我省多地樓盤陷入滯銷，開發(fā)商謀求轉型——

今年初以來，在溫州、鄂爾多斯、營口等三四線城市樓市持續(xù)走低的背景下，以港資為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)以大幅度降價促銷，拉開了今年樓市下跌的序幕，而且這種下跌趨勢延續(xù)至今。在成都樓市，在鉑雅苑、九龍倉·御園等項目大幅降價促銷的沖擊下，我省多地樓盤陷入滯銷的狀態(tài)。

初夏6月，“跑量”一詞再度屢屢被眾多房企提及。除成都樓市外，四川南充、樂山、綿陽等地房企也開始 “降價搶跑”，使樓市顯得更加寒意深重。對此，不少房地產(chǎn)界人士在驚呼：難道空談多年的“拐點”正在變成現(xiàn)實？不再是小孩子喊的“狼來了”？

“拐點”成真省內(nèi)樓市銷量銳減

5月，歷來是樓市“旺銷季”，今年卻一反常態(tài)。即使是“五一”，以及接踵而來的“端午節(jié)”，都沒能成為樓盤銷售的熱點，進入6月銷售依舊涼意襲人，樓盤銷量持續(xù)下滑，一些開發(fā)商已把今年5月視為具有指標意義的分水嶺。“上個月，我負責的項目一套房子都沒賣出去，這個月情況稍微好了一點。”成都一家大型房企項目銷售經(jīng)理倍感焦慮：“不降價不行了！”6月7日，位于雙流的騎士郡錦程開盤，截至開盤當天12:00，現(xiàn)場銷控表顯示本批次住宅房源認購37套，開盤認購率僅17.4%。更早一點的5月29日，位于高新區(qū)的合能璞麗開盤，當天認購率約25.6%；6月1日，位于溫江區(qū)鳳翔大道的恒大新城項目首次開盤，認購率也未能超過40%。而在部分業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)算是相當可觀了。

這樣慘淡成交的局面，并非僅僅出現(xiàn)在成都市場。6月第1周，樂山商品房住宅成交201套，環(huán)比跌64.2%；南充新建商品房成交377套，環(huán)比降40.16%，前幾周綿陽樓市成交也一直處于下跌趨勢。雖然5月份以來，不少房企紛紛打出了降價促銷的旗號，然而市場似乎并不買賬，全省多地樓市“去庫存”壓力有增無減。

作為地產(chǎn)界的專家型開發(fā)商，萬通地產(chǎn)馮侖認為，中國房地產(chǎn)市場大周期的拐點已經(jīng)來臨，量價都會有小幅波動，而且會呈波浪形往下走。他還向整個行業(yè)發(fā)出警告：前幾次拐點是小周期，這一次則是大周期，“即使地方政府放松限購，也沒有用。”

樓盤滯銷開發(fā)商急于搶客戶

一線城市開發(fā)商普遍認為，房貸政策收緊是樓盤滯銷的“罪魁禍首”，央行喊話“松綁首套房貸”已經(jīng)過去一個月，但從目前情況來看房貸并沒有得到放松，原因在于不少銀行本身就“資金吃緊”。成都多數(shù)銀行僅僅是加快了信貸審批流程，對于更重要的貸款利率問題，僅有工行、招行表示會根據(jù)政策和市場調(diào)整。建設銀行一位負責信貸的人士對四川日報記者透露，“即便有調(diào)整，最快也要在三季度執(zhí)行，而且調(diào)整幅度有限。”也有商業(yè)銀行人士明確表示，“不可能放松信貸政策。(央行)要求歸要求。”在這種背景下，毫無疑問，樓市成交節(jié)奏仍會放慢。

