如何看待增速放緩？

 

百城房?jī)r(jià)連漲23個(gè)月后首次下跌，但告別高增速不意味著市場(chǎng)終結(jié)

 

“我對(duì)住宅市場(chǎng)不看好。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的“高調(diào)看空”，讓樓市走向再次成為焦點(diǎn)。

 

交易清淡、供需緊張緩解是今年樓市降溫最直接的表現(xiàn)。端午節(jié)期間，北京（樓盤(pán)）住宅交易量創(chuàng)下7年來(lái)的同期新低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，今年前4月，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.9%。“同一片區(qū)，去年夏天中介還說(shuō)沒(méi)房源，結(jié)果這倆月居然帶我們看了50多套房。”上月在北京西南二環(huán)買(mǎi)下一套二手房的蔡女士很感慨。

 

部分城市房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下跌，被認(rèn)為是樓市分化、降溫的標(biāo)志。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格回調(diào)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌。

 

外資機(jī)構(gòu)集體唱衰也為中國(guó)樓市增添了一抹悲觀。5月，穆迪宣布將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從此前維持了18個(gè)月的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。投行巴克萊預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年。瑞銀則指出，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨拐點(diǎn)。

 

“拐點(diǎn)”“惡化”“負(fù)面”……中國(guó)樓市果真進(jìn)入下行通道了嗎？

 

增速下降并不等于負(fù)增長(zhǎng)。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊看來(lái)，新開(kāi)工面積、成交量出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，是由于2013年同期的基數(shù)過(guò)大。如果與2008年至2012年同期指標(biāo)相比，仍屬正常增長(zhǎng)。“過(guò)去增速那么高，現(xiàn)在下降些也是市場(chǎng)正常調(diào)節(jié)。”

 

受不動(dòng)產(chǎn)的特性影響，市場(chǎng)分化不僅是正常調(diào)節(jié)，也是發(fā)展主流。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉分析，今年4月，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降的原因有三：其一，當(dāng)?shù)鼐用褡》勘Ｓ兴狡撸涠?，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中部分制造業(yè)人口隨企業(yè)遷出了該區(qū)域；其三，該區(qū)域存在住房供給過(guò)量或價(jià)格過(guò)高問(wèn)題。房?jī)r(jià)下降屬于正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，波動(dòng)就是不可避免的規(guī)律。住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，經(jīng)過(guò)十幾年的高速增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)目前已邁入高基數(shù)低增長(zhǎng)的發(fā)展階段，這是必然趨勢(shì)。“行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場(chǎng)的終結(jié)。上漲就是錯(cuò)誤，下跌就是"崩盤(pán)"，這樣的分析值得商榷。”

 

對(duì)于外資機(jī)構(gòu)的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的特殊性并不了解，比如父母幫子女購(gòu)房、全世界最高的首付比例等，將國(guó)外市場(chǎng)特點(diǎn)套用到中國(guó)市場(chǎng)分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也缺乏科學(xué)支撐。“比如有一份研究報(bào)告稱2013年中國(guó)城市竣工住房面積達(dá)25.96億平方米，比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)高了一倍多。據(jù)此計(jì)算，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷就會(huì)有很大不同。”

會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“次貸危機(jī)”“日式崩盤(pán)”？

 

不會(huì)出現(xiàn)斷崖式暴跌，需防范價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求

 

“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)尤為重要。”秦虹介紹，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，上下游涉及幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，影響面較廣。

 

更重要的是，作為資金密集型行業(yè)，樓市平穩(wěn)直接關(guān)系到金融安全。劉洪玉提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國(guó)全部貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額和個(gè)人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的6.6%，個(gè)人購(gòu)房貸款余額占14.1%，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)將對(duì)金融安全產(chǎn)生不利影響。

 

此次樓市調(diào)整是近十幾年來(lái)首次非行政干預(yù)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)，也引發(fā)輿論格外關(guān)注。

 

“過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每3至4年也會(huì)出現(xiàn)周期性調(diào)整。但相比2008年、2011年政策性壓制導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)整，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場(chǎng)降溫，可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期較長(zhǎng)深度較深。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，本次出現(xiàn)調(diào)整的原因有三：一是資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開(kāi)發(fā)信貸收緊，房地產(chǎn)不得不“讓利跑量”；二是全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩；三是自住房增加供應(yīng)、房貸緊縮及樓市負(fù)面新聞增多的情況下，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)變化。

 

