在8年虧損8000萬的惠州海雅百貨關(guān)門走人的同時，豪言要開100家購物中心的娃哈哈杭州商場也爆出拖欠業(yè)主租金，而不甘寂寞的杉杉集團也要玩奧特萊斯。這是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)典型現(xiàn)實---“行內(nèi)悲觀，行外樂觀”.
2010年后商業(yè)地產(chǎn)以脫韁野馬之勢呈現(xiàn)出逐漸失控狀態(tài)，“無序、失控”也被諸多觀察人士認(rèn)為是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中最大泡沫所在。其粗放式的盲目開發(fā)且不切實際一哄而上成為商業(yè)地產(chǎn)的普遍亂象，其跡象在三、四線城市更為明顯。
究其根源，一方面在調(diào)控影響下，游離在政策限購和銀行限貸之外的商業(yè)地產(chǎn)讓更多開發(fā)商找到了機會，甚至行業(yè)觀點趨向于住宅地產(chǎn)的下降是可以被商業(yè)地產(chǎn)的上升所彌補。結(jié)果是有些開發(fā)商根本沒有做商業(yè)地產(chǎn)的足夠資金，不具備商業(yè)地產(chǎn)管理、運營能力，不顧市場需求地強行上馬。
另一方面，當(dāng)前三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)熱潮和政府的盲目推動不無關(guān)系，類似于惠州水口的大新城就是政府賣地時要求開發(fā)商必須做商場。與此同時，一些有地段優(yōu)勢的地塊，政府在賣地前已經(jīng)明確規(guī)劃為商住用地以提高地塊的溢價率，而非考慮地塊的實際因素，開發(fā)商拿到地塊后無論如何必須做商業(yè)地產(chǎn)。
無法回避的現(xiàn)實是，商業(yè)地產(chǎn)并非一個主力店+品牌組合就能玩轉(zhuǎn)。而多個商業(yè)地產(chǎn)項目采用上述玩法的結(jié)果是，類似于惠州這樣的三線城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。
在人口總量、購買力不足以支撐的前提下盲目開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，后果是商業(yè)項目數(shù)量多、質(zhì)量差，呈粗放型增長，開發(fā)商招商難與品牌商選址難并存的結(jié)構(gòu)性失衡，造成社會資源嚴(yán)重閑置浪費。
時下的三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)如同傳統(tǒng)的百貨商場一樣，急需一場洗牌。不僅要通過優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌解決，還應(yīng)該在地方主政者的主導(dǎo)下洗牌。
決定商業(yè)地產(chǎn)的三要素人流、車流、物流，都與城市規(guī)劃密切相關(guān)，官方可根據(jù)城市規(guī)劃的方向和配比改變商業(yè)地產(chǎn)的粗放式增長，是否可以根據(jù)人口增長，多規(guī)劃占地在1萬平方米以下的社區(qū)級的主題商業(yè)中心用地，而減少一些為了政績的高大上蠻干的城市綜合體？
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