6月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、商品房銷售額等多個指標(biāo)的增速跌至近一年來最低點(diǎn)。其中，商品房銷售額和商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)4個月同比下降。之前，中國指數(shù)研究院稱，5月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10978元，環(huán)比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環(huán)比下跌。

 

中國房地產(chǎn)市場再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管人們對是否“拐了”尚存爭議，但是卻無人否認(rèn)當(dāng)前樓市狀況嚴(yán)峻。于是，“救市”的呼吁以及沖動也隨之而來。

 

“剛性需求”不再堅挺

 

數(shù)年間，中國房地產(chǎn)商都講著這樣一個故事：這是一片人多地少的土地，這片土地將會迅速城鎮(zhèn)化，這種城鎮(zhèn)化需要大量的房子，這樣的房子漲價是必然趨勢，這個趨勢將持續(xù)很久。這個故事的邏輯如此嚴(yán)絲合縫，以至于人們不得不相信它是真的：房價必然、必須漲上去。

 

近日，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁公布了一項研究稱，中國家庭十分之九擁有自己的住房，其中，城鎮(zhèn)的比率(87%)略低于農(nóng)村(96%)，但與歐美發(fā)達(dá)國家相比，已經(jīng)顯著領(lǐng)先。不僅如此，到2014年3月，中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到21%。無房戶、啃老族以及“人房分離”戶減少至22%，而他們中有錢購房的僅為7%。

 

需求方如此，那么，供給面呢？甘犁說，中國城鎮(zhèn)現(xiàn)有的房子足以填補(bǔ)剛性需求，而且還有1998萬套過剩。那些已經(jīng)售出但不租不住的空著的房子約4898萬套，空置率為22%，也顯著高于歐美國家，甚至高于我國臺灣地區(qū)。尤其令人矚目的是，經(jīng)濟(jì)適用房空置率竟然高達(dá)23%。它本來是為滿足低收入家庭住房需求的。

 

在甘犁的研究中，所謂“剛性需求”的堅挺已成明日黃花，房價要上漲，乃至只是穩(wěn)定在高位，都需要新的故事講出。然而，房地產(chǎn)商還沒有找到新的故事可講，只好老調(diào)重彈。

 

地產(chǎn)“大炮”、華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)在博客中說，“盡管房地產(chǎn)只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會不關(guān)注必要的經(jīng)濟(jì)增長與底線嗎？至少房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。 城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實(shí)現(xiàn)中國夢，不管政策如何調(diào)整，都需要有個安定、舒適的家。”

 

萬達(dá)董事長王健林說，“中國的真實(shí)城鎮(zhèn)化率還不到40%，十八屆三中全會才定下政策，去年年底剛開了新型城鎮(zhèn)化工作會議，國家首度把城鎮(zhèn)化作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，作為推動國家發(fā)展的主要動力。這個方向剛剛才定下，房地產(chǎn)就崩盤了，你覺得可能嗎？”

 

恒大董事長許家印說，“在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的浪潮下，三線城市仍將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場。”

 

盡管火力全開，但是應(yīng)者寥寥。人們似乎對城鎮(zhèn)化與高房價的愛情不再感冒。這不僅僅是審美疲勞所致，反面的證據(jù)也愈來愈多。

 

渣打銀行的研究團(tuán)隊稱，當(dāng)前，中國一至三線城市的房屋庫存總量已升至17個月房屋銷售量。“我們假設(shè)相當(dāng)于5～10個月房屋銷量的庫存水平表明房市相對緊俏，相當(dāng)于15個月以上房屋銷量的庫存水平代表房屋供給過量，這將對開發(fā)商造成相當(dāng)大的資金壓力，并加大房價下行壓力。”

 

該團(tuán)隊的研究模型表明，如果全國房屋成交量仍維持在當(dāng)前水平，那么庫存將難以清空，并將持續(xù)上升，對開發(fā)商造成更大壓力。“房屋銷量上升是清空當(dāng)前及未來庫存的唯一出路。然而即使成交量從當(dāng)前水平以月環(huán)比2.5%的速度增加，也只能帶動庫存逐步減少。庫存降至2013年中期的水平將需要兩年時間。這意味著許多開發(fā)商的痛苦將延長，并可能導(dǎo)致大量房企破產(chǎn)，因為許多房企將難以承受如此長時期的高額融資成本。”

 

在最需要錢的時候，錢卻離開了。數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，中國市場新募集的私募股權(quán)投資基金共計33只，募資總額達(dá)到44.62億美元，房地產(chǎn)行業(yè)卻備受冷落，基金只數(shù)和募集金額均明顯下降。受境內(nèi)IPO開閘影響，房地產(chǎn)基金退出筆數(shù)呈現(xiàn)報復(fù)性反彈，共發(fā)生54筆退出案例。不止如此。在2012～2013年曾大受海外債權(quán)人歡迎的中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券，開始門庭冷落。3月中旬至4月底，中國內(nèi)地房企海外融資完全停頓。

 