在省內(nèi)二級城市，雖然沒有限購政策的影響，但仍受信貸政策的深刻影響，樓市觀望情緒也非常濃。今年南充樓市“金三”不金，“銀四”不銀，“紅五月”不紅。六月第一周，樓盤銷售就像滑滑板一樣，滑到了近來成交量的最低值。長期在當?shù)卮眄椖康挠蛹螤I銷公司營銷總監(jiān)陳小明就表示，“南充購房者觀望情緒日益嚴重，樓盤銷售受到影響也是不可避免的。”業(yè)界多數(shù)人認為，未來一段時期內(nèi)，南充市場遍地開花大紅大紫的可能不大。而在樂山，今年5月的春交會都沒有如期來臨，可見開發(fā)商信心之低。“樓市降溫、成交量低迷、消費者觀望情緒濃厚，這些或是今年樂山取消春交會的最主要原因。”當?shù)亻_發(fā)商這樣總結。每個城市的大型房交會一貫是樓市“晴雨表”，曾經(jīng)扮演著舉足輕重的作用。

在這種格局下，降價促銷成為應對市場疲軟的主要選擇。5月中旬，樂山雁和·浪琴灣打出廣告，“一口價3588元/平方米！”“3字頭”一出，全城驚嘆。同樣的情況也在南充發(fā)生，開發(fā)商打著“誰先降價誰有利”的如意算盤以價換量。“2014年是一個真正的樓市拐點年，預期6年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場銷售量將收縮36%，尤其是三線城市將收縮60%。”中信里昂證券房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷在接受相關媒體采訪時這樣預測。不過，顛峰智庫營銷機構副總周密則認為，“也不用太悲觀，下半年應該會比上半年樂觀一些，包括地方限購政策和信貸政策可能會有所放松。”

養(yǎng)老地產(chǎn)能否成為下一個機會

“預計2014年房地產(chǎn)市場存在下行風險，但不存在崩盤的可能。和2008年相比，也不是最差。房地產(chǎn)市場周期性波動也很正常。”曾任職萬通成都公司營銷負責人的周哲在與四川日報記者交流時分析稱，“近兩年房地產(chǎn)形勢都不會太好。在這種形勢下，任何一個房企都應該加強現(xiàn)金流管理，盡快回籠資金。對現(xiàn)有項目該打折就打折。延誤了銷售時機，恐怕降價都賣不動了。”

在這場不知何時能結束的樓市下滑期，不少房企紛紛籌劃應對舉措，舉措之一則是降價跑量回籠資金。大房企也開始加入降價行列，包括中海、龍湖、世茂、萬科等在內(nèi)的開發(fā)商紛紛舉起價格武器。而新開盤的部分中小項目更是優(yōu)惠不停，華府板塊新開盤項目萬錦城打出了3999元/平方米的廣告，瞬間拉低了區(qū)域的房價預期。而包括保利、綠地在內(nèi)的開發(fā)商也在暗中調(diào)整價格策略。

不過，由于政府均設置了一定比例的降價下限，對一些急于回籠資金的開發(fā)商來說，如何避免觸到限降“紅線”，成為難題。“僅靠降價還不夠，有些開發(fā)商結構性的產(chǎn)品失衡，即使大幅降價也未必跑得了。”某業(yè)內(nèi)人士在接受四川日報記者采訪時表示。

另外，謹慎拿地和把控風險也很關鍵。在近兩個月，至少有德陽、內(nèi)江、瀘州三個二級城市在成都舉行了土地推薦會，但是從目前的情況來看，遠遠沒有收到預期的效果。“前期拿地布局區(qū)域很重要，如果是成都這樣的核心城市，不管市場情況怎么樣，只要降價就能賣出去，只不過利潤空間小了。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

在房地產(chǎn)利潤率下滑的背景下，轉型亦成為眾多房企的戰(zhàn)略選擇。比如，綠城轉型管理輸出的代建業(yè)務和持有型物業(yè)租賃業(yè)務的開展。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)暴利難以持續(xù)的當下，也有不少房企籌謀進軍養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，認為將支撐樓市“后半場”的發(fā)展。不過，在開發(fā)周期和資金沉淀時間過長、未來盈利模式難以確定的情況下，更多的房企也只是停留在觀望和考察階段。