一邊看空一邊看漲，這邊唱罷那邊登臺。在有些分化、降溫跡象的當(dāng)前，買還是不買成為樓市一個兩難話題。不過，詹銘(化名)卻說，買還是要買的，只是可以再等等，最好等到回暖的一瞬間出手，不要等到下跌時出手。今年48歲的他是一個成功的生意人，更是一個資深投資客。他目前手頭上有16個房產(chǎn)證，4套住宅1套別墅，3套商鋪8個寫字樓，其中寫字樓的面積有3000平方米。2006年炒樓至今8年，當(dāng)初的100多萬本錢，如今已變成近億元(現(xiàn)金及固定資產(chǎn)市值)，每月還有300多萬的穩(wěn)定租金。
秘訣：投資房子大部分靠貸款
南都：你哪一年到的深圳？白手起家嗎？
詹銘(化名)：1999年過來的，帶了一小批貨(黃金首飾)和一部車，基本沒有現(xiàn)金，算半個白手。
南都：生意做得好嗎？怎么想到去炒房的？
詹銘：2004年剛有點起色就掉了一批貨，損失幾十萬，打擊挺嚴(yán)重的。缺錢就會想很多辦法去找錢，當(dāng)時就發(fā)現(xiàn)幾年前買的那套房漲得很快，那時就有點意識了。
南都：我很好奇，你最初炒房時有多少資本？
詹銘：不怕笑話，買首套房時只有五六十萬存款，我想在生意上做周轉(zhuǎn)，老婆非得要買房。到2006年投資十七英里，手頭上可用來投資的錢大概有100來萬。
南都：100多萬就敢投資1200萬的兩套別墅？
詹銘：和朋友聯(lián)手，一人600萬減輕負(fù)擔(dān)。再說都是銀行按揭貸款，二成首付120萬，月供不擔(dān)心，有實業(yè)支撐。記得2008年初拋售時，600萬翻到1200萬才意識到，資金的杠桿用不好是一把刀，用得好里面的機會非常多。
南都：你的投資大部分都是用了銀行的錢？
詹銘：之前的別墅投資全部都是首付兩成，其余銀行按揭貸款，有些甚至只交了定金，房價上來后如果利潤可觀我們也轉(zhuǎn)手。譬如2009年五一入手的那四棟別墅，前三棟各自只交了100多萬定金，還沒簽合同一個半月后就漲了2000多萬，我們就直接賣合同。
南都：是不是你有良好的現(xiàn)金流，銀行才會樂此不疲地貸款給你？
詹銘：當(dāng)然，銀行是非常看重流水賬的，這代表了你的盈利能力，很多企業(yè)像雷曼兄弟就死在現(xiàn)金流上，如果沒有實體經(jīng)濟支撐，投資房產(chǎn)心里是很虛的。
南都：你投資的資金鏈條是怎樣的？
詹銘：初期靠現(xiàn)金流貸款按揭，房價上漲后快速拋出，通過短期操作積累資本，達(dá)到一定實力后再提前把貸款還清，然后將物業(yè)以企業(yè)名義抵押給銀行再貸款出來，比按揭高一點，但一來可以補充資金流，二來可以對外放貸?，F(xiàn)在民間利率一年20個點左右，還掉銀行8個點，還有12個點，表示你從銀行貸一個億，一年就有1200萬的利息收入，這比純粹的租金收入強多了。
南都：現(xiàn)在的小貸公司做的就是這個生意吧？
詹銘：是的，現(xiàn)在很多這樣的小貸公司，反正國家也支持中小企業(yè)嘛。不過這里有很多變通，有些人一次申辦二到三十個公司，用錢養(yǎng)著，你需要買房就把整個公司空殼賣給你，你買了以后抵押貸款再投資。國家也在堵這個漏洞，但成效似乎不大。
南都：你的錢是不是也流到開發(fā)商那里去了？你不怕他們崩盤？
