隨著一些區(qū)域龍頭房產(chǎn)企業(yè)（如浙江興潤和惠州光耀等）的破產(chǎn)、行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)綠城轉(zhuǎn)讓控股權(quán)、中小房企老板“跑路”、非主業(yè)上市公司退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本輪樓市調(diào)整周期下的房企退出潮來得很兇猛，看來倒閉和破產(chǎn)規(guī)?；?qū)?chuàng)紀(jì)錄。有的專家甚至認(rèn)為，從行業(yè)集中度的趨勢考慮，未來將有九成房企會(huì)退出市場。

 

每遇樓市調(diào)整周期，都會(huì)逼退一批從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，特別是一些實(shí)力相對薄弱、資金鏈脆弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)。但是，隨著政策松綁或樓市回暖，房地產(chǎn)業(yè)又總會(huì)成為眾多企業(yè)眼中的“香餑餑”。根據(jù)中房協(xié)與蘭德咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國房企數(shù)量從2003年的3.7萬家增加到2007年的8.6萬家；在2008年樓市進(jìn)入大幅度調(diào)整期后，房企數(shù)量降到6萬家左右；在2009年擴(kuò)大內(nèi)需的刺激下，房企數(shù)量又上升到8.5萬家左右，目前基本維持在8萬以上的規(guī)模。

 

目前，國民經(jīng)濟(jì)23個(gè)大行業(yè)中都有涉足房地產(chǎn)的上市公司。在前兩輪上漲周期中，實(shí)體企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)主要有幾個(gè)方面的原因：首先是高利潤的刺激。過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率在15%至30%之間，凈利潤增幅在各行業(yè)中的排名從未跌出前五位。由于實(shí)體行業(yè)產(chǎn)能過剩、競爭激烈、外需疲軟、融資成本上升，凈利潤增幅與房地產(chǎn)行業(yè)差距一般在10個(gè)百分點(diǎn)之外，房地產(chǎn)對其他行業(yè)的虹吸效應(yīng)很突出。

 

在前兩輪房地產(chǎn)上漲周期（2003-2007、2009-2010）中，土地溢價(jià)收益顯著，而銀行貸款和資本市場對房地產(chǎn)融資大門敞開，房地產(chǎn)融資功能突出：一方面，資本市場給予相關(guān)上市公司較高估值，凡與房地產(chǎn)掛鉤的上市公司，在融資或再融資時(shí)都可獲得超募。而上市公司的母公司若有國有背景，則一般會(huì)通過土地注入上市公司來間接融資；另一方面，非上市企業(yè)既能以土地來抵押獲得銀行貸款，也能獲得土地持有期的溢價(jià)收益。

 

第三個(gè)原因是地方政府的助推。地方政府招商引資往往會(huì)給予企業(yè)更多的土地、辦公場所作為優(yōu)惠條件，間接刺激實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)。例如，很多企業(yè)都將多余的土地拿來開發(fā)房地產(chǎn)，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)里的科技型企業(yè)基本上都有一塊不菲的租賃收益。同時(shí)，地方政府在土地整備、區(qū)域開發(fā)上，也需要更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，特別是一些融資能力強(qiáng)、與地方政府關(guān)系密切的地方龍頭企業(yè)或上市公司。

 

更強(qiáng)大的推力還在于，過去10年房地產(chǎn)上漲周期中，樓市給人的最強(qiáng)烈的感覺就是“沒有賣不出去的房子”。只要能搞定土地和融資，盈利就是鐵板釘釘?shù)氖虑?，房地產(chǎn)經(jīng)營無任何技術(shù)含量。對于很多企業(yè)來說，整合政府資源比經(jīng)營更重要，依靠政府在土地、規(guī)劃和稅收方面的支持，并用土地抵押來融資，就能輕松獲得超額收益。因此，哪怕是一些硬生生擠入的外行，也能活得非常滋潤。

 

