增速創(chuàng)多年新低 銷售面積亦下降

樓市投資“退燒” 顯現(xiàn)市場理性(市場觀察)

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較前4個月回落1.7個百分點，創(chuàng)57個月新低紀錄。同時，房地產(chǎn)銷售面積也同比下降。專家分析指出，數(shù)據(jù)的全面下行是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等風險因素積累，現(xiàn)在市場的冷卻收縮表明房地產(chǎn)市場基本“退燒”，回歸理性，應(yīng)利用好分類調(diào)控的政策，讓房地產(chǎn)在市場軌道中健康發(fā)展。

【投資增速創(chuàng)出新低】

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點，創(chuàng)出2009年以來最低紀錄。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。

此外，商品房銷售數(shù)據(jù)也能反映出市場“遇冷”。1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%。5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。

“在往年房地產(chǎn)市場都會有所復蘇的紅5月出現(xiàn)了數(shù)據(jù)的全面下行，基本可以明確，市場起碼將出現(xiàn)維持半年以上的中期調(diào)整，尤其是非核心城市、非城市核心區(qū)將出現(xiàn)明顯價格調(diào)整。調(diào)整的主要原因有兩點，一是資金價格上漲導致房地產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊；二是全國總體樓市供應(yīng)告別絕對短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對本報記者表示。

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓則表示，如果6月數(shù)據(jù)還維持在低位，則說明房地產(chǎn)出現(xiàn)了周期性下降探底。

【調(diào)控促市場回歸理性】

面對退去熱度的房地產(chǎn)市場，購房者的觀望心態(tài)日漸明顯。“經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，這是很正常的，應(yīng)當理性看待。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群指出，部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入有限，房價回調(diào)已持續(xù)了一段時間，這也使得房地產(chǎn)市場預期有所變化。

事實上，今年政府工作報告中提出的“分類調(diào)控”的效果已經(jīng)基本從房地產(chǎn)市場的分化結(jié)果中有了明顯的呈現(xiàn)。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊看來，解決好老百姓的住房需求，就好比用“兩條腿或者兩個輪子驅(qū)動”。他表示，第一條腿是發(fā)展住房市場，讓盡可能多的老百姓通過自己的努力在市場上購置或者租賃住房；第二條腿，為那些沒有能力住上合適住房的家庭提供住房保障。

“目前政府已清晰地把重點放在更努力地把保障房托底的事情做到位上。”財政部財科所所長賈康表示，同時也就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場機制更好地發(fā)揮作用，在小幅正常波動中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。

【對“限購”不能求全責備】

在房地產(chǎn)市場承壓下行的背景下，一些三四線城市面對高企的庫存已經(jīng)悄然開始微調(diào)限購政策。緣起于2009年、2010年左右抑制投機需求的限購政策是否仍有持續(xù)的必要，近期也引起討論。有學者表示，限購政策不符合經(jīng)濟學原理。但仍有專家指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控主要目標是追求供求平衡、市場平穩(wěn)，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控始終以堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則來進行，限購政策本身對老百姓的自主性需求并不產(chǎn)生太大影響，不能全盤否定其積極意義。

“中國的經(jīng)濟是帶有行政調(diào)控的宏觀經(jīng)濟，一般來說，不能完全照搬西方的經(jīng)濟學理論進行分析。房地產(chǎn)本身是消費品，應(yīng)該按照消費品的供需規(guī)律去看，而不能按照投資品的規(guī)律去評價，從目前的效果上看，限購政策顯然是已經(jīng)起到作用了。一般家庭的第一、第二套基本住房需求并沒有得到抑制，基本滿足了剛需。”張大偉說。

清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵分析指出：“總的來說，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了多元化的新格局，價量放緩已經(jīng)成為基本事實。未來若干年房地產(chǎn)市場的發(fā)展動力將來自兩大需求，一是已經(jīng)進城但沒有獲得本地戶籍的農(nóng)村人口，以及期待進城的農(nóng)村人口；二是已經(jīng)進城但希望在另外的城市定居或者發(fā)展的人口。因此，限購政策也可以對應(yīng)做出靈活調(diào)整，除了北上廣深等一線城市按兵不動外，其他城市可以因地制宜放開外來戶籍人口的購房限制，并完善配套的房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)登記制度，利用好房地產(chǎn)拐點這一時期。”