詹銘：是有三四線的開發(fā)商找我借錢，崩盤我倒不怕，有資產(chǎn)抵押。只是我在想，國家保障房不是建不起來嗎，地產(chǎn)商崩盤后政府會不會把房子全部變成保障房？現(xiàn)在銀行不放貸，一次性付款又付不起，沒人買導(dǎo)致崩盤后政府就接收再整體拍賣，還了債務(wù)后就是政府的了，再賣給老百姓還有得賺。
時機：最好等到回暖的一瞬間出手
摘要：一邊看空一邊看漲，這邊唱罷那邊登臺
南都：我有些好奇，為什么你會選擇在2008年過完年就拋售？你預(yù)測到了金融危機嗎？
詹銘：我當(dāng)時在讀清華金融總裁班，聽了一些老師講課，自己也分析了一下，同時也覺得住宅空在那不踏實，不如賣了轉(zhuǎn)到商業(yè)，結(jié)果剛賣了金融危機就來了，記得2008年有一大批在大梅沙炒房的都是割肉走的。
南都：以后就以商業(yè)投資為主了？
詹銘：都說一鋪養(yǎng)三代，有租收心里踏實一點，毛坯房鎖在那每個月還要管理費呢。不過關(guān)鍵還是因為限購，像我2008年賣的有些別墅現(xiàn)在還是那個價，這些海邊度假型別墅，限購以后受到的影響比較大。
南都：我看2012年你還買了一套樓王住宅，那時已經(jīng)限購了，你怎么會還有資格呢？
詹銘：之前住在別墅里，孩子大了出去了，老婆說兩人住寂寞要搬到市區(qū)，我之前那些住宅大部分在老婆名下，我是有名額但要離婚，為了自住，沒有辦法，只好辦了假離婚協(xié)議。
南都：你老婆愿意？風(fēng)險很大啊。
詹銘：知道離婚協(xié)議是怎么簽的：所有住房供女方所有，所有債務(wù)供男方所有，所有債權(quán)歸女方所有。人家說凈身出戶，我這是連皮都剝了。其實我們夫妻感情很好，這都是被房子逼的。
南都：那你認(rèn)為現(xiàn)在是入手的好時機嗎？
詹銘：我覺得可以再等一等，我是看好后市的，這段時間其實我已經(jīng)開始在看，別人不看時你去看就非常容易看得到，而且議價空間比較大。我的經(jīng)驗就是想投資的話，別輕信專家，一定要多看盤，中介煩人也要跟他們打好關(guān)系，要得到真實信息，出手時心里才有底。現(xiàn)在市場已經(jīng)不是以前那種粗放式，要有自己的判斷，最好等到回暖的一瞬間出手，不要等到下跌時出手。
南都：你去看物業(yè)時主要會看些什么？
詹銘：我買寫字樓時，就會調(diào)查空置率、租金水平、企業(yè)在租、行業(yè)承擔(dān)租金的能力等，不能光聽別人說。我從不買那種什么主題小商鋪，風(fēng)險很大，建議小投資者也不要考慮，可多留意行業(yè)比較集中地方的小戶型，客流要多，租金不論高低有連續(xù)性收益就好，也可以留意資源比較有限的藏品，如高檔紅木佛珠，黃花梨、紫檀等，這些目前升值很快。
心態(tài)：沒有財力，但要有這個意識
南都：你的真正投資應(yīng)該是從十七英里開始的吧？那時是怎么產(chǎn)生投資房產(chǎn)念頭的？
詹銘：對，之前是自住自用，買十七英里時目的就很明確，就是為了投資賺差價，一是感覺項目好，肯定有人接，二來從2004年開始房價就一直在穩(wěn)步上漲，其實這就是機會，我是感覺到了一點，畢竟之前買的自用那些都漲了不少。后來到2009年超豪別墅那次，就是飛躍，機遇特別好，剛好趕到房價快速上漲的那一波，光賣合同就賺了2000多萬。
南都：接手的人愿意嗎？心里平衡嗎？一個半月就讓你們賺了2000多萬的差價？
