手段進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，江蘇無(wú)錫、海南海口等城市的買房送戶口，廣東佛山、安徽宣城、蕪湖等調(diào)高了公積金貸款額度，廣西南寧、安徽銅陵、浙江寧波及遼寧沈陽(yáng)等城市明確松綁“限購(gòu)”……

 

但是，從5月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，松綁“限購(gòu)”對(duì)樓市的提振作用并不明顯。以杭州為例，5月份其新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降1.4%，領(lǐng)跌全國(guó)樓市；無(wú)錫、寧波、海口等分別環(huán)比下降0.8%、0.6%、0.2%；只有南寧實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲。

 

有專家分析，沒(méi)有宏觀政策配合，地方政府的任何措施都難以改變房?jī)r(jià)調(diào)整趨勢(shì)。一些地方的松綁措施，反而會(huì)進(jìn)一步印證市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整的判斷，從而使更多潛在購(gòu)房者加入觀望行列。

 

相反，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的價(jià)格行為，是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康、平穩(wěn)的表現(xiàn)，也將隨著調(diào)控手段逐漸回歸市場(chǎng)化而延續(xù)。

 

“過(guò)去十年，出臺(tái)了多個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，事無(wú)巨細(xì)，面面俱到，把能想到能用上的手段都列在了政策里，” 住建部政策咨詢專家謝逸楓接受媒體采訪時(shí)表示，目前來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從過(guò)去解決“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的具體問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住房供應(yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問(wèn)題，2014年是行政性調(diào)控向市場(chǎng)化調(diào)控轉(zhuǎn)向的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。

 

崩盤論言之過(guò)早 調(diào)整期尚在持續(xù)

 

然而，專家紛紛表示，甚囂塵上的崩盤論言之過(guò)早，樓市進(jìn)入反思期是既定事實(shí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格在一定范圍內(nèi)波動(dòng)是正常現(xiàn)象。具體看我國(guó)房?jī)r(jià)漲跌，許多專家認(rèn)為，只要在10%范圍內(nèi)都是相對(duì)合理的，超過(guò)30%就會(huì)造成較大影響?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)剛剛下跌了一些，就被視為將要“崩盤”顯然是夸大其詞。以溫州、鄂爾多斯等特例之“點(diǎn)”代“面”，更是一葉障目。

 

更多言論認(rèn)為，眼下我國(guó)房地產(chǎn)正在由繁榮期逐漸轉(zhuǎn)入調(diào)整期。專家預(yù)測(cè)，這個(gè)調(diào)整期快則兩三年，慢則五六年甚至更久。各個(gè)城市具體情況雖有所不同，但總體趨勢(shì)是銷量下降、房?jī)r(jià)緩慢下跌，其間或有反彈，亦不太可能改變大的趨勢(shì)。

 

時(shí)代更迭變遷大都是悄然漸進(jìn)式的，只有對(duì)未來(lái)心存警惕者，才會(huì)率先思變。越來(lái)越多的行業(yè)先行者已嗅到變化的來(lái)臨，其中一部分更是已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變他們的經(jīng)營(yíng)方式。他們很清醒地意識(shí)到：沒(méi)有理由繼續(xù)相信那些充滿革命浪漫主義情懷的房?jī)r(jià)高漲論，但同樣也沒(méi)有必要理會(huì)那些充滿批判現(xiàn)實(shí)主義憤怒的房?jī)r(jià)崩盤論。