近兩年來,房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)過開發(fā)商因資金斷裂或是其他原因,把購房者交的首付款卷走或挪作他用,購房者陷入“錢房兩空”的困境。“這與當前購房合同沒有相關約定有一定關系,購房者把錢交上就以為沒事了,即便是開發(fā)商把錢都弄走了,購房者也沒有辦法。”19日,省城一資深地產(chǎn)人士說。 

對于這個問題,新版商品房合同示范文本要求,新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶,用于工程建設,并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號。

“監(jiān)管的模式可以有好幾種,可以是政府監(jiān)管,房管局監(jiān)管,也可以是銀行協(xié)議監(jiān)管,總之監(jiān)管主體必須明確,確保資金監(jiān)管落到實處。”趙鑫明說,這樣就加強了對開發(fā)企業(yè)使用預售資金用途的監(jiān)管,讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循,能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的現(xiàn)象。

不少市民買房都遇到過這樣的問題:買房前說的學校、醫(yī)院、綠地等,多數(shù)成了“空頭支票”,交房時要么沒有實現(xiàn)要么就是沒有達標。前期合同里也沒有明確的約定,無法維權(quán)成了普遍的難題。而對此,開發(fā)商也沒啥違約責任。

對此,新版買賣合同示范文本將樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表,明確寫在合同中。這包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、幼兒園、學校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設施配套的交付時間、工程進度。以學校為例,合同中約定了什么時間要達到怎樣的標準。如果開發(fā)商未按合同約定建設和交付公共配套設施的,應按買賣雙方合同約定,給業(yè)主相應賠償。這是對購房者權(quán)益的保護。

交房時,不少購房者發(fā)現(xiàn),開發(fā)商都要求先收房,再進行驗房。如果購房者因房屋質(zhì)量問題,不愿意收房,導致了延期交付,購房合同中也沒有約定誰來承擔責任。這種“霸王條款”讓購房者維權(quán)無門。

對此,新版合同示范文本增加了購房人有權(quán)對商品房查驗的相關約定。房企在交房之前,買受人(購房者或業(yè)主)有權(quán)對該商品房進行查驗,出賣人(房企及房產(chǎn)銷售代理公司)不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。

商品房達到交付條件后,房企應當在交付日期屆滿前(不少于10日)將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。業(yè)主在房屋驗收中,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,出賣人應負責修復并承擔相關的費用,等修復合格后再交房。

“新的合同文本對驗房收房的順序做了調(diào)整,規(guī)定要先驗房,然后再交房,這就可以保證業(yè)主不會收到有問題的房子,在維權(quán)中占據(jù)主動。”趙鑫明說。

剛買了房子不久,就接連接到各種裝修電話。這也是不少購房者頭疼的問題。“肯定是開發(fā)商把我們的信息出賣了,但是這些在合同里都沒有約定,開發(fā)商這么做一點責任都沒有,他們肯定有恃無恐了。”省城市民蔣先生說。

對此,新版合同示范文本增加購房人信息保護條款,明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務,非經(jīng)購房人書面同意,不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。

“這就是新文本要保證的業(yè)主信息安全,開發(fā)商泄露購房者信息,要承擔責任,合同中都有明確規(guī)定。這也有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用,最大限度保護買受人的合法權(quán)益。”趙鑫明說。

小區(qū)里建個會所、車庫、花園等都是好事,可是這些建筑物及配套的產(chǎn)權(quán)和管理到底歸誰,一直爭議不斷、糾紛不止。對此,新版合同示范文本對小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了特別說明。歸業(yè)主共有的小區(qū)公共部位及建筑包括:建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分。另外,小區(qū)內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外)、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務用房也屬于全體業(yè)主所有。

而小區(qū)單獨規(guī)劃建設的車位、車庫、會所等其他建筑配套設施的所有權(quán),要由房企與買受人(購房者、業(yè)主)協(xié)商約定。

趙鑫明說,這種明確約定,防止了后期開發(fā)商將小區(qū)會所向外出租,影響業(yè)主生活方面的問題,會所后期的維護等也有了著落。