目前，因二手房性質(zhì)的不同、買賣雙方心理的差異及不規(guī)范中介的參與，給二手房交易帶來了諸多隱患。本期我們?yōu)槟Y選了三個(gè)典型案例，逐一進(jìn)行解讀，助您在購(gòu)房與租房過程中更好地維護(hù)自身權(quán)益。

警惕“包過戶”

去年10月，高先生在報(bào)紙上看到一則45萬包過戶的房源廣告，高先生估算這處不滿5年的次新房的稅費(fèi)等成本應(yīng)達(dá)五六萬，確實(shí)覺得該價(jià)位很實(shí)惠，便很快與中介公司簽訂了購(gòu)房居間合同。在辦理過戶手續(xù)過程中，高先生了解到該房產(chǎn)系某單位集資建房，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，交易時(shí)過戶是通過內(nèi)部改檔完成，相關(guān)費(fèi)用僅兩萬余元。他要求中介方退還多收的費(fèi)用，中介卻指出合同中已明確約定包過戶，拒不承擔(dān)退費(fèi)要求。

專家支招：購(gòu)房者應(yīng)事先了解清楚房屋的性質(zhì)，并且一定要同業(yè)主見面簽訂《房屋買賣合同》，以避免中介公司從中通過文字游戲獲取差價(jià)。

質(zhì)量問題可索賠

張女士去年年初通過中介購(gòu)買了一處位于頂層的二手房。在購(gòu)房過程中，張女士對(duì)房屋的水、暖、電等問題都進(jìn)行了仔細(xì)的查驗(yàn)。由于冬季沒有下雨，張女士只是口頭向賣方詢問了漏雨的問題，賣方表示該房從不漏雨，隨后張女士付清了全部款項(xiàng)。然而入住后發(fā)現(xiàn)，即使只下了小雨，臥室和衛(wèi)生間的墻角也有滲水的現(xiàn)象，但此時(shí)距離房屋過戶已有5個(gè)月的時(shí)間。張女士要求原房主賠償損失或退房，而賣方表示房屋過戶后自己已經(jīng)和房屋脫離關(guān)系，需張女士風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

專家支招：按照相關(guān)法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應(yīng)對(duì)其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。對(duì)于張女士如何維權(quán)的問題，若買房前原房主已經(jīng)知情并惡意隱瞞，張女士可以要求補(bǔ)償；如果房齡較新，處于開發(fā)商的保質(zhì)期內(nèi)，張女士還可以以房屋所有人的身份，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

“陰陽合同”要不得

春節(jié)前，王女士看中一套面積約120平方米的三室戶型，售價(jià)110萬元，房齡不足5年。為了盡快達(dá)成交易，賣家建議采用“陰陽合同”的方式，將遞件過戶合同中的房款降為85萬元，從而減輕王女士成本。在辦理過戶手續(xù)時(shí)，由于成交價(jià)過低，房管部門仍按評(píng)估價(jià)110萬元依法征收稅費(fèi)。這樣一來，需支付稅費(fèi)總額比王女士的預(yù)期多2萬多元。王女士提出多出部分由賣家承擔(dān)，而賣家則表示合同約定由買家承擔(dān)，如果買家反悔，還需要扣除定金作為補(bǔ)償。

專家支招：房地產(chǎn)交易中心有專門的房屋評(píng)估價(jià)計(jì)算方法，想通過報(bào)低成交價(jià)來少繳稅是行不通的。“陰陽合同”對(duì)買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，建議雙方在房款的協(xié)商方面多進(jìn)行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

提醒

選二手房源注意兩類虛假

當(dāng)前二手房交易中的虛假房源已經(jīng)成為了所謂的行業(yè)潛規(guī)則，它對(duì)市場(chǎng)交易的多個(gè)方面產(chǎn)生了巨大影響。據(jù)介紹，在當(dāng)前市場(chǎng)中房源分兩類虛假：一價(jià)格虛假，其虛假型式又可分為低價(jià)吸客房及高價(jià)拉價(jià)房；二是房源虛假，不少業(yè)者為了吸引客戶上門，憑空制造出業(yè)主根本無意出售或根本不存在的房源并在各種渠道散布。這種做法不僅造成購(gòu)房人浪費(fèi)時(shí)間，也容易造成購(gòu)房人對(duì)價(jià)格產(chǎn)生誤判，甚至托高房?jī)r(jià)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者選正規(guī)的品牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)簽定購(gòu)房合同時(shí)務(wù)必要仔細(xì)核對(duì)每條款項(xiàng)，切實(shí)將購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降至最低。