正是基于以上原因，當(dāng)三四線城市陸續(xù)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格停滯甚至下跌時(shí)，人們擔(dān)憂“斷供”蔓延引發(fā)美國(guó)式“次貸危機(jī)”。另一方面，盡管目前一二線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過(guò)去一年豪賭“地王”的大量房地產(chǎn)企業(yè)在目前的融資環(huán)境下會(huì)否遭遇資金鏈斷裂，從而引發(fā)多米諾效應(yīng)，導(dǎo)致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場(chǎng)所擔(dān)心的。

 

“我們不可能出現(xiàn)美國(guó)式的次貸危機(jī)。在美國(guó)，金融機(jī)構(gòu)在全部存量住房中擁有的權(quán)益超過(guò)50%，而我國(guó)住房金融發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上美國(guó)的水平。”劉洪玉說(shuō)。

 

國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)宋立分析，日本房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體趨勢(shì)化下降時(shí)，城市化率約為60%至70%。而日前中國(guó)公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實(shí)則為勞動(dòng)力的城市化率。“按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴(yán)格來(lái)算，中國(guó)真正的城市化率不超過(guò)40%。因此房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)外界所說(shuō)的暴跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)入趨勢(shì)性下降，只是階段性調(diào)整。”

 

劉洪玉也認(rèn)為，日本地價(jià)泡沫的破滅，市場(chǎng)飽和、價(jià)格過(guò)高是內(nèi)因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國(guó)還處于快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，住房市場(chǎng)有實(shí)際的使用需求支撐。“中國(guó)樓市不會(huì)出現(xiàn)所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致的住房市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定。”

 

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)究竟多大？

 

“影子銀行”規(guī)模未知是最大風(fēng)險(xiǎn)，住房金融不盲目擴(kuò)大杠桿就不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

 

盡管樓市并未進(jìn)入趨勢(shì)性下降，但并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。“中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。”劉洪玉坦言。

 

去年下半年，信貸政策趨緊，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行系統(tǒng)獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等“影子銀行”，來(lái)完成土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)建設(shè)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。今年5月，53家信托公司參與發(fā)行了306只固定收益類(lèi)信托產(chǎn)品。

 

“影子銀行”無(wú)疑推高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，以其中最“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業(yè)融資成本在7%與17%之間。

 

“"影子銀行"的參與，一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的投資能力，導(dǎo)致更激烈的土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和更高的地價(jià)，另一方面也提高了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平，降低了其抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。”劉洪玉說(shuō)。

 

房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)“影子銀行”融資的規(guī)模不詳，也是業(yè)界擔(dān)憂所在。今年以來(lái)，惠州（樓盤(pán)）光耀、寧波（樓盤(pán)）興潤(rùn)、青島（樓盤(pán)）君利豪等房企均傳出資金鏈危機(jī)，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的第一張，引發(fā)了眾多民間借貸糾紛。

 

“沒(méi)有機(jī)構(gòu)可以統(tǒng)計(jì)出目前房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)影子銀行融資的具體規(guī)模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說(shuō)。

 

不過(guò)，“影子銀行”的問(wèn)題已引起相關(guān)部門(mén)的高度重視，目前與房地產(chǎn)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)都在評(píng)估和防范風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托等通道類(lèi)業(yè)務(wù)今年規(guī)模將會(huì)大減。

 

秦虹也認(rèn)為，盡管今年前4月個(gè)人按揭貸款偏緊，對(duì)企業(yè)回款影響很大，“但只要我們堅(jiān)持不搞美國(guó)式的零首付或低首付，堅(jiān)持控制投資投機(jī)性需求，不盲目擴(kuò)大杠桿，我國(guó)的住房金融就不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

樓市還有機(jī)遇嗎？

 

雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬

 

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，目前樓市出現(xiàn)的調(diào)整既是正常的，也是宏觀調(diào)控一直所引導(dǎo)追求的。

 

“目前出現(xiàn)的調(diào)整，是我國(guó)住房市場(chǎng)迎來(lái)的一次難得的自我調(diào)整機(jī)會(huì)，大趨勢(shì)正朝著中央政府過(guò)去幾年來(lái)一直追求的樓市合理回歸的方向發(fā)展，是政府和包括絕大部分開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的社會(huì)各界普遍期盼的，非常有利于住房市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。所以中央政府層面暫時(shí)還沒(méi)有"救市"的需要。”劉洪玉說(shuō)。

 

調(diào)整期的中國(guó)樓市仍充滿機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了它的黃金歲月，進(jìn)入了白銀時(shí)代。“雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬。”

 

秦虹分析，目前我國(guó)24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬(wàn)人在城鎮(zhèn)生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲(chǔ)蓄人口的主體，他們是改善型需求的購(gòu)房者。“中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正處于兩者疊加的高位期，因此未來(lái)房地產(chǎn)的需求仍然很大。”