增城、從化放開限價(jià)，中心區(qū)高價(jià)盤限簽松動(dòng)，廣州人才入戶全面開閘帶來購房名額增加……廣州樓市調(diào)控政策在微調(diào)。

 

從去年開始，“限購、限貸、限價(jià)、限簽、限售”這五限政策就成為廣州樓市的緊箍咒，隨著今年市場逐步下行，要求政府松綁五限進(jìn)行救市的呼聲漸高。自5月份以來，廣州默許增城、從化兩地松綁限價(jià)，并對市區(qū)的五限也進(jìn)行了調(diào)整。作為一線城市，廣州的限購堅(jiān)冰被認(rèn)為難以打破，但仍可曲線松綁。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州目前采取的是“溫水煮青蛙”式的松綁樓市調(diào)控，這樣既可以規(guī)避觸碰中央紅線的風(fēng)險(xiǎn)，又能有效釋放市場購買力。如果確實(shí)需要救市，政府手上還有不少牌可打。

 

調(diào)整

 

自今年5月開始，廣州已低調(diào)啟動(dòng)多項(xiàng)樓市微調(diào)措施，這些措施的共同點(diǎn)就是政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”，可謂十分低調(diào)。

 

對于廣州來說，除了限購這條紅線難以逾越，地方政府手里仍有相當(dāng)多的牌可以打。廣州去年開始執(zhí)行的“限購、限貸、限價(jià)、限簽、限售”這五限政策，限購短時(shí)間內(nèi)難以解除，限貸也不會(huì)放松，但限價(jià)、限簽、限售這項(xiàng)政策都屬于地方政府自行出臺的調(diào)控手段，只要地方政府愿意，隨時(shí)可以拿來救市。近期的具體措施表現(xiàn)如下：

 

1.郊區(qū)限價(jià)放開

 

早在今年5月份，增城率先松綁限價(jià)，開發(fā)商無須再兩套合同賣樓，并且允許高價(jià)別墅進(jìn)行網(wǎng)簽。自5月份開始，增城國土房管局通知各開發(fā)商執(zhí)行新的政策，按照要求，原來簽一個(gè)購房合同再簽一個(gè)裝修合同的開發(fā)商，需要向房管局簽署一份承諾書，承諾不再搞雙合同，房管局則同意開發(fā)商按照購房合同與裝修合同的總價(jià)進(jìn)行銷售，但不得突破兩份合同的價(jià)格。

 

同樣被限價(jià)的從化也對限價(jià)政策進(jìn)行了調(diào)整。在廣州各地樓盤紛紛推出低首付、大降價(jià)等促銷手段的環(huán)境下，地處從化市區(qū)新城市中心——從城大道上的萊茵水岸6月1日上午正式發(fā)售“觀邸2期”高層洋房，均價(jià)比去年11月發(fā)售的“觀邸1期”上漲11%，達(dá)到9899元/平方米，從化連續(xù)兩年未上調(diào)限價(jià)線的狀態(tài)也因此終于被打破。

 

從限價(jià)來看，目前增城、從化兩地已經(jīng)放開，市區(qū)的許多樓盤也解除了限價(jià)，而該政策的松綁，對樓市最大的影響是開發(fā)商不用再以雙合同來進(jìn)行銷售，在同樣的總價(jià)下，買家的貸款成數(shù)相應(yīng)增加了，購房門檻也因此降低，對市場的利好不言而喻。而限簽政策目前雖未完全解除，不少高價(jià)盤仍每月有一定網(wǎng)簽限額，但政策環(huán)境正在變得逐步寬松，限簽與限售這兩項(xiàng)遲早要解除，這對開發(fā)商的銷售回款有所幫助，一定程度上也是能起到救市的作用。

 

2.中心區(qū)高價(jià)盤限簽松綁

 

除了郊區(qū)松綁限價(jià)，市區(qū)的高價(jià)盤網(wǎng)簽也在近幾個(gè)月被放開。早在去年年底，花都、南沙等外圍區(qū)域已經(jīng)傳出松綁高價(jià)盤網(wǎng)簽的消息，而這一風(fēng)潮今年先后席卷全市各中心區(qū)，如萬科金色夢想、萬科東薈城等原本因網(wǎng)簽受限而被迫采用兩套合同賣樓的項(xiàng)目，近期已經(jīng)回歸單合同。