詹銘：這個你就要了解豪客的心態(tài)了，在他們而言，金錢只是一個數(shù)字，只要喜歡只要唯一。最經(jīng)典的是第一套別墅，是項目最貴的一套樓王，當(dāng)時還有電視劇在那取過景。5500萬入手，先交100多萬定金，一個半月后漲到8000多萬，被深圳一個超級投資客看中，這人當(dāng)年炒股賺了幾個億，他買這套房子就是為了獎勵自己，他說他不管別人賺多少錢，他只看這個房子值不值，談妥后我們直接就把合同賣給他了，現(xiàn)在這棟別墅市值1.5億，他也賺了。
南都：這么說來其實作為投資客，你們的心態(tài)和平常人也是不一樣的？
詹銘：財力沒到眼光角度自然不一樣，我老家朋友來看那套豪宅樓王別墅時，他就說房子建在那么高的地方，下來買菜好麻煩。像趙本山買私人飛機，我覺得買那個干嘛，坐一個頭等艙照樣很舒服呀，他的境界和層次和我們又不一樣了。當(dāng)然，除了爹媽給的，很多人都是從低到高，從無到有，你可以沒有這個財力，但是你要有這個心態(tài)和意識。
南都：所以有時價格對你們來說，并不是最重要的，關(guān)鍵是否有升值的能力？
詹銘：可以這么說。就像我選物業(yè)，一定要地段好的，可能會買貴但一定不會買錯。有次我看中深圳東門一鋪位，100平方米7500萬，朋友都說貴，我覺得挺好。我算了一筆賬，店鋪開張后（賣黃金首飾）每年毛利可到5000萬，除掉所有成本純利約750萬，鋪子首付一半3750萬貸十年，每月除供樓外還有結(jié)余，10年后鋪子漲到1.5億就是賺的了，2000萬的貨（黃金）十年變3000萬，即3000多萬的投資十年就變成近2個億，怎么不行呢？只要看好，貴一點不怕，時間久了總會漲上去。
南都：也就說你以后還會繼續(xù)投資商業(yè)？
詹銘：是，我覺得中國最大的投資機會還是在物業(yè)。這么多年實體做下來，我發(fā)現(xiàn)身邊只做實體生意的大多都在虧，像我這種有業(yè)余愛好的才賺錢。我現(xiàn)在對寫字樓情有獨鐘，覺得比買保險要好。而且我從小家里環(huán)境不是很好，所以看到好的物業(yè)，占有欲望特別強，如果你的財力達(dá)得到后，買房子是有癮的。
我選物業(yè)，一定要地段好的，可能會買貴但一定不會買錯。—資深投資客
投資經(jīng)歷
●2006年上半年開始炒樓，與朋友聯(lián)手分別以620萬、580萬買進(jìn)萬科十七英里2套別墅。
●2006年下半年，在大梅沙東海岸再買一套別墅，總價420萬元。
●2008年過完年，分別以1350萬和1280萬拋出十七英里兩套別墅，大梅沙東海岸那套以650萬拋出。
●2008年底，購入東海岸最后一期4個門面三棟別墅，門面2萬元/平方米，別墅330萬一套，總投資2000萬元。
●2009年五一前后，兩人聯(lián)手先后買了某豪宅別墅盤四棟，其中三棟一個半月后拋出，盈利3000多萬。留有一棟，總價2030萬，首期600萬，月供10萬左右，一年半不到以3650萬拋出。
●2009年下半年，將東海岸最后一期三棟別墅以每棟700萬拋出。
●2010年開始，以3.3萬-3.5萬/平方米價格，開始陸續(xù)購買大量寫字樓，現(xiàn)在市價5.5萬-6萬/平方米。
●2012年底再買一套1000萬元的196平方米樓王單位。
●2014年，又開始留意寫字樓市場。
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