擁有多套房產的濟南市民王新江，如今很是糾結：面對低迷樓市，賣還是不賣？
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014”調研報告，更是讓王新江頗感壓力。報告顯示，2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率已達22.4%，高空置率致使4.2萬億元的銀行房貸沉淀于空置住房。而王新江的兩套未租出去的空閑房，正在這22.4%之列。
對此，中盈地產山東辦事處總經理賈軼接受經濟導報記者采訪時表示，目前有財力的家庭和個人，購買兩套及兩套以上住房已經較為普遍，空置率也成為房地產項目不可回避的問題。在樓市“去投機化”趨勢下，空置房何去何從，不僅考驗著置業(yè)者的耐力，亦關系到樓市的未來走向。
新的任務
從事物流行業(yè)的王新江坐擁多套房產，已經是很多人眼中的千萬富翁，不過，他現(xiàn)在卻急著為自己的房子找到“下家”。
“我在房屋中介公司、網絡上，包括朋友圈中，都撒了關于出售房屋的信息。不過看的多，真正成交的只有一套。”王新江2009年以一次性付清現(xiàn)金的方式購買了某寫字樓一個整層，目前來看，這是他多套房產中回報較高的。其余除了用于出租，基本上都是空置。
“樓市未來走向并不是很明朗，我還是希望能將手中一些物業(yè)盡早處理掉，但是目前是來看的人多，買的人少，大多還是觀望心態(tài)。其實我很多朋友也擁有多套房，但不舍得出租，目前基本上都是空置。所以，房子多了也會很頭疼。”王新江苦笑說。
中國房地產經紀研究中心研究員黎明元對導報記者表示，對于房地產市場的“空置率”，目前我國還沒有一個非常明確的官方定義。發(fā)達國家房地產市場已經趨于飽和穩(wěn)定，空置率較低。而當前我國處于城鎮(zhèn)化進程，伴隨著房地產市場的擴張，空置率的數(shù)字相對來說就比較高。
導報記者和王新江一起算了筆賬：目前他手中有10套房產，自住一套，給父母一套，還有一套別墅作為全家周末或度假使用。其他物業(yè)中有5套出租，2套空置。空置的2套房產折合目前的市場價格共計400萬元，如果能夠出租出去，年收益9萬元左右。“而如果拿這400萬元做其他投資，每年的回報率至少在5%，也就是20萬元。所以現(xiàn)在是應該保留房子，還是賣掉做其他投資，成了新的困惑。”王新江也有些無奈。
如今，很多像王新江一樣的“地主”都越發(fā)感到投資房產不再像前幾年那樣吃香了。房產空置不僅需要支付物業(yè)費用等管理費，可預期的收益也大不如從前。“風險較大，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至導致資不抵債。”這是王新江目前對房地產市場的一個估計，因此，如何處理手中的空置房也就成為他近期的一個重要任務。
大量空置
按照西南財經大學上述報告中“2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%”的數(shù)據(jù)來看，國內的城鎮(zhèn)住房空置率已經遠遠高于國際水準。有數(shù)據(jù)顯示，2000年至今美國的住房空置率維持在1%至3%的水平，歐盟2004年的住房空置率調查顯示各成員國平均水平為9.5%，日本2008年的住房空置率為13.1%。
“大量的住房空置造成社會資源的嚴重浪費。據(jù)測算，截至2013年8月，空置住房占用了4.2萬億元的住房貸款余額，降低了金融市場的效率。”甘犁說。
在山東沿海地區(qū)，就有很多“候鳥式”公寓。導報記者近日來到青島黃島區(qū)的隆和水岸小區(qū)。該小區(qū)2009年建成，目前只有一班公交車經停，加之還沒有鋪設暖氣管道，因此選擇入住此小區(qū)的本地人并不是很多。
“隆和水岸的業(yè)主多數(shù)來自周邊濟南、淄博、德州等城市，也有來自新疆、東北等省份的，他們主要是看中了沿海的環(huán)境和未來這里的發(fā)展。”青島黃島區(qū)萬和房屋銷售中心總監(jiān)王曉麗向導報記者透露，70%以上選擇在隆和水岸置業(yè)的房主，都至少擁有兩套房，“他們一般是夏天來住兩三個月。其他時間尤其是冬天，這里的空置率很高。”
不僅是沿海城市，省會濟南也存在類似空置的情況。11日晚，導報記者驅車沿旅游路探訪，從歷陽大街到千佛山段的別墅，亮燈者極少；繼續(xù)穿過轉山隧道，向奧體中心方向的道路兩側，幾個新建小區(qū)的亮燈率也很低。
隨后，導報記者來到位于旅游路與洪山路交叉口的21世紀房產銷售中心。當被問及周邊小區(qū)的空置情況時，該銷售中心工作人員告訴導報記者，附近比較成熟的社區(qū)如荊山小區(qū)、銀座花園、正大城市花園等，房齡都在5年以上，入住率較高，都在80%以上。但周邊的新建樓盤，尤其是位置相對較偏、配套尚未完善的小區(qū)，入住率就比較低。銷售人員還透露，奧體中心周邊有一處樓盤，一家事業(yè)單位作為宿舍團購了大部分，但因為距離單位較遠，目前只有30戶入住，入住率還不到15%。
位于華龍路的華陽新區(qū)，一部分是回遷房，一部分向外出售，從2011年開始有住戶陸續(xù)搬入。導報記者以詢問房源為由從物業(yè)工作人員處得知，目前小區(qū)的入住率并不高，地下車庫更是自建好后一直都未啟用。“按照繳納水電費的情況來看，目前的入住率只有不到50%，大部分都是婚房、老人房和出租房。很多已有其他較好住房和在市里居住的，一般不會選擇到這里長住。”物業(yè)工作人員表示。
濟南智德房地產經紀有限公司總經理武子原說，按照國際慣例，商品房空置率的警戒線為10%，空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)。目前，濟南有相當一部分多套房房主，而一些新建小區(qū)配套不齊備、地理位置較偏，難聚人氣，大量房屋空置已成不爭事實。
去投機化
步入2014年，伴隨各地商品住宅成交量的下跌，部分城市商品房存量高企。一時間，樓市“拐點論”聲音再起?？罩寐首鳛楹饬繕鞘邪l(fā)展的一個重要指標，也成為如今眾多分析師和地產機構發(fā)布數(shù)據(jù)的標尺之一。
“目前城鎮(zhèn)家庭擁有2套房以上的家庭在20%左右。在三、四線城市，擁有回遷房、補償房等多套房的家庭比率更高，也就帶來了更大的空置率。”黎明元認為，判斷房地產市場是否已臨“拐點”，不能單純依靠空置房一項數(shù)據(jù)，而是要通過這個數(shù)據(jù)，盡早厘清樓市的供需狀況和未來走向，同時也要結合更多指標宏觀分析。
他表示，給房地產市場降溫，調整虛高價格是必要的，應該進一步盤活存量、減少浪費。
“對于目前的房地產市場，我們認為剛需是有的，但要解決空置率問題，建出優(yōu)質的樓盤是不可或缺的一環(huán)。”賈軼表示，目前濟南周邊不少房產項目可謂“雞肋”，性價比不高，再轉手相對難，很容易就陷入空置的尷尬局面。“空置房需要的是盤活，更需要周邊配套的建設與成熟。畢竟真正常住的只有一套，房主肯定會選擇最適合的。”
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