有消息稱(chēng)，目前財(cái)稅部門(mén)已開(kāi)始著手調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增，但營(yíng)改增與否顯然不是房地產(chǎn)業(yè)目前最關(guān)心的話(huà)題。
大限逼近：營(yíng)改增“一勺燴”？房地產(chǎn)、金融、建筑業(yè)硬骨頭不再一個(gè)個(gè)啃
2015年年底全行業(yè)完成營(yíng)改增的大限逼近，房地產(chǎn)、金融、建筑業(yè)等最難啃的骨頭如何解決？
有消息稱(chēng)，目前財(cái)稅部門(mén)已開(kāi)始著手調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增，但營(yíng)改增與否顯然不是房地產(chǎn)業(yè)目前最關(guān)心的話(huà)題。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生6月5日對(duì)記者稱(chēng)，現(xiàn)在最關(guān)心的是房子賣(mài)不賣(mài)得出去。陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)則表示，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增肯定是個(gè)趨勢(shì)。
既然是大趨勢(shì)，關(guān)鍵的未知數(shù)是時(shí)間表。一位接近財(cái)政部的專(zhuān)家近日對(duì)記者表示，電信業(yè)營(yíng)改增之后，可能不會(huì)再一個(gè)一個(gè)行業(yè)地推營(yíng)改增了，而是有可能幾個(gè)行業(yè)一起推。
多方信息顯示，硬骨頭難啃，今年很可能難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。但同時(shí)，另一個(gè)沒(méi)進(jìn)行營(yíng)改增的生活服務(wù)業(yè)，因相對(duì)容易，有望在今年下半年施行。
多行業(yè)最好一塊推
6月1日，營(yíng)改增再下一城，隨著電信業(yè)正式納入營(yíng)改增范圍，下一個(gè)進(jìn)行營(yíng)改增的會(huì)是哪個(gè)行業(yè)？
營(yíng)改增自2012年1月1日起試點(diǎn)至今，歷時(shí)兩年半，目前剩下的幾個(gè)行業(yè)主要是生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。
安永中國(guó)間接稅合伙人梁因樂(lè)對(duì)記者表示，與電信行業(yè)相比，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)均同樣存在企業(yè)體量大、組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜、業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多的特點(diǎn)；這兩個(gè)行業(yè)的改革可能會(huì)面臨時(shí)間緊迫、人員缺乏經(jīng)驗(yàn)等困難。
記者采訪(fǎng)獲悉，金融業(yè)的營(yíng)改增已在北京、上海等地開(kāi)展了調(diào)研，但進(jìn)展還處于前期階段。
近日，據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)稅部門(mén)和房地產(chǎn)商關(guān)于營(yíng)改增的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開(kāi)始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策對(duì)收入、成本、利潤(rùn)等進(jìn)行分析和測(cè)算。今年三四月間，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、碧桂園、中糧等一批房地產(chǎn)企業(yè)已將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財(cái)稅部門(mén)。
本報(bào)記者6月5日就此向財(cái)稅部門(mén)求證，沒(méi)有得到相關(guān)說(shuō)法。上述接近財(cái)政部的專(zhuān)家表示，2015年年底前要實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增全行業(yè)覆蓋，時(shí)間已比較緊張。
據(jù)范小沖介紹，對(duì)于財(cái)政部門(mén)去了哪些房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研營(yíng)改增的情況不太清楚，但他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增是遲早的事情，也是個(gè)好事，能解決目前行業(yè)里營(yíng)業(yè)稅層層征收、重復(fù)征稅的問(wèn)題。
目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是3%。而建筑業(yè)營(yíng)改增的稅率在“財(cái)稅【2011】110號(hào)文”中規(guī)定為11%，鑒于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)有緊密的上下游關(guān)系，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩個(gè)行業(yè)很可能同步進(jìn)行營(yíng)改增，而增值稅的稅率可能都是11%。由于稅率上升比較明顯，引發(fā)了一些業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂(yōu)。
