“房價順應經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌，必然也必須調(diào)整"，近日央行營業(yè)管理部李海輝在《上海（樓盤）證券報》撰文稱。
文章稱調(diào)整的原因則是多方面的，主要包括經(jīng)濟金融增速換擋、供求關系改變、房價已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都促使房價回歸理性。
從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的角度看，李海輝認為房價必然會回歸。從整體經(jīng)濟發(fā)展看，房價理性調(diào)整將打破土地財政和數(shù)量擴張的經(jīng)濟增長“怪圈”，有利于經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價結(jié)構(gòu)的形成。
在政策層面，他認為十八屆三中全會報告中已經(jīng)給出了清晰的回答：發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，同時政府要做好自己的事。
李的判斷依據(jù)可歸納為以下六點：
1.宏觀經(jīng)濟金融形勢改變
年初以來，中國經(jīng)濟增速放緩、供貨增速回落，經(jīng)濟活力快速下降，房地產(chǎn)交易萎縮也就順理成章。此外，利率處于高位以及稅費也向房地產(chǎn)價格施壓。
2.房價已經(jīng)處于高位
相對收入房價偏高、一線城市絕對房價堪比國際大都市以及房價租金比偏高都意味著高房價不可持續(xù)。
3.供求關系逐步逆轉(zhuǎn)
城鎮(zhèn)住房存在結(jié)構(gòu)性過剩、住房產(chǎn)權(quán)分布狀況極不平均，部分人群擁有的住房或面積遠遠超過了平均狀況。在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求要集中在常住城鎮(zhèn)的較低收入群體，他們的購買能力不能支撐這樣高的房價水平。
4.城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變
快速城鎮(zhèn)化能夠降低房地產(chǎn)的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價水平。但過去10年的快速城鎮(zhèn)化不具可持續(xù)性。此外農(nóng)民工及其家屬的市民化的保障居住需求十分巨大，住房需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整利于房價的合理回歸。
5.收入分配差距縮小
如果收入分配差距過大，富裕階層獲得財富容易而規(guī)模大，成為推動房價上漲的重要原因。但是反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執(zhí)政理念。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房價結(jié)構(gòu)、房價租金比率等，房地產(chǎn)市場將向健康理性回歸。
6.貨幣刺激的條件約束增強
人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復存在。當前貨幣規(guī)模已空前膨脹，幾乎沒有了注水空間。人民幣供給已經(jīng)進入強約束階段。長期看國際資本終會流出經(jīng)濟泡沫嚴重的地區(qū)，而外匯長期流出必然會帶來基礎貨幣的收縮，廣義貨幣供給也將隨之以貨幣乘數(shù)的方式收縮。
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