但是，本輪調(diào)整周期開啟后，房地產(chǎn)的諸多優(yōu)勢正在趨勢性消退。首先，行業(yè)凈利潤連續(xù)4年下滑，2013年的凈利潤水平只有16%。在銀行、信托等傳統(tǒng)融資渠道開始減配房地產(chǎn)、利率上升周期開啟、樓市走向過剩的背景下，行業(yè)凈利潤水平將繼續(xù)下滑；其次，土地的融資功能急劇衰退。目前，上市公司涉足房地產(chǎn)的，不僅融資之路基本被堵死，而且估值大幅縮水，其實(shí)體主業(yè)的正常融資也大受連累。除一線和少數(shù)二線城市外，絕大多數(shù)城市的土地市場開始去泡沫而成為融資禁入的城市；再次，行業(yè)開始規(guī)范，綜合體優(yōu)惠政策越來越少，國土部禁止地方以補(bǔ)貼形式減免土地出讓款，商辦用地禁止變相開發(fā)住宅，工業(yè)用地不能隨意改變功能等一系列規(guī)定下，地方政府助推作用在減弱；最后，在過剩時(shí)代，基于差異化需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、良好的營銷和管控、挖掘增值業(yè)務(wù)（物業(yè)管理、智慧社區(qū)和房地產(chǎn)金融等）是房企核心競爭力的關(guān)鍵。再靠產(chǎn)品復(fù)制和公關(guān)政府已難以為繼。

 

過去兩輪調(diào)整周期中，樓市下調(diào)因政策推力所致（而非需求下滑），因而房企退出更多表現(xiàn)在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，那時(shí)想接盤的兼并方或收購方大有人在，所以房企沒有出現(xiàn)大批破產(chǎn)或倒閉。而本輪樓市調(diào)整情形大不同，并非因政策擠壓所致，而是行業(yè)趨勢性下行（非周期性下行），單純追求資產(chǎn)盈利的時(shí)代告終。盡管部分房企破產(chǎn)會(huì)以兼并收購的方式體現(xiàn)，特別是占據(jù)區(qū)位價(jià)值較好的一些公司，但無人接盤式的破產(chǎn)倒閉案例會(huì)大幅度增加，或許會(huì)有地方政府救助，但這一趨勢無法阻擋。就此看來，或許房企破產(chǎn)倒閉潮才剛剛開啟。

 

一些先知先覺、順應(yīng)形勢的龍頭房企已在快速轉(zhuǎn)型，如萬科正逐漸告別“快周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)盈利模式，轉(zhuǎn)而向城市配套綜合服務(wù)商、下沉社區(qū)轉(zhuǎn)型，挖掘與房地產(chǎn)相關(guān)卻被遺忘的城市公共服務(wù)配套、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)生活增值服務(wù)等。當(dāng)然，一邊在退出，另一邊也有新來者，如保險(xiǎn)（放心保）、商業(yè)性醫(yī)療企業(yè)等進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，商業(yè)銀行、商業(yè)零售、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和影視傳媒等進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)等。這些新來者有三個(gè)考慮：一是打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，尋找房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合收益，如保險(xiǎn)、醫(yī)療企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，以打通上游醫(yī)療保險(xiǎn)、中游養(yǎng)老地產(chǎn)和下游老年康復(fù)護(hù)理等；另一個(gè)意圖就是出于近年來房租上漲的考慮，為將成本內(nèi)部化而進(jìn)入房地產(chǎn)，典型的就是商業(yè)銀行、商業(yè)零售企業(yè)；三是打破傳統(tǒng)盈利模式，掌握新的細(xì)分市場，如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、平安銀行進(jìn)入房地產(chǎn)電商等。目前，全國排名前50位的房企所占的市場份額僅有三成，可見有實(shí)力轉(zhuǎn)型和找到新機(jī)會(huì)的新來者畢竟是少數(shù)。據(jù)此可判斷，未來退出市場的將是大多數(shù)，而且多數(shù)將以無人接盤式的倒閉破產(chǎn)形式退出。