半數(shù)為中高端產(chǎn)品

在自住型商品房將逐漸擠壓剛需項(xiàng)目生存空間的業(yè)界共識(shí)下，從6月份開始，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)初現(xiàn)端倪。高端項(xiàng)目成為6月北京樓市供應(yīng)的主力之一。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在6月份北京計(jì)劃入市的33個(gè)項(xiàng)目中，包括北辰紅橡墅、九章別墅、紅廷別墅 、海棠公社4個(gè)別墅項(xiàng)目，及龍湖滟瀾新宸 、住總?cè)f科·金域國際、麗都壹號(hào)、潤(rùn)澤公館 、臻園等12個(gè)改善型項(xiàng)目在內(nèi)，中大戶型的中高端項(xiàng)目數(shù)量多達(dá)16個(gè)，占比高達(dá)五成。

在北京樓市整體低迷之下，5月以來高端項(xiàng)目成交復(fù)蘇成為高端項(xiàng)目入市的原因之一。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年一季度北京全市成交總價(jià)超千萬的新建商品住宅的交易量為524套，環(huán)比上年四季度的771套減少247套，跌幅逾三成，同比去年一季度的660套減少136套，跌幅逾二成。進(jìn)入5月以來，北京高端項(xiàng)目成交開始回暖，5月18日，泰禾北京院子精裝疊墅產(chǎn)品中的兩棟入市，當(dāng)天銷售額達(dá)到3.3億，去化八成。在僅有的兩周蓄客期內(nèi)，意向購買客戶突破百組，開盤當(dāng)天到訪客戶達(dá)兩百余組。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份總價(jià)在1000萬以上的公寓豪宅產(chǎn)品共成交62套，在整體公寓豪宅成交量中占比62%，在4月該比例僅為44%，總價(jià)在2000萬以上的豪宅項(xiàng)目更是簽約了26套之多，占比高達(dá)25%，成為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最高值。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京成交總價(jià)在3000萬元以上的高端物業(yè)已達(dá)到14套，占全市成交比例達(dá)到了0.39%的歷史高點(diǎn)，而這一數(shù)字在2013年僅為0.19%。其中，成交價(jià)格超過10萬元/平方米的頂級(jí)豪宅共簽約3套。

原因

1限價(jià)悄然放松

“近期高端項(xiàng)目扎堆入市，市場(chǎng)原因只是其中之一，針對(duì)高價(jià)項(xiàng)目‘限價(jià)’政策松動(dòng)也對(duì)項(xiàng)目入市有影響。”某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)悉，2013年4月，北京市住建委主要負(fù)責(zé)人提出“兩個(gè)不高于”的限價(jià)政策，一個(gè)是取證樓盤價(jià)格不能高于周邊樓盤價(jià)格，另一個(gè)“不高于”，是取證樓盤價(jià)格不能高于前期價(jià)格。今年4月，北京市住建委召集50家開發(fā)商開座談會(huì)，傳達(dá)限價(jià)等調(diào)控政策將在2014年持續(xù)的精神。

不過，隨著市場(chǎng)下行，北京的限價(jià)有了松動(dòng)的跡象，北京市住建委網(wǎng)站的信息表明，5月份至今，北京已有多個(gè)高端項(xiàng)目相繼放行，除了保利海德公園(樓盤資料)外，還有位于建國門附近的中海·楓丹公館、位于通州臺(tái)湖的泰禾·拾景園(樓盤資料)、位于來廣營(yíng)區(qū)域的臻園等。其中，最受關(guān)注的是昔日的單價(jià)地王項(xiàng)目保利海德公園，該項(xiàng)目在拿地4年以后終于取得預(yù)售證。

北京萬科副總經(jīng)理肖勁表示，限價(jià)是有放松的跡象，并且他認(rèn)為，限價(jià)是一個(gè)短期的行政行為，早晚是要放開的，而目前恰好是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，因?yàn)槭袌?chǎng)在下行，即使放開了，開發(fā)商也賣不了那么高的價(jià)格。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，建委管制預(yù)售價(jià)格，是在市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格高企、難以控制房?jī)r(jià)漲幅的背景下無奈采取的行政手段，長(zhǎng)期執(zhí)行有可能會(huì)干擾到市場(chǎng)的正常運(yùn)行規(guī)律，造成開發(fā)商在投資拿地上無所適從。當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，隨著自住型商品房的入市，北京樓市開始“量?jī)r(jià)齊跌”，開發(fā)商就算申請(qǐng)到較高的預(yù)售價(jià)格，但購房者不買單，無法形成實(shí)際成交，再高的價(jià)格也是空中樓閣，遇到這種情況開發(fā)商必然會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)主動(dòng)降價(jià)。因此，此時(shí)正是放松限價(jià)的合理時(shí)機(jī)。

2沖刺半年報(bào)

“受自住房影響，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)比較差，房企推出銷量尚且穩(wěn)定的差異化產(chǎn)品，確實(shí)有業(yè)績(jī)方面的考慮。”郭毅表示。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也認(rèn)為，房企目前加速推盤是為了沖刺上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)，作為上半年的最后一個(gè)月，在房企半年報(bào)業(yè)績(jī)壓力下，部分開發(fā)商必須加快推盤速度，以實(shí)現(xiàn)良好的銷量和銷售額。

事實(shí)上，房企面臨的挑戰(zhàn)巨大，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，21個(gè)大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，新房的銷售情況不容樂觀。2014年以來，中原地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市的平均開盤認(rèn)購率一直處于低位徘徊，僅有臨近春節(jié)的三周因推盤很少使得認(rèn)購率超過去年均值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在此背景下，房企半年報(bào)壓力巨大，預(yù)計(jì)在認(rèn)購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的壓力，特別是6月份，很多房企都將面臨最后一搏。預(yù)計(jì)6月全國房企調(diào)整價(jià)格的數(shù)量將明顯增加，在部分千億房企都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊(duì)的百億房企和中小房企，正在或者即將經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙的分化。