本應(yīng)主要受供求關(guān)系影響的房價，長久以來在中國帶有濃重的行政干預(yù)意味。近期，原本用來“限漲”的“房價備案管理”，被指是“限跌”。濟(jì)南有沒有房價備案制度?在限漲或者限跌中能起什么作用?市場怎么看這一政策的利弊得失?

全國風(fēng)向：多地再現(xiàn)“房價備案”

日前，東莞出現(xiàn)了開發(fā)商降價超過15%導(dǎo)致購房者無法網(wǎng)簽的案例。官方給出的依據(jù)是2011年出臺的一份老通知——所有新建商品房銷售價格一經(jīng)備案，實(shí)際成交價不得低于備案價的15%，否則網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動鎖定。杭州也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果降價幅度超過15%，要向物價部門申報備案。此舉引來“限降”的猜測甚至質(zhì)疑。

援引房價“備案制度”干預(yù)樓盤降價的案例并非這些年來的“新鮮事”。2011年，上海就曾出現(xiàn)一大型樓盤價格由2.2萬元/平方米直降到1.6萬元/平方米，當(dāng)時該樓盤所在區(qū)房管部門要求，如果開發(fā)商降幅超過20%，需要重新對房價備案。濟(jì)南一開發(fā)商表示，重新備案不僅浪費(fèi)人力物力和時間，還有可能備不了案，影響銷售。

濟(jì)南現(xiàn)狀：備案制度限漲，但對跌沒有嚴(yán)格要求

“辦理預(yù)售許可證時，銷售樓盤要申報價格，一般要具體到套，即平時所說的‘一房一價’，實(shí)際銷售價格高于該價格時有詳細(xì)規(guī)定。”濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房地產(chǎn)市場監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照2011年濟(jì)南市建設(shè)部門和物價部門相關(guān)文件的要求，對市場銷售價格超過申報價格10%的，一律要求企業(yè)重新申報，對房價波動出現(xiàn)異常的項(xiàng)目，約談其企業(yè)負(fù)責(zé)人，限期整改。“房價備案目前不在物價部門，如果某個樓盤出現(xiàn)比較異常的大規(guī)模降價，物價部門將進(jìn)行檢查。”濟(jì)南市物價局房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

一駐濟(jì)大型房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，濟(jì)南的樓市發(fā)展較健康，目前房價不會大漲，也不會大跌。到目前為止，還沒有出現(xiàn)哪一家房企因?yàn)榉績r備案“超標(biāo)”而被發(fā)回重審的。另外，房價備案制度雖然規(guī)定“房價波動異常，約談房企負(fù)責(zé)人”，但事實(shí)上對樓盤降價并沒有嚴(yán)格限定。

利弊分析：備案制度或會形成區(qū)域性房價“虛高”

黃金地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，商品房銷售明碼標(biāo)價實(shí)行“一房一價”備案，對捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房價等違規(guī)銷售行為有很好的規(guī)范作用。不過一家目前正在辦理預(yù)售手續(xù)的企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人有不同的觀點(diǎn)：“房價備案是辦理預(yù)售許可證眾多手續(xù)中的一項(xiàng)，并不一定能夠起到預(yù)期的限制作用，反而增加了手續(xù)。”該負(fù)責(zé)人直言。

一家不久前進(jìn)入濟(jì)南西部新城進(jìn)行開發(fā)的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，濟(jì)南西部新城屬于“價值洼地”，未來有著很好的上升空間。但是，為了留下好的“見面禮”他們的樓盤一期價格基本為成本價。未來價格應(yīng)該恢復(fù)到市場價，到時房價備案制度就成了一種阻礙，很可能得重新備案。

預(yù)售前的房價備案制度的另外一個弊端是，開發(fā)商對項(xiàng)目的報價有可能會偏離實(shí)際市場價，為其未來價格上漲做前期準(zhǔn)備，結(jié)果就是“逼迫”開發(fā)商提前上漲房價。

“物價和建設(shè)部門可能會根據(jù)市場情況審核樓盤報價，但每個區(qū)域市場的房價都有一定的參照區(qū)間，開發(fā)商為了之后好操作，可以往區(qū)間偏高的方向報價，開盤的時候先以優(yōu)惠的價格試探市場，隨后再與周邊的樓盤形成‘虛高市場價’的表象。”

專家觀點(diǎn)

市場成熟條件下

干預(yù)越少越好

有業(yè)內(nèi)人士指出，在以價格為核心目標(biāo)的調(diào)控體系中，表面上看，政府能通過價格備案管理、出臺“指導(dǎo)價”甚至調(diào)整統(tǒng)計對象等方式，控制房價變動幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價，達(dá)到統(tǒng)計數(shù)字上的調(diào)控效果;但實(shí)際上，困擾樓市的根本性問題，比如有效供應(yīng)不足、土地成本過高、炒房投機(jī)需求過旺等，反而容易被忽視。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，目前濟(jì)南市民對房產(chǎn)的消費(fèi)已經(jīng)非常理性。真正讓市場說話不僅是開發(fā)商之所想，也是購房者之所愿。應(yīng)該逐步廢除房價備案制度，改革調(diào)控手段，終止使用限價、限降這樣的手段直接干預(yù)價格。

濟(jì)南房地產(chǎn)評論人士趙魯梁認(rèn)同李鐵崗的觀點(diǎn)。他表示，問題的焦點(diǎn)不在于政府是否通過行政措施對房價進(jìn)行干預(yù)，而是能否營造一種讓樓市健康發(fā)展的長效機(jī)制上。不應(yīng)該一看房價跌了就忙止跌，漲了去限漲。