前幾周，筆者從供給角度分析中國的房地產(chǎn)市場，在《中國到底有多少房子？》一文中計(jì)算出，截至2013年底，中國城鎮(zhèn)住宅存量面積約175.2億平方米~240.24億平方米，再加上農(nóng)村233.67億平方米，合計(jì)起來上限值高達(dá)474億平方米。
在《買房真的不需要再搶了！》這篇文章中計(jì)算得出，截至2013年12月，除了住宅類商品房待售面積3.24億平方米，還有在建住宅類商品房46.35億平方米。粗略計(jì)算，這部分庫存需要5年時(shí)間消化，當(dāng)然各城市差異較大，具體城市需要具體分析。
那么，本周第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》從需求角度來討論下：需求端最重要的是人口因素，雖然這是個(gè)中長期因素。
兩套房的背后
不遠(yuǎn)的將來，爺爺奶奶留一套房，外公外婆留一套房，確實(shí)是90后以及年齡更小的群體所面臨的情況。
在這兩套房背后，是加速的老齡化。人口老齡化，國際上有個(gè)通用的指標(biāo)，即60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為一國或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。
如果按第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，中國在2000年左右就進(jìn)入老齡化社會(huì)了，2000年中國65歲及以上人口比例為6.96%，2001年該數(shù)據(jù)為7.1%。(圖1)
而2011年的第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上的人口占比為13.26%，總數(shù)為1.79億，65歲及以上的老年人占比為8.87%，絕對(duì)數(shù)接近1.2億。到了2013年底，中國65歲及以上的老年人占比已達(dá)9.7%。
從增幅來看，2000年起每年以0.2個(gè)百分點(diǎn)~0.4個(gè)百分點(diǎn)的速度增長，這意味著中國的老齡化進(jìn)程正在加速。老齡化加速的一個(gè)結(jié)果就是，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力下降，因?yàn)楦苫畹娜松倭恕?/div>
瑞銀證券曾在《亞洲結(jié)構(gòu)性主題——老齡化的亞洲》報(bào)告中預(yù)計(jì)，2010年后中國老年人口加速上升，老齡化加速將持續(xù)到2030年左右，2010~2030年間60歲以上老年人口年均增長速度達(dá)到3.66%，2030~2050年年均增長速度下降到1.26%。到2050年中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?1.1%，大大高于屆時(shí)世界21.9%的平均水平。
為什么會(huì)出現(xiàn)人口老齡化？
現(xiàn)象是老年人多了，但背后的原因是生育率水平和預(yù)期壽命的變化，其中前者又比后者影響大得多，至于中國老齡化，兩個(gè)因素兼有之。
從兩次人口普查中的預(yù)期壽命數(shù)據(jù)看，2010年該數(shù)據(jù)為74.83歲，而2000年為71.4歲，10年之中增長了3.4歲。而預(yù)期壽命的提高會(huì)使人口金字塔的頂部相對(duì)加重，即頂部老齡化。
而從人口出生率看，從第三次嬰兒潮之后，1987年起我國人口出生率開始從2.33%逐漸下降，2009年起人口出生率更是開始低于1.2%，雖然2011年起微弱反彈，但整體趨勢難改。而低生育水平則使人口金字塔的底部相對(duì)縮減，即底部老齡化。
就全球而言，老齡化導(dǎo)致的人口負(fù)增長已經(jīng)成為一個(gè)魔咒，諸如日本、德國這些發(fā)達(dá)國家也都無法擺脫人口負(fù)增長的命運(yùn)。不過，相比于其他國家，中國老齡化過程具有速度更快、間隔更短、發(fā)展水平更低的特點(diǎn)。
有數(shù)據(jù)顯示，西方主要發(fā)達(dá)國家完成人口老化(65歲以上人口占比從7%提高至14%)的時(shí)間跨度通常在40～100年，日本為25年。
而中國第六次人口普查65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。此外，根據(jù)聯(lián)合國[微博]的保守預(yù)測，中國65歲以上人口占比最早將在2025年達(dá)到甚至超過14%。即中國和日本一樣，25年間也將完成人口老化，而從2014年算起，只剩11年了。
總而言之，在低的生育率水平和走高的平均預(yù)期壽命推動(dòng)下，中國的人口金字塔將出現(xiàn)頂部、底部老齡化。通俗而言，就是干活的人少了，有購買力的人少了，消費(fèi)習(xí)慣保守的老年人多了，房地產(chǎn)需求會(huì)怎么樣呢？相信結(jié)論是不言自明的。
當(dāng)然，鑒于中國龐大的人口基數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)的需求絕對(duì)量肯定是很高的，但在人口金字塔頂?shù)撞坷淆g化的態(tài)勢下，對(duì)房地產(chǎn)的需求增速無疑是放緩甚至逆轉(zhuǎn)的。
18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.16%。這意味著，持續(xù)兩年的房價(jià)全面上漲暫時(shí)告一段落。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在庫存壓力大、市場預(yù)期不明的背景下，當(dāng)前房價(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過冷區(qū)間。
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