或許SOHO中國董事長潘石屹的話在點(diǎn)題。他在清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的一個內(nèi)部講話中說，“中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰山了。”

 

樓市“松綁”撲朔迷離

 

6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在其新浪V認(rèn)證微博上透露，即日起，沈陽市限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。“如消息屬實(shí)，則沈陽把貞節(jié)牌坊全面推倒了！之前，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部松綁！當(dāng)前，沈陽樓市供大于求，住宅去庫存化周期22個月，與天津相近。限購松綁暗潮洶涌，大勢已去，半年后，估計只剩一線四市站崗！”他說。

 

一石激起千層浪。媒體紛紛涌向沈陽求證真?zhèn)?，評論員葉檀已經(jīng)發(fā)話“早該取消，否則沈陽發(fā)展無力”。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，沈陽10日確實(shí)取消了樓市限購，但沒有具體文件，沈陽市有關(guān)房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心只是接到了這么個消息，本地戶口、外地戶口都不限購了。但是11日早上又有通知說，恢復(fù)限購。

 

對于沈陽市樓市限購“松綁”近乎行為藝術(shù)的做法，楊紅旭不禁嘆道：“當(dāng)前樓市現(xiàn)狀，限購已無必要。為什么暫時還得站崗？兩點(diǎn)原因：1.歷史遺產(chǎn)。2.輿論綁架。如果政府能把保障房搞得更好些，如果‘文革’遺民遺風(fēng)更少些。自然，就不需要這個爛牌坊了！”

 

數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，沈陽新建住宅庫存1828萬平方米，超過京滬，僅次于全國最高的天津(2110萬平方米)，去庫存需要22個月，此外，沈陽房價收入比10多年來在下降。有評論稱，“過剩了，還限購，這是最不市場化的現(xiàn)象。”

 

沈陽市政府為什么試探取消限購？傷在你身，痛在我心。這個理兒中國人很清楚：“土地財政”已經(jīng)將房地產(chǎn)市場和政府的錢袋子連在一起。房子賣不出去，房地產(chǎn)商資金緊張，政府如何能作壁上觀。何況，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級尚未明了，新興支柱產(chǎn)業(yè)仍在地平線外，各地發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴仍難脫離。“不賣樓不發(fā)展”早已成為某些城市的寫照。

 

問題是，取消限購鼓勵投資乃至投機(jī)是不是個好主意？

 

巴克萊首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家常健說，巴克萊近日訪問了北京和上海，與相關(guān)政策決策者、宏觀經(jīng)濟(jì)評論員、國際組織官員和行業(yè)專家碰面。他們發(fā)現(xiàn)，老百姓對房地產(chǎn)市場低迷感到一些擔(dān)心，中國人民銀行等有關(guān)機(jī)構(gòu)也未能出臺強(qiáng)有力的應(yīng)對措施。常健認(rèn)為，公眾對樓市低迷并未感到太意外，而是更傾向于接受經(jīng)濟(jì)增長放緩的前景。盡管房地產(chǎn)市場有著持續(xù)下行的風(fēng)險，國家出臺政策果斷扶持房地產(chǎn)市場的希望依然比較渺茫。

 

顯見，盡管除沈陽外，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等地方政府都在努力為樓市加油，但是無論是中央政府，還是普通百姓，似乎都不認(rèn)為到了該拉房地產(chǎn)一把的時候。“國家樂見房地產(chǎn)泡沫慢慢縮小。它將會容忍來自房地產(chǎn)市場的壞消息。”中國社科院一位研究者稱。

 

不過，心急的也在提醒風(fēng)險，如同以前上演的那樣。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在微博中表示：“又到了該說只有房地產(chǎn)業(yè)才能救中國的時刻了——不管你承認(rèn)不承認(rèn)、愛聽不愛聽，這是事實(shí)。唯一限購限貸的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，這說明唯一有巨大需求潛力的行業(yè)就是這個行業(yè)。總體上看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈短而細(xì)小，拉動作用有限，而且政府投資不可避免存在巨大浪費(fèi)。”

 

渣打銀行的研究人員則認(rèn)為只要政策得當(dāng)，也許會“雙贏”。“改革者也意識到，持續(xù)2～3年的房市深度調(diào)整將對市場造成顯著損害。我們認(rèn)為目前中央有必要調(diào)整政策，以軟化樓市調(diào)整力度。若政策運(yùn)用得當(dāng)，應(yīng)該不會再次刺激房市大幅上漲，而會減輕市場可能受到的沖擊力度。”

 

數(shù)據(jù)顯示，2013年年底以來，家庭可利用抵押貸款的下降已使房屋銷售量降低。不過，即便取消限購，又能怎么樣？在董藩看來顯然還是不夠的，他的呼吁是：“松動房貸吧！”常健則認(rèn)為，“正在下降的房價自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)期、負(fù)債/GDP比率超過200%的高杠桿經(jīng)濟(jì)背后開發(fā)商的財政困難，以及在銀行部門有陰影的脆弱的金融體系，這些都暗示無序調(diào)整的風(fēng)險是真實(shí)的和上升的。”