 

3.戶籍政策進(jìn)一步寬松，“搶人”救市

 

除了直接調(diào)控樓市，戶籍政策的改革也對樓市有間接利好。今年3月份，廣州市政府網(wǎng)站公布廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件，“1+3”文件不僅放寬引進(jìn)高層次、高技能人才的年齡門檻，也為一線人員開辟入戶的新通道。而近期廣州重新又啟動(dòng)了本科學(xué)歷入戶的措施，外來人才租房滿一年可申請入戶，戶籍政策進(jìn)一步寬松，使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個(gè)甚至兩個(gè)購房名額，無疑也能帶來更多的市場空間。

 

原因

 

樓市地市雙低迷促使政策微調(diào)

 

廣州樓市低迷無疑是促使政府逐步松綁各項(xiàng)調(diào)控政策的重要原因。自春節(jié)以來，廣州樓市成交呈現(xiàn)連續(xù)下跌的態(tài)勢，不斷傳出的樓盤降價(jià)的消息也帶來不小壓力。另一方面，廣州市政府今年有不小的土地供應(yīng)計(jì)劃，如果樓市慘淡，必將影響開發(fā)商的拿地?zé)崆椋@也是政府所不愿意看到的。

 

據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控廣州國土房屋局網(wǎng)站，5月廣州共有12宗土地成交，總成交面積727314.14平方米，是今年以來的最高紀(jì)錄。然而成交金額卻縮水至479199萬元，環(huán)比4月份的697148萬元驟減31.26%，同比去年5月減少31.91%。

 

盡管5月廣州土地出讓宗數(shù)和面積均創(chuàng)下今年新高，然而受到樓市低迷影響，廣州土地市場也“遇冷”，兩場土拍均草草收場，成交金額也驟減，作為難得一見的廣州老城區(qū)宅地也突然中止出讓。業(yè)內(nèi)人士判斷，隨著“降價(jià)潮”蔓延至一線城市，廣州房價(jià)調(diào)整壓力驟顯，清庫存將成為房企首要任務(wù)，接下來土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯降溫。

 

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，近期廣州開發(fā)商積極推盤，打折促銷力度比較大，但市場觀望情緒依然很重，這導(dǎo)致庫存去化較為緩慢。市場無疑需要一針來自政策的“強(qiáng)心劑”。

 

建言

 

限購紅線難破但可曲線松綁

 

近期全國各地樓市限購調(diào)整的傳聞不斷，廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫、安徽銅陵等城市相繼放松限購。在佛山高明經(jīng)歷限購“松綁”告吹后，廣州傳出南沙將針對澳港人士松綁限購的消息，而這也被視為廣州對松綁限購能否破冰的一個(gè)試探。

 

今年5月份，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志在其個(gè)人微博 爆料，廣州南沙將松綁限購，針對香港、澳門居民購買南沙住宅的限購將松綁，“即未來港澳人士可在南沙置業(yè)”。不過，該人士表示公布時(shí)間還不確定，同時(shí)南沙還在討論對“粵”籍人士放開限購，即放開廣東省內(nèi)居民的限購。

 

關(guān)于南沙限購松綁或有針對性放開，自廣州開始限購后不久就不時(shí)有相關(guān)聲音出來，其中南沙作為國家級新區(qū)，不少專家都曾建議應(yīng)該松綁限購，以利于吸引更多人才，特別是為了促進(jìn)港澳和南沙的合作，針對港澳人士的限購松綁更是得到不少業(yè)內(nèi)人士的支持。鄧浩志透露，“落實(shí)粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈”這個(gè)南沙定位正是重要的理由。

 

不過，廣州市國土房管局相關(guān)人士表示，廣州仍繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)調(diào)控政策，目前沒有政策調(diào)整。此前也有媒體報(bào)道稱，住建部一位相關(guān)司局的人士確認(rèn)：“近期北上廣深也有市場劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購?fù)顺觥?rdquo;

 

有專家表示，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納一定年限為前提，而北京規(guī)定為5年，廣州“穗六條”規(guī)定為3年、上海“滬七條”為兩年、武漢等二線城市大多數(shù)為兩年，廣州的年限要求在全國僅次于北京，因此哪怕不能完全放開限購，也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來實(shí)現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤桑瑪U(kuò)大符合購房資格群體范圍。