6月上旬，沈陽限購松綁“一日游”引發(fā)熱議。最近兩三個月，已有南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖、長沙、無錫等多個城市開始暗自“松綁”。地方政府究竟應該怎樣對限購進行“松綁”？目前是不是放松限購的時機？限購放松后，該如何消化原有的限購政策？針對這些問題，新京報特邀了全國房地產商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、SOHO中國董事長潘石屹、金地集團東北地區(qū)總經理郝一斌、中國房地產學會副會長陳國強等業(yè)內人士共同探討。
限購政策不應成為長期手段
Q 在中央提出分類調控，讓市場發(fā)揮決定性作用的大背景下，地方政府是否應該坦然面對限購松綁，對限購去行政化干預？
顧云昌：原則上中央目前已經明確了限購政策要進行分類指導、分類調控，把更多的權力下放給地方。在此之前，限購是一條禁令，在上一輪調控之中是不能碰的、是一種非常嚴厲的政策。從目前的情況來看，地方政府對于限購這個事情的敏感是可以理解的。因為此前強調限購，經常令市場引起一些不必要的反應，令地方政府不得不謹慎對待。
潘石屹：限購這種政策就應該馬上取消，還有限定價格漲幅或降幅的，都不是市場經濟，都應該取消。現(xiàn)在有銀行針對樓市采取了降低首付比例的“定向寬松”，比如說特定的城市、特定的戶型。
郝一斌：我們認為在松綁限購這一問題上，地方政府并不是特別敏感，只是目前媒體對于這一政策的調整都很關注，讓這一話題顯得比較敏感罷了。當然，我們也認為地方政府在面對限購松綁這一問題時應該去行政化干預，讓市場發(fā)揮決定性作用。中國這么大，各個地方的差距也比較大，限購是特定的條件下的應急手段，但不應該是長期手段。
行政措施應根據(jù)市場做調整
Q 限購的出臺，原來是為了限制投資性需求，抑制房價過快上漲。但是最新的數(shù)據(jù)5月份35個城市房價指數(shù)下調，現(xiàn)在放松限購、逐步退出行政化措施是不是也是一個時機？
顧云昌：沒錯，限購的目的是為了遏制投資需求，現(xiàn)在的情況下投資需求比較少，市場供大于求，投資投機的價值不大，因此也是限購政策逐步放松，逐步去行政化的一個好時機。
郝一斌：限購政策本身是為了應對房價過快上漲的臨時性政策，不應該是一個常態(tài)。
而現(xiàn)在市場已經出現(xiàn)了調整，供求關系出現(xiàn)了轉變，在全國多個二線城市目前都出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象，那么這個政策是不是還要這樣繼續(xù)執(zhí)行下去？執(zhí)行下去的道理又是什么？我們確實覺得行政措施應該根據(jù)市場來做一定的調整。
松綁并不意味著房價反彈
Q 有些人擔心，限購的放松必然帶來房價的反彈。會是這樣嗎？有沒有一些其他措施，避免限購松綁的負面效應？
顧云昌：這種情況在大多數(shù)地區(qū)都不會出現(xiàn)，因為目前的市場總體上來講是供大于求的。有些城市的供應量很大，消化不了。所以現(xiàn)在看來，房價反彈的可能性不大。目前來講，我們的政府對于投資投機需求的態(tài)度仍然是遏制的。
郝一斌：房價事實上還是由供求關系來決定的，在供求關系比較緊張的城市，需求放大，供給量不能增加，必然造成房價的快速反彈。因此，我們覺得逐步放松限購，依靠推出稅收手段，靠長效機制和房產稅來逐漸替代目前的限購政策不失為一個比較好的方法。
陳國強：首先，并不是說松綁限購政策就一定能根治目前樓市的低迷情況，帶來房價的反彈。雖然為限購松綁對于釋放需求來講肯定有好處，但是我們不要期望過高。因為除限購政策之外，還有信貸政策也能夠約束部分投資性需求的問題。
松綁應是漸進、微調的過程
Q 怎樣消化原來的限購限貸政策，處理好與長效機制的關系？
顧云昌：首先，限購政策肯定要退出，但不同地區(qū)限購政策退出的時間不一致。北京、上海肯定會最晚退出。其次，限購政策要逐步退出的，范圍將逐步縮小，從城市的郊區(qū)逐步放松，最后到市區(qū)。第三，限購放寬也是一個漸進的過程，不會一下子全面放開。最后，限購政策的放松也有可能不宣布，而是名存實亡，就像90/70政策一樣，在具體操辦的過程中逐步消亡。
陳國強：限購政策的放松不要大張旗鼓，應該逐漸進行微調。比如說，可以先將限購范圍進行調整，小套型限購，大戶型放開。地方政府可以更靈活地處理限購標準，或者在當?shù)刂攸c發(fā)展的區(qū)域采取更寬松的做法，循序漸進，讓市場逐步適應。另外，也不是所有城市都需要放松限購政策，要結合當?shù)厥袌銮闆r，以及未來走勢，通盤考慮。像北京、上海這樣的一線城市，和沈陽這種二線城市所面對的市場情況肯定是不一樣的。
■ 延伸
“土地財政”怪圈仍待解決
Q 地方的經濟財政壓力是限購松綁的動力，地方政府能否跳出一遇到問題最終還要通過做房地產來解決的怪圈？
顧云昌：這個問題是我們的財稅體制和財政政策造成的。再加上現(xiàn)在，我們的工業(yè)企業(yè)不景氣，目前我們暫時還跳不出地方的經濟財政壓力靠房產市場來解決這一怪圈。事實上，目前全世界都無法解決這一問題。只不過英美等國也是靠土地上的稅收，而我們是靠直接賣地。我們和英美等國都是依靠土地財政的。只不過我們的是增量財政，而人家是存量財政，這也是我們未來土地財政轉型的方向。
郝一斌：這個問題的原因比較復雜，目前還沒有有效的措施來解決。因為現(xiàn)有的機制具有巨大的慣性，它已經涉及了行業(yè)以及政策的方方面面，使得轉型和調整結構需要一個過程。
潘石屹：從經驗看，樓市成交量持續(xù)下跌到了一定時間，開發(fā)商就會大范圍降價，然后就會有購房者要求退房，如果降價還撬動不了銷售，開發(fā)商會陷入三角債、樓盤爛尾、破產或消失，這個局面是政府不愿意看到的。更危險的是地方政府的債務問題。很多地方只有房地產一個產業(yè)做支撐?，F(xiàn)在還沒看見要退房的，但這次救了市是什么結果？再下一劑猛藥救市只會讓泡沫吹得更大。應該使用常規(guī)的貨幣政策，讓市場自己調節(jié)。
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