國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)許多城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的跡象。多位房地產(chǎn)專家在清華五道口金融學(xué)院日前舉行的“金融大家評(píng)”上認(rèn)為，我國(guó)樓市已告別黃金十年，全面進(jìn)入了調(diào)整期，不過(guò)樓市崩盤的可能性為零，針對(duì)目前存量過(guò)大的情況，大部分城市可考慮取消限購(gòu)，甚至放開(kāi)二套房貸。

房?jī)r(jià)調(diào)整危及宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

“目前房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)是不是白銀十年不太好說(shuō)。從這方面來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的調(diào)整周期已經(jīng)到來(lái)。” 摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌直抒自己對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格回調(diào)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌。

對(duì)于房?jī)r(jià)下跌是否會(huì)出現(xiàn)金融體系風(fēng)險(xiǎn)，朱海斌認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，雖然說(shuō)進(jìn)入調(diào)整期，但是房?jī)r(jià)可能更多是一種溫和的調(diào)整。

朱海斌認(rèn)為更應(yīng)該擔(dān)心的是宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，隨著房地產(chǎn)調(diào)整，地產(chǎn)投資的下滑，土地出讓金的下滑，勢(shì)必波及經(jīng)濟(jì)增速。朱海斌說(shuō)，今年我們定的目標(biāo)是7.5%，如果房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)快，今年保7不一定保得住，到6以下都有可能。

朱海斌分析，今年GDP下滑的主要原因在于房地產(chǎn)增速，或者說(shuō)固定資產(chǎn)投資增速的下滑，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的25%，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率大概是12%到13%，加上一些相關(guān)行業(yè)的話，大概占20%左右。

從前五個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資的增速已經(jīng)從去年20%的增速現(xiàn)在回到了14%左右。朱海斌表示，他做過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單計(jì)算，房地產(chǎn)增速如果下滑5%，對(duì)GDP的影響大概是0.6個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)如果從房地產(chǎn)增速?gòu)?0%降到5%的增速，那么對(duì)GDP的影響大概是1.8%左右，因此，房?jī)r(jià)調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，不能忽略了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)大幅崩盤可能性為零

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，但是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，盛世神州基金總裁李萬(wàn)明從三個(gè)方面分析這種可能性。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于保增長(zhǎng)、保民生、保就業(yè)有非常重大的作用，是不可替代的。李萬(wàn)明認(rèn)為，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的影響，至少超過(guò)了三分之一，所以在這種調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的情況下，政府不可能把房地產(chǎn)徹底地扔到一邊。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有真實(shí)的需求，根據(jù)人口、結(jié)婚和改善性需求推算出來(lái)，每年中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)有將近10億平方米的需求，“這是房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，” 李萬(wàn)明強(qiáng)調(diào)。

最后，新一屆政府調(diào)控會(huì)更加合理，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)于不同的區(qū)域、不同的形式會(huì)進(jìn)行合理的調(diào)控，也就是說(shuō)政府不再過(guò)分地強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)一刀切，李萬(wàn)明認(rèn)為，現(xiàn)在有些城市很顯然已經(jīng)逐漸地把限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，有利于房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)宋立認(rèn)為，日本房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體趨勢(shì)化下降時(shí)，城市化率約為60%至70%。而日前中國(guó)公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實(shí)則為勞動(dòng)力的城市化率。“按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴(yán)格來(lái)算，中國(guó)真正的城市化率不超過(guò)40%。因此房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)外界所說(shuō)的暴跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)入趨勢(shì)性下降，只是階段性調(diào)整。”

大部分城市可考慮取消限購(gòu)

不過(guò)，更多的人還是強(qiáng)調(diào)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂，李萬(wàn)明認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)的容量是有限的，不可能無(wú)限增長(zhǎng)。而房產(chǎn)市場(chǎng)的城市分化也較為嚴(yán)重，有一些地方已經(jīng)形成鬼城，但是也有很多城市房?jī)r(jià)照樣上漲，這讓中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)分化成兩個(gè)極端。

房產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力巨大，一直成為影響房?jī)r(jià)不能逾越的障礙。“隨著土地供應(yīng)過(guò)多、過(guò)快，有的省會(huì)城市甚至推出了13個(gè)新城。” 李萬(wàn)明表示，曾經(jīng)的盲目擴(kuò)張，已經(jīng)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不能承受之重。

對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，朱海斌表示，在目前這種供大于求的情況下，可以考慮在大部分城市取消限購(gòu)的措施，“我覺(jué)得可以對(duì)房地產(chǎn)正?；鸬揭欢ǖ膸椭?。”

此外，如果未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)比預(yù)期更差的情況下，也可以適當(dāng)考慮對(duì)二套房貸的調(diào)整。朱海斌表示，目前二套房貸，最高借貸比例是40%，也就是60%的首付比率，這個(gè)在全世界都非常高，基本上60%的首付是非常穩(wěn)健的房貸政策。

朱海斌認(rèn)為，在之前把二套房貸跟投資性住房掛鉤，但在最近的一兩年，更多的二套住房，其實(shí)是跟住房的改善、小孩上學(xué)，也就是剛性需求相關(guān)，從這個(gè)角度，可以考慮對(duì)二套房貸的政策進(jìn)行放松，這樣在政策上可以讓房地產(chǎn)慢慢地調(diào)整。