增速創(chuàng)多年新低 銷(xiāo)售面積亦下降

樓市投資“退燒” 顯現(xiàn)市場(chǎng)理性(市場(chǎng)觀察)

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速較前4個(gè)月回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)57個(gè)月新低紀(jì)錄。同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積也同比下降。專(zhuān)家分析指出，數(shù)據(jù)的全面下行是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等風(fēng)險(xiǎn)因素積累，現(xiàn)在市場(chǎng)的冷卻收縮表明房地產(chǎn)市場(chǎng)基本“退燒”，回歸理性，應(yīng)利用好分類(lèi)調(diào)控的政策，讓房地產(chǎn)在市場(chǎng)軌道中健康發(fā)展。

 

投資增速創(chuàng)出新低

 

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)出2009年以來(lái)最低紀(jì)錄。其中，住宅投資21043億元，增長(zhǎng)14.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.5%。

 

此外，商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也能反映出市場(chǎng)“遇冷”。1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%。5月末，商品房待售面積53402萬(wàn)平方米，比4月末增加750萬(wàn)平方米。

 

“在往年房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)有所復(fù)蘇的紅5月出現(xiàn)了數(shù)據(jù)的全面下行，基本可以明確，市場(chǎng)起碼將出現(xiàn)維持半年以上的中期調(diào)整，尤其是非核心城市、非城市核心區(qū)將出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整。調(diào)整的主要原因有兩點(diǎn)，一是資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開(kāi)發(fā)信貸收緊；二是全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三四線(xiàn)城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)本報(bào)記者表示。

 

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)謝逸楓則表示，如果6月數(shù)據(jù)還維持在低位，則說(shuō)明房地產(chǎn)出現(xiàn)了周期性下降探底。

 

調(diào)控促市場(chǎng)回歸理性

 

面對(duì)退去熱度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者的觀望心態(tài)日漸明顯。“經(jīng)過(guò)了十多年的高速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，這是很正常的，應(yīng)當(dāng)理性看待。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群指出，部分三四線(xiàn)城市由于產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入有限，房?jī)r(jià)回調(diào)已持續(xù)了一段時(shí)間，這也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有所變化。

 

事實(shí)上，今年政府工作報(bào)告中提出的“分類(lèi)調(diào)控”的效果已經(jīng)基本從房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化結(jié)果中有了明顯的呈現(xiàn)。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊看來(lái)，解決好老百姓的住房需求，就好比用“兩條腿或者兩個(gè)輪子驅(qū)動(dòng)”。他表示，第一條腿是發(fā)展住房市場(chǎng)，讓盡可能多的老百姓通過(guò)自己的努力在市場(chǎng)上購(gòu)置或者租賃住房；第二條腿，為那些沒(méi)有能力住上合適住房的家庭提供住房保障。

 

“目前政府已清晰地把重點(diǎn)放在更努力地把保障房托底的事情做到位上。”財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，同時(shí)也就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場(chǎng)機(jī)制更好地發(fā)揮作用，在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。

 

對(duì)“限購(gòu)”不能求全責(zé)備

 

在房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓下行的背景下，一些三四線(xiàn)城市面對(duì)高企的庫(kù)存已經(jīng)悄然開(kāi)始微調(diào)限購(gòu)政策。緣起于2009年、2010年左右抑制投機(jī)需求的限購(gòu)政策是否仍有持續(xù)的必要，近期也引起討論。有學(xué)者表示，限購(gòu)政策不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。但仍有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控始終以堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求這個(gè)原則來(lái)進(jìn)行，限購(gòu)政策本身對(duì)老百姓的自主性需求并不產(chǎn)生太大影響，不能全盤(pán)否定其積極意義。

 

“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是帶有行政調(diào)控的宏觀經(jīng)濟(jì)，一般來(lái)說(shuō)，不能完全照搬西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論進(jìn)行分析。房地產(chǎn)本身是消費(fèi)品，應(yīng)該按照消費(fèi)品的供需規(guī)律去看，而不能按照投資品的規(guī)律去評(píng)價(jià)，從目前的效果上看，限購(gòu)政策顯然是已經(jīng)起到作用了。一般家庭的第一、第二套基本住房需求并沒(méi)有得到抑制，基本滿(mǎn)足了剛需。”張大偉說(shuō)。

 

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵[微博]分析指出：“總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了多元化的新格局，價(jià)量放緩已經(jīng)成為基本事實(shí)。未來(lái)若干年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力將來(lái)自?xún)纱笮枨?，一是已?jīng)進(jìn)城但沒(méi)有獲得本地戶(hù)籍的農(nóng)村人口，以及期待進(jìn)城的農(nóng)村人口；二是已經(jīng)進(jìn)城但希望在另外的城市定居或者發(fā)展的人口。因此，限購(gòu)政策也可以對(duì)應(yīng)做出靈活調(diào)整，除了北上廣深等一線(xiàn)城市按兵不動(dòng)外，其他城市可以因地制宜放開(kāi)外來(lái)戶(hù)籍人口的購(gòu)房限制，并完善配套的房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)登記制度，利用好房地產(chǎn)拐點(diǎn)這一時(shí)期。”