房企的資金鏈越來(lái)越緊

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元。

從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再疊加最近美元強(qiáng)勢(shì)，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。

值得注意的是，開(kāi)發(fā)商依靠信托產(chǎn)品借新還舊的比例在提高，房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)恐集中爆發(fā)。

陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，海外融資利率的上升，跟機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)有關(guān)，不僅是評(píng)級(jí)某一房產(chǎn)公司或者項(xiàng)目，還要考慮到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大背景。房地產(chǎn)海外融資評(píng)級(jí)往下調(diào)，成本就會(huì)增高。“目前行業(yè)在洗牌，兼并重組也會(huì)迎來(lái)高潮。”

融資成本上升加劇房企負(fù)擔(dān)

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，十家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.5億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，并創(chuàng)近11個(gè)月以來(lái)新低。

分融資渠道來(lái)看，依然是以海外融資為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前5月，十家標(biāo)桿房企共計(jì)融資600.97億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；而境內(nèi)融資占比僅為27.4%。

分房企來(lái)看，今年前5月華潤(rùn)、雅居樂(lè)、招商的融資金額較高，均已突破120億元；其次是富力，融資金額為60.53億元；其他房企融資金額不超過(guò)40億元。

這樣一個(gè)融資規(guī)模和目前整個(gè)市場(chǎng)的金融環(huán)境收緊有關(guān)。上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院提供的全國(guó)市場(chǎng)報(bào)告顯示，與今年前4月相比，前5月各項(xiàng)資金來(lái)源占比中，境內(nèi)貸款的資金占比收窄，銷售回款的資金占比在上升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比1~4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9379億元，增長(zhǎng)16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長(zhǎng)9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款11458億元，下降8.4%；個(gè)人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，受美國(guó)加速退出QE（量化寬松政策）和人民幣匯率下行的雙重疊加影響，以及近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市出現(xiàn)降價(jià)潮，導(dǎo)致房企海外融資的難度加大。雖然5月以來(lái)融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導(dǎo)致企業(yè)的資金成本負(fù)擔(dān)上升。“人民幣持續(xù)下調(diào)，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致房企海外融資的難度越來(lái)越大，房企的資金之門又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂(lè)觀。”

各類融資工具難解資金壓力

據(jù)WIND公布數(shù)據(jù)，今年5月份，一線城市開(kāi)始出現(xiàn)有兌付風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而且隨著一線城市樓市成交萎靡，開(kāi)發(fā)商依靠信托產(chǎn)品借新還舊的比例提高。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，2013年下半年開(kāi)始，北京（樓盤）上海等一線城市的土地價(jià)格出現(xiàn)了暴漲的現(xiàn)象。一些房企在自有資金不夠的情況下，紛紛繞開(kāi)傳統(tǒng)的信貸模式尋求包括信托在內(nèi)的金融工具。此類融資下，房企其實(shí)是以2014年的優(yōu)秀業(yè)績(jī)做償付的。但今年樓市銷售在年初就出現(xiàn)迅速的降溫。很明顯，隨著一線城市的房企面臨庫(kù)存積壓的尷尬，相應(yīng)的信托產(chǎn)品將面臨比較大的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

范小沖表示，“資質(zhì)好的大房企或者上市公司，通過(guò)授信還可以從銀行貸款，貸款成本大約在7%、8%左右，而小房企從銀行拿不到貸款，只能通過(guò)其他渠道，比如信托、資管計(jì)劃、有限合伙基金的形式來(lái)融資。”

在目前比較糾結(jié)的金融環(huán)境下，房企在融資渠道上也做了各類調(diào)整，但很難看到能快速降低融資成本的跡象。黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，對(duì)于地產(chǎn)基金而言，之前以債券融資為主，而目前更多的是股債結(jié)合的方式，因?yàn)楣蓚Y(jié)合的模式，借款方壓力會(huì)小一點(diǎn)。

申威表示，地產(chǎn)私募基金的融資成本總體要比去年有所提升。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目可能就不考慮融資而是考慮轉(zhuǎn)讓，也有很多房企準(zhǔn)備退出，地產(chǎn)基金也開(kāi)始做起了并購(gòu)基金的業(yè)務(wù)。