在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，熱銷樓盤往往一房難求，業(yè)主連夜?jié)q價(jià)另賣他人的新聞頁(yè)層出不窮。然而，當(dāng)房?jī)r(jià)有下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，購(gòu)房者棄房不買的案例也不在少數(shù)。然而，毀約也是要付出代價(jià)的，近期發(fā)生在北京的一個(gè)案例，購(gòu)房者就付出了50萬(wàn)元的高額的“后悔費(fèi)”。

樓價(jià)下行購(gòu)房者想毀約2013年12月，北京市名王某看上了一套位于北京郊區(qū)某樓盤的二手房。其與房主孫某某簽訂了《存量房買賣合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定王某購(gòu)買孫某某所有的樓房一套。雙方還約定，房屋總價(jià)款260萬(wàn)，合同簽訂時(shí)，王某需要支付60萬(wàn)，3個(gè)月后支付100萬(wàn)，過(guò)戶當(dāng)日支付100萬(wàn)。合同簽訂后，王某如約向?qū)O某某支付了房屋首付款60萬(wàn)元人民幣。然而從2014年初以后，全國(guó)樓市都陷入低迷，“拐點(diǎn)”“下行”“降價(jià)”“崩盤”等字眼沖刺媒體。北京某些一手樓房屋價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，二手房交易也大幅減緩。已經(jīng)交了60萬(wàn)元首付的王某陷入房子還沒(méi)過(guò)戶就要降價(jià)的焦慮中，他認(rèn)為房屋買虧了，有了后悔的想法。隨后，王某找到孫某某要求降低房屋價(jià)格或者解除合同，以挽回自己有可能存在的損失。然而這樣的想法并未獲得孫某某的同意，雙方陷入僵持。仔細(xì)考慮之下，王某開(kāi)始故意拖延支付后期房款，希望借此給孫某某施壓。時(shí)間一拖延，就已經(jīng)超過(guò)了合同約定的支付約定款項(xiàng)時(shí)間，由于沒(méi)有支付后續(xù)款項(xiàng)，房屋也一直沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶。

業(yè)主狀告買家賠償52萬(wàn)元然而，現(xiàn)實(shí)生活中并沒(méi)有“后悔藥”一說(shuō)。王某已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議，也繳納了60萬(wàn)元首付款。忽然要撕毀協(xié)議停止交易，并不是拖延支付房款就能解決的。在雙方僵持不下時(shí)，業(yè)主孫某某直接咨詢了專業(yè)律師。律師表示，王某已經(jīng)構(gòu)成違約，且其已經(jīng)不愿再購(gòu)買該房屋，孫某某由于王某的違約行為已經(jīng)不能再信任王某能夠按期支付房款，建議業(yè)主以王某違約解除合同，并要求王某支付合同價(jià)款的20%的違約金。隨后，孫某某聘請(qǐng)了代理律師將王某告上了法院，要求解除雙方簽訂的購(gòu)房合同，并要求王某賠償占房?jī)r(jià)260萬(wàn)元20%的違約金，共計(jì)52萬(wàn)元。近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)審理后作出一審判決，支持了原告孫某某的訴求，判決被告王某賠償孫某違約金52萬(wàn)元。

房?jī)r(jià)跌了50萬(wàn) 違約賠償52萬(wàn)事實(shí)上，上述案件是一個(gè)典型的房屋買賣合同違約案，因此法院審理和判決都十分迅速。孫某某代理律師告訴記者，本案中被告王某針對(duì)孫某的索賠，在庭審中提出兩個(gè)抗辯理由理由，理由一是被告王某在簽訂合同時(shí)并未遇見(jiàn)房屋會(huì)大幅度降價(jià)，被告存在重大誤解，應(yīng)于撤銷。理由二是及時(shí)被告存在違約，那么違約金約定過(guò)高，請(qǐng)求法院適當(dāng)降低。律師認(rèn)為，商品房屋買賣合同中對(duì)價(jià)格的約定是雙方簽訂合同是的真實(shí)意思表示，且雙方均是完全民事行為能力人，對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)雙方均有充分的認(rèn)識(shí)，故此被告以房屋價(jià)格大幅度降為由要求撤銷缺少事實(shí)和法律依據(jù)。此外，被告要求降低違約金缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，雖然違約金約定了20%，從單純數(shù)額上講可能比較高，但從賣方孫某的損失上講是完全合理的。如果解除合同，根據(jù)目前的房?jī)r(jià)，原告孫某的房屋出售價(jià)格也就是210萬(wàn)左右，其與出售時(shí)虧損了50萬(wàn)，故此法院判決被告承擔(dān)20%的違約金是完全有事實(shí)和法律依據(jù)的。況且雙方簽訂的合同明確約定了違約承擔(dān)總房?jī)r(jià)20%的違約責(zé)任，故此一審法院支持了原告的訴求。房?jī)r(jià)其實(shí)只跌了50萬(wàn)左右，但是買房人的違約金卻支付了52萬(wàn)。

律師：購(gòu)房前對(duì)價(jià)格要有正確評(píng)估“通過(guò)這個(gè)案子，我建議消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)，盡量分析好以后的房屋價(jià)格走勢(shì)，不要做賠了夫人又折兵的事情，以免給自己造成損失。”律師如此表示，“最好事先對(duì)所購(gòu)房子的價(jià)格是否合理進(jìn)行有效評(píng)估，以免簽了合同后又反悔帶來(lái)更大的麻煩。此外，在目前樓市觀望氣氛濃厚的情況下，購(gòu)房者對(duì)于自己是否需要買房也要有正確的評(píng)估，不要盲目地、毫無(wú)理性地聽(tīng)風(fēng)隨風(fēng)。”事實(shí)上，這樣的建議不僅適用于二手樓交易，一手樓買賣因?yàn)榉偶傧碌鴮掖纬霈F(xiàn)的房鬧事件，也很難獲得成效。對(duì)于房產(chǎn)糾紛案件，2012年2月19日，最高人民法院下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問(wèn)題的通知》，要求各級(jí)人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)，要嚴(yán)格適用“情事變更“原則，正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，提高市場(chǎng)行為的可預(yù)見(jiàn)性和合同利益的確定性與可信賴性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。律師解讀，所謂“情事變更”，是指在合同有效期間，非因當(dāng)事人雙方的原因，發(fā)生定約時(shí)難以預(yù)料的情事變更，如維持合同發(fā)生當(dāng)時(shí)的效力，其履行顯失公平時(shí)，當(dāng)事人一方可請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以維持公允。最高院出臺(tái)這樣的規(guī)定，意味著明確了價(jià)格變化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)就應(yīng)該考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，既然簽訂了合同就要遵守契約精神。今后法院在受理類似降價(jià)退房等糾紛時(shí)，或?qū)⒉辉偈褂们槭伦兏脑瓌t。