國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份房價(jià)環(huán)比下降的城市進(jìn)一步增加，過半城市的新建商品住宅和二手住宅出現(xiàn)了價(jià)格下跌，數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了樓市正在“變臉”。有專家認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要原因是由信貸收縮引起的需求萎縮，通過市場自身調(diào)整，房價(jià)有望逐漸合理回歸——

數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的有20個(gè)，上漲的則僅剩下15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為鄭州0.3%，最低為杭州下降1.4%。4個(gè)一線城市有升有降：北京上漲0.2%，上海下降0.3%，廣州與上月持平，深圳下降0.2%。

下降幅度相對(duì)較大的二、三線城市除了杭州之外，還包括無錫下降0.8%，石家莊、徐州下降0.7%，寧波、錦州下降0.6%，唐山、韶關(guān)、金華、吉林分別下降0.5%。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，5月房價(jià)數(shù)據(jù)的重要特點(diǎn)之一是房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯減少，部分城市房價(jià)環(huán)比小幅下降。劉建偉說，部分城市由于庫存壓力較大，加上近期市場預(yù)期不明，購房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優(yōu)惠，導(dǎo)致房價(jià)有所下降。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說，有一半城市房價(jià)環(huán)比下降，確實(shí)是表示房地產(chǎn)市場發(fā)生了重要變化，不過，綜合最近幾個(gè)月的情況，這是很自然的結(jié)果，數(shù)據(jù)在意料之中。

樓市下行并非“崩盤”

面對(duì)明顯下行趨勢的房地產(chǎn)市場，“樓市如泰坦尼克號(hào)即將撞到冰山”，“拐點(diǎn)已至”，“即將崩盤”……一時(shí)間，唱衰中國樓市的聲音越來越強(qiáng)。

果真如此嗎？對(duì)后市作出判斷，恐怕還要進(jìn)行綜合分析。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說，“今年樓市注定是個(gè)調(diào)整之年，但是如果由此斷定樓市即將發(fā)生崩盤，出現(xiàn)斷崖式下跌，這樣的結(jié)論言過其實(shí)。”

從5月數(shù)據(jù)來看，盡管與上月相比新房價(jià)格下跌的城市明顯增多，然而，同比上漲的城市個(gè)數(shù)為69個(gè)。也就是說，與去年相比，絕大部分城市房價(jià)還是上漲了。

“去年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積增速為35.6%，銷售額增速為52.8%。這樣的增幅在今年不可能持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，商品房銷售面積同比下降7.8%，商品房銷售額同比下降8.5%。”秦虹說。

秦虹認(rèn)為，經(jīng)過近幾年的調(diào)控，目前的市場上剛需和改善性需求成為主流。剛需的特點(diǎn)是在3到5年之內(nèi)大致維持常態(tài)，不會(huì)重復(fù)購買，如果今年買的多，明年就會(huì)相應(yīng)減少。去年積累的高基數(shù)導(dǎo)致今年的增長速度下降，本來就在預(yù)期之內(nèi)。

個(gè)人住房按揭貸款的收緊，影響了人們購房愿望的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)銀行普遍停止了對(duì)個(gè)貸的利率優(yōu)惠，有的出現(xiàn)了10%左右的上浮，貸款總額也出現(xiàn)下降。在市場需求以自住型為主的背景下，首次置業(yè)家庭占多數(shù)，沒有個(gè)貸的支持，很難實(shí)現(xiàn)購房愿望。

遏制投資需求是政策基調(diào)

房地產(chǎn)市場之所以不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，秦虹認(rèn)為，“當(dāng)前的自住性需求量仍很大，這是維持市場信心的根基。調(diào)查顯示，2014年全國24歲到28歲的年輕人達(dá)1.2億，其中約8000萬人在城鎮(zhèn)居住，這部分人是婚房需求的主體。同時(shí)，39歲到49歲的高儲(chǔ)蓄率人口有2.2億，他們是改善性住房的主體。盡管人口的年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是階段性的，但當(dāng)前的結(jié)構(gòu)決定了住房的真實(shí)需求仍然很大，可以支撐市場發(fā)展。”

秦虹認(rèn)為，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，仍將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供空間。而未來的發(fā)展將從過去單純注重?cái)?shù)量的增長，轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的提升。

2011年以來，在一些城市實(shí)施的樓市限購政策抑制了一部分投資投機(jī)性需求。如今樓市出現(xiàn)了下行態(tài)勢，很多人認(rèn)為，限購應(yīng)該放松了。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，限購確實(shí)抑制了部分城市的購房需求，在房地產(chǎn)稅等其他措施沒有出來之前，限購很難一刀切全面退出，因?yàn)榫湍壳扒闆r而言，限購畢竟有一定的合理性。但大部分的城市庫存量比較大，房價(jià)已經(jīng)不熱的城市可以適度放松，但不宜一刀切地全部取消。

不過，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控仍然是十分必要的。對(duì)于未來的政策走勢，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊日前再次強(qiáng)調(diào)將實(shí)施分類調(diào)控，“對(duì)庫存量大的，供過于求的城市，要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策，目的是滿足自住型的、改善性住房需求；對(duì)供求矛盾比較突出、房價(jià)上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應(yīng)，形成有效供給，繼續(xù)遏制投資投機(jī)型需求，也要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。”

“整個(gè)調(diào)控當(dāng)中始終鼓勵(lì)保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調(diào)。”馮俊強(qiáng)調(diào)。