亞洲第二高樓、中國第一高樓——上海中心大廈打響招租拉鋸戰(zhàn)。近日，上海中心大廈對外宣布，敲定由仲量聯(lián)行和世邦魏理仕兩家跨國代理行負責上海中心寫字樓租賃業(yè)務(wù)，并正式啟動全球招商工作。

 

21萬平方米的天量寫字樓一次性入市，給上海寫字樓市場帶來了強烈的沖擊。業(yè)內(nèi)認為，作為陸家嘴“三高”中唯一由本土國資建設(shè)開發(fā)的高樓，上海中心大廈招租規(guī)模巨大，招租門檻無例外地鎖定世界500強企業(yè)，預(yù)計首期招商工作將承受巨大壓力。

 

早在2012年初步預(yù)租后，上海中心大廈將沖擊上海第一租金的消息就不斷傳出。然而，當該項目正式招商后，其租金水平卻未能令市場驚艷。某代理機構(gòu)負責寫字樓租賃的高管透露：“目前上海中心方面未公布正式租金報價，但近期傳出的報價在13~15元/平方米/天，只能算超甲級寫字樓的中等水平。”

 

記者了解到，截至目前，上海中心除了已公開的觀復(fù)博物館、誠品書店等意向租戶外，還沒有正式簽訂租賃合同的客戶。“上海中心趕上了一個比較好的時機，因為這是小陸家嘴最后一幢綜合辦公樓，另一方面，跨國企業(yè)擴租的需求還在釋放。”上海中心大廈公關(guān)總監(jiān)朱亞萍告訴記者。

 

“與其說上海中心大廈招租困難，不如說項目處于謹慎試水階段更為貼切。”RET睿意德高級助理董事、中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦指出，這座超高層要實現(xiàn)70%的去化率，需要3年的時間，初期租金水平也只能做到同類寫字樓的七八成。

 

招商遇難題

 

作為政府開發(fā)的城市地標，上海中心大廈總高632米，建筑體量相當于2個金茂大廈或1.5個環(huán)球金融中心，由此成為目前上海最大體量的寫字樓項目。官方消息稱，今年上半年上海中心大廈主體鋼結(jié)構(gòu)施工將全部完成，632米高度約在6月底7月初完成，外幕墻安裝預(yù)計今年8月份全部完成，整個項目將在年內(nèi)實現(xiàn)土建竣工。

 

此外，上海中心大廈對于主力租戶或首期代表性租戶設(shè)置了一定的門檻，目標客戶中相當一部分鎖定優(yōu)質(zhì)的境外金融、境外現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與其他世界500強企業(yè)，這使其招租推進速度十分緩慢。

 

2013年6月，上海中心與臺灣誠品生活在臺北簽署租賃協(xié)議，誠品生活將于2015年入駐上海中心的52、53層空中大堂及地下一層。當年8月，觀復(fù)博物館創(chuàng)始人馬未都宣布觀復(fù)博物館將落戶上海中心37樓。

 

“誠品書店和觀復(fù)博物館只是簽了意向協(xié)議，并未敲定合同，目前上海中心還沒有簽下一份正式合同。”前述代理機構(gòu)高管指出，上海中心交付時間在明年一季度，留給首期招商的時間很有限，要在短期內(nèi)吸引大客戶還需在價格上做出讓步。

 

陳曦指出，首期客戶往往具備更長的談判周期與更強的談判能力，談判能力的焦點將體現(xiàn)在成交價格上，而首單或首批成交價格，又將對后續(xù)的租金成交表現(xiàn)產(chǎn)生顯著的影響。他認為，除了在招租策略方面的考量外，上海中心大廈潛在的招租壓力主要來源于三個方面，一是21萬方辦公體量集中釋放，勢必經(jīng)歷一個相對較長的消化期。二是項目正式上市階段，將恰逢上海寫字樓的歷史供應(yīng)高位，外圍區(qū)域的競爭勢必分流部分潛在客戶。三是受到項目建筑結(jié)構(gòu)的影響，辦公區(qū)不宜實現(xiàn)中小面積的分割，存在同質(zhì)化與缺乏靈活性的障礙。

 

“我們已經(jīng)開始收到很多外企與中資企業(yè)的問詢，也有針對性地與一些目標公司進行了溝通，其中不少客戶顯示出對于上海中心的強烈興趣。”世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表負責人林天春指出，洽談的目標公司主要為國際知名的銀行、金融機構(gòu)、商務(wù)中心、制造業(yè)、文化娛樂業(yè)、建筑師事務(wù)所等。

 

業(yè)內(nèi)人士透露，為盡早引進租戶入駐，上海中心已開始采用“挖墻腳”的招租方式，向環(huán)球金融中心、金茂大廈等陸家嘴周邊寫字樓，和南京西路等板塊的高端寫字樓里的大客戶發(fā)出邀請，并且以優(yōu)惠的價格策略吸引其落戶。

 

“巨人”將止步

 

上海中心大廈的招商緩慢，只是當下中國超高層規(guī)劃建設(shè)熱潮的冰山一角。陳曦認為，開發(fā)復(fù)合型的超高層地標項目的問題與壓力，從主觀層面看，在于如何實現(xiàn)項目整體的財務(wù)平衡。從客觀層面看，一線城市主要在于城市局部節(jié)點的功能損傷，包括建筑相鄰關(guān)系、城市交通壓力等等；而在二線城市主要在于城市能級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否能支撐該類項目的合理去化與收益預(yù)期。

 

事實上，隨著招商難、運營難等問題的日益浮現(xiàn)，我國一線城市盲目建造超高層的熱潮已有所消褪。

 

RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示，中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，共122 座，占全球總數(shù)一半以上，為排名第二的阿聯(lián)酋數(shù)量的三倍，建筑平均高度超過300 米。其中，已建成超高層建筑有34% 位于華東，為最密集地區(qū)；在建的超高層建筑則主要集中于華中和華南，比重分別為23% 和21%。

 

在待建的超高層建筑城市排名中，深圳共11座，位居全國第一，廈門、南京、天津、南寧分列二至五位。相比之下，北上廣的開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)逐步放緩，而一些尚沒有超高層建筑的三線城市，例如青島、蘭州、徐州，將會是未來超高層建筑開發(fā)非常盛行的城市。

 

該研究中心分析發(fā)現(xiàn)，全球超高層建筑城市中，上海以17座超高層建筑、總高度5372米在全球超高層建筑前十城市次于迪拜，排名第二。而在上海中心大廈竣工以后，上海超高層建筑會進入一個相對的低潮期。

 

“在上海中心大廈之后，上海近兩年放緩了超高層的審批節(jié)奏，甚至在黃浦江沿岸嚴格控制建造高度，以保持城市的天際線和歷史風貌。”上海一家國有企業(yè)高管向記者指出。