在上海市靜安區(qū)，一套破舊的小戶型二手房單價可達8萬~10萬元/平方米，原因且只有一個，這是一套學區(qū)房。北京的情況則更為夸張，一套靠近北京市第二實驗小學(下稱“實驗二小”)的學區(qū)房報價甚至超過30萬元/平方米。
“郊區(qū)的一手樓盤都在促銷，房價幾乎回到3年前，但核心區(qū)的學區(qū)房價格從來沒有降過。”在另一個房價高企的一線城市廣州，合富置業(yè)的一位物業(yè)顧問告訴《第一財經日報》記者，學區(qū)房是“房子中的戰(zhàn)斗機”，擁有教育這個獨特資源，不太可能降價。
不過，據本報記者了解，隨著樓市整體走弱，一線城市學區(qū)房的成交量價也出現了下跌，但相對于普通房源，其量價均相對堅挺。
德佑地產市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者，隨著“單獨二孩”政策的逐步放開，一線城市的學區(qū)房預計還有十年牛市。
只漲不跌的“神話”
15平方米，售價460萬元，單價超過了30萬元/平方米。這是北京文華胡同一處平房最新的網上報價。除了鄰近西單、可改作門面等因素，在近期樓市較為低迷的北京，該房源之所以如此天價，主要與旁邊的一所著名小學有關。
位于北京西城區(qū)新文化街111號的北京實驗二小師資雄厚，地處西單地區(qū)寸土寸金的黃金地帶，始建于1909年，在北京“聲名顯赫”。此前，該小學劃片學區(qū)房只有文華胡同和文昌胡同的平房，因此價格一直居高不下。
海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)為北京市傳統(tǒng)的學區(qū)房大區(qū)。鏈家地產[微博]市場研究部提供給本報的統(tǒng)計數據顯示，今年4月，這三個區(qū)域的學區(qū)房占各自區(qū)域成交的全部二手住宅的比例能達到30%左右，明顯高于北京市平均水平。
而在上海，以對口靜安教育學院附屬小學的海防村為例，2012年下半年，30平方米的學區(qū)房均價在五六萬元，此后一直上漲，如今同樣面積的學區(qū)房均價大概在9萬元。海防村少量10平方米的學區(qū)房報價甚至達到18萬元/平方米。而距離海防村300米的句容小區(qū)不是學區(qū)房，同樣面積的房子每平方米均價只有4萬元。
安居客集團提供給《第一財經日報》的數據顯示，北京學區(qū)房去年一年的漲幅高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米;上海學區(qū)房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城二手房價16%的平均漲幅。
名校對口學區(qū)房的漲勢尤其驚人。例如，截至今年4月底，上海福山外國語小學的福山、花園、瑞華三個校區(qū)，對口小區(qū)的均價均已超過50000元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%。
陸騎麟表示，目前上海學區(qū)房的價格還是比較穩(wěn)定的，不過，部分教育資源相對優(yōu)質的學區(qū)房價格依舊處于緩慢上漲階段，如徐匯區(qū)匯師小學附近的學區(qū)房相比4月份依舊出現了1%左右的上漲。
21世紀不動產對上海金橋、源深、七寶、新華路、南黃浦等板塊抽樣調查結果顯示，盡管學區(qū)房受到整體二手房市場影響，成交表現乏力，甚至部分房源價格也出現一定松動，但學區(qū)房整體價格較普通房源更為堅挺，原因在于，相比普通的住房，學區(qū)房往往擁有地段和教育配套兩大優(yōu)勢。
政策復雜，市場也復雜
“以前的中國樓市是政策復雜、市場簡單，但今年的樓市是政策簡單，市場復雜。”不少業(yè)內人士如是形容今年國內樓市的現狀。
然而，這樣的措辭似乎不適用于學區(qū)房。今年以來，多個一線城市出臺了形式各樣的入學新政，這些政策不僅給孩子們的入學帶來變數，也讓優(yōu)質教育資源周邊的學區(qū)房市場“無法淡定”。
根據教育部今年的新規(guī)，到2015年，19個大城市所有縣(市、區(qū))實行劃片就近入學政策，100%的小學實現劃片就近入學，90%以上的初中實現劃片入學。
4月18日，此前備受關注的2014年北京市小升初新政出臺，取消“共建生”、小學免試就近入學，小升初實行“單校劃片”或“多校劃片”入學。
在北京從事房產中介行業(yè)多年的小王告訴《第一財經日報》記者，想要入名校，花錢、找關系也不靠譜，只有買下學區(qū)房落戶最為“可靠”。
