國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前全國許多城市出現(xiàn)量價齊跌的跡象。多位房地產(chǎn)專家在清華五道口金融學(xué)院日前舉行的“金融大家評”上認(rèn)為，我國樓市已告別黃金十年，全面進(jìn)入了調(diào)整期，不過樓市崩盤的可能性為零，針對目前存量過大的情況，大部分城市可考慮取消限購，甚至放開二套房貸。
房價調(diào)整危及宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)
“目前房地產(chǎn)毫無疑問已經(jīng)進(jìn)入拐點，房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，接下來是不是白銀十年不太好說。從這方面來說，整個行業(yè)的調(diào)整周期已經(jīng)到來。” 摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌直抒自己對于中國房地產(chǎn)市場的擔(dān)心。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價格回調(diào)。中國指數(shù)研究院[微博]的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次下跌。
對于房價下跌是否會出現(xiàn)金融體系風(fēng)險，朱海斌認(rèn)為，房價出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，雖然說進(jìn)入調(diào)整期，但是房價可能更多是一種溫和的調(diào)整。
朱海斌認(rèn)為更應(yīng)該擔(dān)心的是宏觀經(jīng)濟的風(fēng)險，隨著房地產(chǎn)調(diào)整，地產(chǎn)投資的下滑，土地出讓金的下滑，勢必波及經(jīng)濟增速。朱海斌說，今年我們定的目標(biāo)是7.5%，如果房地產(chǎn)調(diào)整過快，今年保7不一定保得住，到6以下都有可能。
朱海斌分析，今年GDP下滑的主要原因在于房地產(chǎn)增速，或者說固定資產(chǎn)投資增速的下滑，房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的25%，對GDP的貢獻(xiàn)率大概是12%到13%，加上一些相關(guān)行業(yè)的話，大概占20%左右。
從前五個月的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資的增速已經(jīng)從去年20%的增速現(xiàn)在回到了14%左右。朱海斌表示，他做過一個簡單計算，房地產(chǎn)增速如果下滑5%，對GDP的影響大概是0.6個百分點，也就是說如果從房地產(chǎn)增速從20%降到5%的增速，那么對GDP的影響大概是1.8%左右，因此，房價調(diào)整對宏觀經(jīng)濟的影響較大，不能忽略了這個風(fēng)險。
房價大幅崩盤可能性為零
雖然房地產(chǎn)市場不容樂觀，但是房價出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，盛世神州基金總裁李萬明從三個方面分析這種可能性。
中國房地產(chǎn)業(yè)對于保增長、保民生、保就業(yè)有非常重大的作用，是不可替代的。李萬明認(rèn)為，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP的影響，至少超過了三分之一，所以在這種調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，找到新的經(jīng)濟增長點的情況下，政府不可能把房地產(chǎn)徹底地扔到一邊。
此外，房地產(chǎn)市場具有真實的需求，根據(jù)人口、結(jié)婚和改善性需求推算出來，每年中國房產(chǎn)市場有將近10億平方米的需求，“這是房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)發(fā)展的一個堅實基礎(chǔ)，” 李萬明強調(diào)。
最后，新一屆政府調(diào)控會更加合理，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。對于不同的區(qū)域、不同的形式會進(jìn)行合理的調(diào)控，也就是說政府不再過分地強調(diào)行政干預(yù)一刀切，李萬明認(rèn)為，現(xiàn)在有些城市很顯然已經(jīng)逐漸地把限購政策進(jìn)行了調(diào)整，有利于房產(chǎn)市場的發(fā)展。
國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所副所長宋立認(rèn)為，日本房價出現(xiàn)整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴(yán)格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現(xiàn)外界所說的暴跌風(fēng)險。當(dāng)前房地產(chǎn)市場沒有進(jìn)入趨勢性下降，只是階段性調(diào)整。”
大部分城市可考慮取消限購
不過，更多的人還是強調(diào)對房產(chǎn)市場的擔(dān)憂，李萬明認(rèn)為房產(chǎn)市場的容量是有限的，不可能無限增長。而房產(chǎn)市場的城市分化也較為嚴(yán)重，有一些地方已經(jīng)形成鬼城，但是也有很多城市房價照樣上漲，這讓中國的房產(chǎn)市場分化成兩個極端。
房產(chǎn)市場的庫存壓力巨大，一直成為影響房價不能逾越的障礙。“隨著土地供應(yīng)過多、過快，有的省會城市甚至推出了13個新城。” 李萬明表示，曾經(jīng)的盲目擴張，已經(jīng)讓房地產(chǎn)市場不能承受之重。
對于房產(chǎn)市場的調(diào)整，朱海斌表示，在目前這種供大于求的情況下，可以考慮在大部分城市取消限購的措施，“我覺得可以對房地產(chǎn)正?；鸬揭欢ǖ膸椭?。”
此外，如果未來房產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)比預(yù)期更差的情況下，也可以適當(dāng)考慮對二套房貸的調(diào)整。朱海斌表示，目前二套房貸，最高借貸比例是40%，也就是60%的首付比率，這個在全世界都非常高，基本上60%的首付是非常穩(wěn)健的房貸政策。
朱海斌認(rèn)為，在之前把二套房貸跟投資性住房掛鉤，但在最近的一兩年，更多的二套住房，其實是跟住房的改善、小孩上學(xué)，也就是剛性需求相關(guān)，從這個角度，可以考慮對二套房貸的政策進(jìn)行放松，這樣在政策上可以讓房地產(chǎn)慢慢地調(diào)整。
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