范小沖認(rèn)為，營(yíng)改增之后稅負(fù)會(huì)有怎樣的影響，目前還不好判斷，11%的稅率也不一定就比以前高，還取決于哪些項(xiàng)目可以抵扣，“房地產(chǎn)行業(yè)涉及的面比較廣、較復(fù)雜，土地是很大一塊成本，能不能抵扣？另外，建筑業(yè)是不是能同步進(jìn)行營(yíng)改增都非常關(guān)鍵。”
普華永道中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮6月6日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：“最理想的狀態(tài)是房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)三個(gè)同時(shí)納入營(yíng)改增，因?yàn)榉康禺a(chǎn)與建筑業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)金融的支持，三個(gè)行業(yè)同時(shí)納入營(yíng)改增，上下游鏈條的抵扣才能完整。”
梁因樂(lè)對(duì)此持同樣觀(guān)點(diǎn)：“在稅率方面，適用同一檔稅率會(huì)比較合適。如果適用不同稅率，則有可能出現(xiàn)劃分不清楚的問(wèn)題，最可怕的是因?yàn)槎惵什町悓?dǎo)致商業(yè)行為的扭曲，這不是監(jiān)管部門(mén)想要看到的結(jié)果。”
生活服務(wù)業(yè)易先行
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在營(yíng)改增試點(diǎn)開(kāi)始前的2011年，全國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅收入為3590億元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)稅總額的26.2%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入3364億元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)稅收入的24.6%。
對(duì)于這樣大體量的稅制改革，官方的決策無(wú)疑會(huì)更加慎重。據(jù)胡根榮預(yù)計(jì)：“房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增很難在今年內(nèi)實(shí)施，最樂(lè)觀(guān)的進(jìn)展可能是相關(guān)政策能夠制定出臺(tái)。”
范小沖對(duì)記者表示：“目前尚未參與過(guò)政府部門(mén)的相關(guān)調(diào)研。”聶梅生則透露，房地產(chǎn)商會(huì)近期沒(méi)有組織相關(guān)調(diào)研研討活動(dòng)。
談及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增面臨的最大挑戰(zhàn)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能是敏感的房?jī)r(jià)問(wèn)題。胡根榮表示，房地產(chǎn)業(yè)最大的難題在于如何減少營(yíng)改增對(duì)房?jī)r(jià)的影響，目前房?jī)r(jià)已成敏感問(wèn)題，政府不希望營(yíng)改增把房?jī)r(jià)提上去。
“具體而言，住宅和商業(yè)地產(chǎn)是否采取一致的稅率、二手房交易征不征稅，如果要征，稅率多少等都是政策需要考慮的問(wèn)題。”胡根榮說(shuō)，“另外，對(duì)于已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的存量房地產(chǎn)和建設(shè)中的項(xiàng)目怎么進(jìn)行稅制過(guò)渡，也是個(gè)難題。”
胡根榮舉例稱(chēng)：“一個(gè)用來(lái)出租的商場(chǎng)，營(yíng)改增之后建的有進(jìn)項(xiàng)可以抵，營(yíng)改增之前建的怎么辦？而且房地產(chǎn)壽命50年甚至更久，如果采取營(yíng)業(yè)稅稅率過(guò)渡，過(guò)渡期設(shè)定多長(zhǎng)也是一個(gè)難題。”
財(cái)政部財(cái)科所在《中國(guó)稅收政策2013》一書(shū)中建議，對(duì)于新建房地產(chǎn)，按照標(biāo)準(zhǔn)稅率征收增值稅；而對(duì)于房地產(chǎn)的租賃和再次銷(xiāo)售，區(qū)分商業(yè)和住宅。
書(shū)中強(qiáng)調(diào)：“營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，應(yīng)適當(dāng)考慮合并土地增值稅、契稅等稅種，進(jìn)一步消除重復(fù)征稅，降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則通過(guò)開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅加以調(diào)節(jié)。”
多位稅務(wù)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，接力電信業(yè)營(yíng)改增的可能是生活類(lèi)服務(wù)業(yè)，最快將于今年下半年納入營(yíng)改增試點(diǎn)，最后才會(huì)是金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。生活服務(wù)業(yè)包括面向大眾的餐館、酒店、旅游、教育醫(yī)療等行業(yè)。
胡根榮解釋稱(chēng)，先將生活類(lèi)服務(wù)業(yè)納入營(yíng)改增改革，是考慮其征收簡(jiǎn)易，把簡(jiǎn)單的先納入，更有利于擴(kuò)大營(yíng)改增的成果，并給剩下的行業(yè)多一些時(shí)間準(zhǔn)備。
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