目前，樓市調(diào)整范圍正在不斷擴(kuò)大，多地房價出現(xiàn)下行趨勢。同時，房屋及土地市場成交受阻，房企投資熱情繼續(xù)受挫。
今年前５個月，多家房企完成銷售額不到年度目標(biāo)的三成，致使樓市下半場壓力加大。市場降溫加快，庫存積壓。多位市場人士接受中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者采訪時表示，未來樓市出現(xiàn)加速調(diào)整的可能性將增大。
多家上市房企銷售業(yè)績難看
中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者從中原地產(chǎn)市場研究部獲悉，截至６月１７日，全國３５個上市房企發(fā)布了今年前５個月數(shù)據(jù)，３５家企業(yè)４月單月簽約１１２０億元，５月單月簽約１１６７億元。整體而言房企在紅五月的表現(xiàn)并不樂觀，除了保利地產(chǎn)(600048,股吧)等企業(yè)在全國促銷活動的刺激下有所上漲，其他企業(yè)均延續(xù)了前４月的頹勢。
數(shù)據(jù)顯示，３５家房企前５個月合計(jì)簽約金額為５６０６億元。從同比數(shù)據(jù)看，３５家企業(yè)中，與２０１３年同期相比下調(diào)的達(dá)到了２０家。另外，保持同比上漲的企業(yè)漲幅相比前４個月則有所下滑，包括萬科在前４個月同比漲幅接近兩成，前５個月則漲幅下滑。
同時，這３５家企業(yè)出現(xiàn)了明顯分化，預(yù)計(jì)后續(xù)公布的企業(yè)中，銷售同比下調(diào)的比例將明顯增加，這表明了整體市場依然處于降溫過程中。
從完成年度銷售目標(biāo)情況看，３５家企業(yè)除恒大、萬科等個別企業(yè)比較好之外，其他企業(yè)普遍較差，平均完成率僅為２９％。３５家企業(yè)中，完成年度銷售目標(biāo)不足３０％的企業(yè)達(dá)到了２２家。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對本報(bào)記者表示，今后樓市如果繼續(xù)目前的發(fā)展趨勢，房企不加快以價換量舉措的話，今年很可能有超過９０％的企業(yè)難以完成年度銷售目標(biāo)。
市場降溫 房企壓力增大
６月１３日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了２０１４年１—５月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況等相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，１—５月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資３０７３９億元，同比名義增長１４．７％，增速比１—４月份回落１．７個百分點(diǎn)。
上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院分析師朱光認(rèn)為，從月度累計(jì)情況看，今年前５個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅持續(xù)回落，主要是近期各地信貸政策始終從嚴(yán)收緊，房企資金壓力有所加大，一些受困于現(xiàn)金流的中小房企則面臨著生存的危機(jī)。預(yù)計(jì)今年下半年在金融信貸環(huán)境整體不變的情況下，房企資金壓力仍將趨于緊張。
朱光表示，國內(nèi)貸款的資金占比收窄，銷售回款的資金占比在上升。與今年前４個月相比，前５個月各項(xiàng)資金來源占比中，利用外資占比基本一致，國內(nèi)貸款占比繼續(xù)下滑，企業(yè)自籌資金和其他資金占比均有所上升。其他資金中，定金及預(yù)售款以及個人按揭貸款占比均繼續(xù)上升，顯示近期在信貸收緊的情況下，項(xiàng)目的銷售回款作為房企資金來源的作用進(jìn)一步加大。
而中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至６月１６日，６月份一線土地市場成交出現(xiàn)降溫現(xiàn)象。４個一線城市總成交土地為８宗，合計(jì)土地成交額為１８．１８億元。
從目前待售的土地看，預(yù)計(jì)６月份四個一線城市的土地成交額將低于２００億元，也將創(chuàng)造最近幾年的最低點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：在持續(xù)接近半年的地?zé)岱坷浜?，土地市場逐漸開始降溫。之前認(rèn)為難以受到影響的一線城市，交易市場已經(jīng)明顯降溫，對土地市場的影響也逐漸開始出現(xiàn)。
房企面臨艱難下半場
“因?yàn)槿ツ杲Y(jié)轉(zhuǎn)的部分銷售額，目前的數(shù)據(jù)其實(shí)低估了企業(yè)的壓力。６月份很多企業(yè)將面臨壓力，下半年的壓力更大。”張大偉表示，一線城市目前籠罩在觀望氛圍之中，盡管近期已有項(xiàng)目陸續(xù)降價，但成交依舊表現(xiàn)遜色。預(yù)計(jì)接下來房企迫于銷售業(yè)績以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項(xiàng)目主動加入降價行列。
張大偉認(rèn)為，本次市場調(diào)整不同于２００８年、２０１１年出現(xiàn)的政策性壓制導(dǎo)致的市場調(diào)整。本次出現(xiàn)調(diào)整的主要原因有兩點(diǎn)，一是資金價格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊；二是全國總體樓市供應(yīng)告別絕對短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩。
同時，他表示今年樓市下半場將出現(xiàn)以下變化：
本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場蕭條，這可能會導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)都有可能出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。
在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增強(qiáng)，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。
市場加速調(diào)整的可能性加大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。在最近傳出的杭州（樓盤）等二線城市項(xiàng)目價格出現(xiàn)調(diào)整，也預(yù)示著２０１４年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是庫存嚴(yán)重的城市、人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現(xiàn)降價。
上市房企面臨巨大的半年報(bào)壓力，預(yù)計(jì)在認(rèn)購下滑的情況下，房企很快將促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r，特別是６月份，很多房企都將面臨最后一搏。預(yù)計(jì)全國６月份房企調(diào)整價格的數(shù)量將明顯增加。
在部分千億房企都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊(duì)的百億房企和中小房企，正在或者即將經(jīng)歷一場大浪淘沙的分化。中小型房企將愈發(fā)艱難，目前市場有多家房企出現(xiàn)了價格同比明顯下調(diào)，特別是立足三四線城市的很多企業(yè)，下調(diào)幅度驚人。
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