“在最新劃入片區(qū)的區(qū)域，我們有3個業(yè)主知道消息后準備漲價。”房產經紀人小趙說，最新的入學政策公布后，北京文昌胡同、文華胡同的房源價格仍在上浮，而附近的新文化街小區(qū)6棟樓也被納入名校入學片區(qū)，這些房源的成交單價約8萬元/平方米，明顯高于去年的7.5萬元/平方米。
同樣在4月，上海靜安區(qū)的一項入學新政則給瘋狂上漲的學區(qū)房價潑了一盆冷水。靜安區(qū)教育局發(fā)布的《關于2014年本區(qū)義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》規(guī)定，從今年起，靜安區(qū)各公辦小學將開始建立對口入學新生數據庫，靜安區(qū)每戶地址5年內只享有一次同校對口的入學機會。
上述“最嚴入學新政”公布后一周，效果立竿見影。當時，信義房屋的一位負責人對本報記者表示：“許多客戶習慣于提前兩至三年為孩子上學做準備，因此，新政對這部分已買房的客群影響不大。但整體上看，客戶購買學區(qū)房的欲望有所下降，接下去，學區(qū)房的轉手頻率也會降低。”
昨日，信義房屋昌平店的置業(yè)顧問劉五營對記者稱，目前靜安區(qū)的學區(qū)房屬于有價無市狀態(tài)。市場掛牌量有微弱下降，上門購買學區(qū)房的客戶較春節(jié)后有了大幅度下降，觀望情緒嚴重，但議價空間并不大，市場價格趨于平穩(wěn)。
除了靜安區(qū)，上海的長寧區(qū)今年也對“就近入學”作出了嚴格規(guī)定，要求適齡兒童的戶籍地址與其父母、祖父母或外祖父母的房產證地址必須一致，而使用權房的對口入學條件則更為嚴苛。
對于多年來與中小學入學緊緊伴隨的學區(qū)房高燒現象，21世紀不動產集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認為，新的入學政策旨在平衡各義務教育學校的資源，給越來越嚴重的擇校潮降溫。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消，值得稱贊。
“由于今年政府的教育改革態(tài)度比較堅決，家長應當冷靜觀察一段時間，不可盲目追搶學區(qū)房。”桑豫峰稱，如果學區(qū)資源能夠逐步得以平衡，那么，以前高價抬升的部分名校周邊的學區(qū)房價格，就有可能下跌。反過來，那些非名校周邊的房子，由于學校資源(師資和生源)得以提升，價格存在適當補漲的空間。總體而言，義務階段入學改革越徹底，學區(qū)資源越平衡，學區(qū)房價格就越易受抑制。
還能“牛”多久?
上海靜安區(qū)共有13所公辦小學，其中第一師范學校附屬小學、第一中心小學和教育學院附屬學校最為搶手。一直以來，為了讓孩子進入優(yōu)質學校接受教育，不少家長爭相購買學校周邊的學區(qū)房。
靜教院附小校長張人利曾對《第一財經日報》記者表示，擇校就有個學區(qū)房的問題，全世界包括美國都有學區(qū)房，但是全世界的學區(qū)房價格沒有中國這樣高，像該校學區(qū)房比周邊其他地區(qū)貴一倍，這種情況在國外是沒有的。
張人利稱：“我們學校一套學區(qū)房賣了以后是反復炒作，照理有一套學區(qū)房后就有戶口，可以就近入學，但你看看我們學校有多少人是就近入學?家長大多數都是開車接送孩子，我問家長‘為什么就近入學還要開車，這么近還開車?’他們笑笑。實際上他們都不住在這，他們是為了孩子能進我這個學校才買了一套房子。”
顯然，今年上海靜安區(qū)出臺的上述“最嚴入學新政”，就是為了維護就近入學的原則并抑制學區(qū)房的炒作。
不過，張人利表示，造成高價學區(qū)房的根源是體制機制設計上有問題。“這個問題在美國是沒有的。為什么美國不可能一套房進3個人呢，這就是頂層設計——物業(yè)稅。美國與學校對口的房屋物業(yè)稅中70%是要給學校的，這也是學校的主要經濟來源。家長如果搬走后學?？隙ㄚs你出去，因為你稅不交了。”
鏈家地產市場研究部張旭認為，當前的義務教育改革對于均衡教育資源，促進教育公平具有十分重要和積極的作用，學區(qū)房的冷熱與相關政策的走向也有極大的關聯(lián)性，但從政策的制定、出臺，到具體細則的落地和實施，以及最終政策效果的顯現則是一個長期的過程。
陸騎麟認為，購買學區(qū)房還是比較保值增值的。“不過該類房產最主要還是小孩子讀書，如果一旦失去對家庭的作用，出售的可能性還是較大的，而隨著上海‘二孩政策’的放開，預計學區(qū)房的價格依舊會堅挺10年以上的時間。”
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